現在是房地產行業巨變的前夜。

2024年4月30日，北京召開了一個高規格的經濟會議，提出要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

這一個定調，讓無數人好奇，房地產行業的新模式是什么樣子？

我認為，舊的不去，新的不來。先要搞清楚舊模式是什么，才能判斷與它不一樣的新模式，可能會是什么樣子？

中國房地產行業的舊模式是，房地產開發是以民企為主，房地產交易是以新房為主，房地產銷售是以期房為主。

這意味著，在新的模式下，房地產開發可能變成以國企為主，房地產交易可能變成以二手房為主，房地產銷售可能變成以現房為主。

以上是宏觀層面的變化。

微觀層面，最近一年以來，房地產行業持續涌現出一些創新。從這些創新上面，能夠看到未來房產行業的影子。

第一個創新，以舊換新。

二手房市場的成交量很低迷，許多人舊房賣不掉，籌不到錢，也就買不起改善型的新房，這直接讓新房的成交量也拉胯了。

為此，國內的蘇州、南京、青島等城市，陸續在試點“以舊換新”，想打通二手房和新房之間的堵塞。

舉個例子，以蘇州相城區為例，一個業主，他用100平方米的老房子，直接置換國企開發的200平方米的新房子，老房子的評估價是80萬，現在只需直付120萬的差價，他的老房子會被國企收過去弄成安置房和公租房，然后再對外出租。

第二個創新，自拆自建。

現在許多大城市，有許多樓房的房齡都三四十年了，快成危房了。

對于這些房子，拆遷成本高，開發商去做城市更新的動力不足，最好的方式是，業主出一點錢，原地推倒后重建。

廣州市花都區就出現了一個自拆自建的成功案例，集群街2號居民樓，樓齡有40多年，每戶每平方米補了4600元，舊樓直接變新樓。

成都市武侯區中央花園二期，卡在99.99%的同意率上，由于有0.01%的住戶不同意，自拆自建一直沒有實質性進展。

第三個創新，個人拿地建房。

浙江麗水市就在搞試點了。

近期，麗水拿出六個低密度住宅地塊拍賣，以往都是房企去拿地，現在這六個地塊允許個人去拿地了，而且拿地后可以自己決定戶型，只要滿足容積率和限高，你想怎么修就怎么修，甚至可以建別墅。

在城市里面，由個人出面直接拿地建別墅，絕對有市場。

中國的房地產行業，在經歷了黃金二十年后，現在逐漸在走下坡路。

走上坡和走下坡路，需要的能力完全是不一樣的。

中國在加速構建房地產發展新模式，這意味著未來的三至五年，中國的房地產市場一定會發生翻天覆地的變化。許多老牌房企，如果適應不了新的環境，一定會玩完。