人口是房地產的根本，是樓市的決定性因素。在人口紅利逐漸衰竭的中國，更是得人口者得天下。

最近，廣州公布最新人口數據，白云區蟬聯廣州人口第一大區，成為最大贏家。

2023年，白云常住人口達到366.68萬人，遙遙領先第二名的番禺（常住人口282.29萬人）和第三名的天河（住人口223.80萬人）。

廣州每5個人中，就有一個是白云人。

雖然常被吐槽“大型城中村”，成為存在感頗低的“小透明”，但是，依托得天獨厚的人口紅利，白云完全有可能上演一出草莽逆襲英雄的好戲。

下一個十年，廣州有望迎來“白云時代”。

白云，已經成為廣州不折不扣的“人口青藏高原”。

2023年白云人口達366萬，是廣州唯一突破300萬的區域，比天河區高142萬，是黃埔區的3倍。

這個全廣州最大的“人口蓄水池”，白云用龐大的城中村數量，承載著源源不斷的人口流入。

這幾年嘉禾望崗地鐵站大有成為第二個“地獄西路”的勢頭。

這里是無數廣漂夢開始的地方。

無數剛剛步入社會的年輕人，在這里分道揚鑣，匯入廣州滾滾紅塵的地鐵蛛網中。

還記得那位號稱白手起家坐擁400棟樓，收租月入2億的90后“包租婆”么？她的故事出現在白云區，絕不是一個偶然。
值得注意的是，白云人口雖多，但當下卻“青春靚麗”。

此前七普數據顯示，白云15-59 歲的人口比重為 79.85%，是全廣州最年輕的。60歲以上人口僅占8.34%，全市最低。

青春逼人的白云，前途可謂不可限量！

如此龐大的人群，代表著龐大的生產力，代表著旺盛的購買力，更代表著房價上漲的動力。

白云向來低調，很多人可能不知道，2023年白云打了一場翻身仗，以335.81億元的GDP增量排名全市第一，并且GDP總量重回全市第五。

數據顯示，2023年白云區固定資產投資達1216.55億元、增長5.2%，總量居全市第二。

規上工業總產值達1216.78億元，增長7.1%。工業投資增長47.3%、制造業投資增長74.7%、技改投資增長134.2%。

近期，廣州第四家山姆會員店拋棄黃埔而選定白云，想必和白云龐大的人口和消費力不無關系。

在龐大的人口支撐下，白云樓市也表現得尤為穩定。

當下廣州拋售潮席卷而來，房價跌跌不休，但白云卻成功避免了正面沖擊。

白云滿二不滿五房源掛牌占比只有15%，全市最小。

反觀曾經的熱門區域黃埔，滿二不滿五房源掛牌率高達49%。打算賣房的人中，近一半是這幾年才買房的！

拋售潮之下，白云表現云淡風輕。

不僅如此，現在市場鋪天蓋地都是房價下跌的聲音，但卻鮮少聽到白云哪個小區出現房價腰斬的。

比如位于羅沖圍的成交熱盤富力桃園，近期二手成交價普遍在3萬/㎡以上，保持在一貫水平，并沒有出現大起大落。

嘉禾望崗板塊的凱云新世界，最近一套房源成交價6.3萬/㎡，也是在平均水平之上。

還有景泰、機場路、大金鐘等一帶的二手房價也表現得十分穩定。

相較之下，黃埔、番禺甚至天河，不少板塊和小區都出現大范圍的價值回調。

而白云之所以能在寒風中站穩，離不開人口基本面的支撐。

人口多，居住需求旺盛，白云樓市向來健康度高。

曾經有客戶跟我說過，我們白云人，對買天河并不感興趣。白云是一個內生型市場，樓市邏輯很簡單，主要依靠自住的地緣客驅動。

此次下跌行情，投資客大幅撤離，對白云影響有限，自然難對白云房價造成沖擊。

當下房地產正面臨重大轉型，此前住建部提出要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，即要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。

有著龐大人口支撐的白云樓市，后續優勢或還會慢慢顯現。

得益于龐大的人口數量，當下白云正迎來全新的發展機遇。

不久前，廣州重新劃定主城區范圍，總面積630平方公里，其中白云就占據了305公里，幾乎占據了半壁江山。

主城區調整，是因為官方調整了城市發展戰略，各區的發展有了重新分工。

《廣州面向2049的城市發展戰略規劃》提出面向灣區的“兩洋南拓、兩江東進、老城提質、極點示范”

“老城提質”中的“老城”即對應現在的主城區。而面積占比最大的白云自然是核心戰場。

白云要如何挑大梁？

充分發揮白云的人口優勢，突破發展瓶頸，是必經之路。

要知道，白云并非沒有發展的隱憂。

此前七普數據顯示，白云不僅是廣州的人口數量的冠軍，更是人口增量的冠軍。

但最新數據顯示，白云人口的增量正被南沙、增城、黃埔超越。

過去一年，南沙、增城、黃埔增長人數均超過3萬人，其中南沙增量最大，達到3.85萬人，反觀白云人口年增量跌至3萬以下。

白云對人口的吸引力有下降趨勢。這跟白云的產業結構不無關系。

早期白云的產業多以勞動密集型產業為主，如家具制造、橡膠和塑料制品等，技術偏低端，附加值不高。

對高素質的人口吸引力有限，近年來部分高校應屆生反被南沙、黃埔、增城等新興產業蓬勃發展的區域虹吸過去。

再加上，白云城市面貌比較落后，配套沒相應跟上。

談起白云區，很多人的第一印象便是，雜亂的城中村、略遜一籌的公辦教育……

堪比十八線小縣城的城市面貌，痛點實在不少，也讓不少人開始望而卻步，少了安居樂業的決心。

廣州要強“心”，不斷強化中心城區功能，白云的這些問題都需要一一解決。

這也是白云承接潑天富貴的一次機會。

事實上，這一次，官方可以說對白云委以重任。

此前廣州公布的全市四個重點改造片區，白云占了一半，包括廣州火車站和羅沖圍片區。

根據最新的消息，灣區新岸（羅沖圍）松溪片區項目已經開拆，而華為廣州研發中心將于今年內就可以投入使用。

灣區新岸是繼白鵝潭CBD之后，廣州打造的西部第二個濱水型商務區，計劃打造成下一個“珠江新城”。

站在大灣區視角下，灣區新岸可謂光芒萬丈，潛力無限，成為白云發展新希望。

我們都知道，白云是全市重大樞紐最密集的區域，擁有白云國際機場、廣州國際港、廣州白云站、廣州火車站四大交通樞紐。

灣區新岸顯然是發揮利用好白云“四大樞紐”樞紐門戶功能最佳之地。

所以，打造成為下一個產業高地、廣州CBD，絕對不是空穴來風。

主城區要謀求突破發展瓶頸，實現產業升級，當下最大的問題就是空間和土地。

而當下，擁有龐大面積的白云無疑是解決該問題的關鍵。

當下羅沖圍、白云站、白云湖、廣州設計之都、嘉禾望崗等片區都在加速蝶變。

白云，正在涅槃再上一個臺階。

事實上，機遇滿滿的白云現在雄心勃勃，今年首次提出提出全力沖擊3000億元大關的目標。

占據廣州1/5人口體量的白云，正吹響了新的沖鋒號！