2024年5月15日晚“合肥發布”消息，合肥市發布關于進一步調整優化房地產政策措施的通知，共十條。這次政策出臺是比較及時的，而且力度也是很大的。吳哥來合肥十幾年了，這個政策是實質性支持力度最大的房產政策，也是第一次真金白銀的有買房補貼。主要內容如下：

1、實施購房補貼，最高10萬元，針對不同購房人群提供不同補貼比例。

2、優化銷售政策，取消公證搖號，支持自主銷售，取消樓層差價限制。

3、促進二手房市場流通，規范房源核驗，降低交易成本，推動帶押過戶。

4、支持“賣舊買新”，建立換購通道，鼓勵企業購置二手住房用于租賃。

5、推廣房票安置，支持房票跨區域流通，提供購房獎勵。

6、提高住房公積金貸款額度，調整貸款額度上限，針對不同家庭類型有所調整。

7、動態調整首套住房貸款利率，根據銷售價格靈活調整利率。

8、優化首套房認定標準，簡化認定流程，更便捷審批。

9、加大改善性住房供給，支持區域發展，提高住宅得房率。

10、加大保障性住房供應，有序推動建設，重點保障低收入群體的住房需求。

這次政策出臺背景是目前合肥合肥新房市場處于低位成交狀態，為了讓新房市場活躍，有助于經濟恢復。

這次各種政策一步到位出臺到位，也是讓市場預期到位，避免擠牙膏式的出臺政策，形成可能后續會出臺更多政策的預期，避免形成觀望情緒。

整體上實質性的政策支持，還是圍繞新房展開的，為新房托底。例如買新房有真金白銀的補貼，優化新房銷售政策，放寬新房一些規劃設計原則。

雖然也有涉及二手房，但是更多是流程性的完善，沒有真金白銀的補貼。甚至以舊換新政策，也是鼓勵賣掉二手房去買新房。

這也很好理解，因為多賣新房，后面就可以多賣地增加財政收入，形成正向循環。

以下內容為官方對于政策的解答，涉及到部分執行細則的解釋，其中備注為吳哥解讀的內容為吳哥所寫，非官方解答。

作者簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，了解合肥買房政策、城市規劃與學區，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區，成功指導數千名購房者在合肥高效安心置業。

本文為“合肥買房參謀”公眾號精選的內容資訊。文末有合肥買房系列資料包，可免費領取。

一、購房補貼相關問題解答

1、發放購房補貼時，新購買新建商品住房和新建車位（庫）時間如何界定？售出原自有住房時間如何界定？

新購買新建商品住房和新建車位（庫）以合同網簽備案時間為準；售出原自有住房時間以不動產轉移登記時間為準。

吳哥解讀：本次政策執行時間為5月15日開始，之前買新房的，簽訂了認購協議了也沒關系，只要在5月15日或之后，簽訂網簽合同的，都可以享受到相應補貼政策。

這次很難得的，連購買車位都有3%的補貼。實際上，有產證的車位在辦理不動產證時候，需要繳納按照總價的3%的契稅，正好減免了契稅。

2、購房補貼如何申請？

購房補貼向屬地申請，具體可關注后期各屬地相關政策發布；住房補貼政策可以與車位補貼政策、房票補貼政策疊加享受。

吳哥解讀：本條解答比較模糊，說明本次政策出臺時間上比較緊，執行細則還沒有來得及出臺，等后面出來具體如何領取補貼或抵扣房票。

3、二孩及以上的本市戶籍家庭如何認定？

指當前家庭按國家政策已生育、撫養兩個及以上子女的（其中有未成年子女）；有離異婚史的，以撫養權核計二孩、三孩。

吳哥解讀：對于多孩家庭的買房補貼雖然不多，但是象征意義十分濃，背后是鼓勵家庭多生育。

4、新市民、進城農民和城市公共服務人員具體如何認定？

新市民是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到我市常住，未獲得我市戶籍或獲得我市戶籍不滿三年的各類群體。

進城農民指由農村進入我市的各類群體。

城市公共服務人員指環衛工人、快遞員、外賣員、保安、保潔等，各屬地可結合實際在此基礎上進一步確定人員范圍。

吳哥解讀：本次新政策主要補貼匯總如下：

以上購房補貼不能都同時享有，只能選擇一個，按照符合條件的最高一個來享受。比如買100萬房子，如果不是多孩家庭，也不是新落戶的，那就享受最低檔1%的補貼。如果是多孩家庭的，可以享受1.5%補貼。

如果是最近三年內新落戶的新市民，進城農民指的是原來戶籍是農村戶籍，還有就是公共服務人員，這些人群買房可以享受到最高檔次的2%補貼。

這次很奇怪的，把公共服務人員單獨拉出來，給到最高的補貼檔次，而不是以往的對于高學歷的人員，例如是本科研究生等高知人群的補貼，這次政策都沒有一點點體現。

本科等高知人群一般來說，相對收入比較高，該買房的還是要買房的。但是很多基層人員，不一定選擇買房的。

說明合肥現在非常重視這些在社會“基層”人員，希望他們也能夠在合肥買房定居安家，同時也是進一步擴大買房人群，增加買房人群基數。

后面估計這政策執行起來時候，估計很多人都會想辦法去“基層”鍛煉一下，比如去當外賣員、保安或保潔，開個工作證明，畢竟可以多1%的買房優惠呢。

5、購房如何落戶？

購買新建商品住房的，完成網簽備案后，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機關申請辦理戶口遷移。

吳哥解讀：這個政策其實之前一直都有，但是之前是要在買房辦理不動產證后才可以執行，現在前置了，完成網簽合同就可以了。如果這個政策能配合買新房，完成戶口遷移，就可以辦理入學就更好了。

二、優化銷售政策的舉措有哪些？

一是不再執行公證搖號公開銷售，加快企業銷售節奏。

二是全面取消樓層差價，加快頂底等非標準樓層銷售。

三是優化調整企業自持商辦比例政策，減輕企業資金壓力。

四是支持競自持租賃住房整體轉讓，優化租賃房源配置。

五是支持企業購置辦公用房，按照我市支持總部經濟發展若干政策的相關規定，總部企業在我市新購、自建自用辦公用房（不包括附屬和配套用房）的，按照每平方米500元給予最高不超過500萬元補助。

六是優化車位（庫）銷售政策，不再限制業主增購車位（庫）數量。

吳哥解讀：優化銷售措施就是徹底放開了對于房產銷售的政策指導，例如不再搖號，取消定價樓層差規定等，吳哥一條一條來解答。

1、取消公證搖號制度。這個制度出臺背景是當時新房比二手房價格低，導致部分新房非常搶手，通過公證搖號來規避中間的貓膩，確保公平。現在新拿地的樓盤價格不限價了，市場也一般般，后面大概率也沒有需要公證搖號的樓盤了，索性就取消了。

2、全面取消樓層差。之前規定除了頂底樓外，一般樓層價格差需要在10%以內的，現在徹底放開了。新房具體樓層差，由房企自己定價，回歸市場。

3、優化調整企業自持商辦比例政策。這個是之前拍地時候，有些地塊要求開發商自持一定比例的商業，不能銷售，只能后期對外租賃或自營。減少自持比例，就可以多對外銷售，減輕資金壓力。

4、支持競自持租賃住房整體轉讓。前兩年市場好的時候，不少土拍時候約定房企部分樓棟必須自持，只能對外租賃。現在還是為了減輕房企壓力，允許可以整棟樓對外出售，以多回籠資金。

5、支持企業購置辦公用房。這條是針對商業辦公產權性質樓盤有利的。合肥目前的在售寫字樓太多了，現在鼓勵企業購買自有的寫字樓并進行補貼。

6、優化車位（庫）銷售政策。以前是規定一個小區內，一位業主原則上只能購買一個車位（雖然可以購買多個產權車位，只能辦理一個產證，其他多買的不能辦理產證）。但是現在很多新建小區的車位配比很高了，也有家庭有多買幾個車位的需求，現在有實力就可以多買車位，不限制了，都可以辦理產證。

三、促進二手房市場流通有哪些做法？

一是全面實施房源核驗，為每套房源建立專屬“身份標識”。

二是優化交易資金托管，為二手房交易資金加道“保險”。

三是深入推進帶押過戶，保障在押不動產依法轉讓，降低群眾不動產交易成本和風險。

四是發揮二手住房互換平臺作用。對房屋互換價格相等的，互換雙方契稅計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為契稅計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

五是落實國家換購住房個人所得稅優惠政策。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

六是加強中介行業管理，規范房地產中介服務行為，維護購房者合法權益。

吳哥解讀：這條是關于二手房的，促進二手房交易的，但更多的是流程性的規范，很多是之前就已經實施的了。

例如實施房源核驗工作，就是確保在售二手房都是真實在售的，需要核驗碼，之前就要求在貝殼安居客網站發布房源，都要求有核驗碼；二手房帶押過戶政策也一直在執行了；換購的個稅獎勵政策是國家稅務局出臺的，也早就實施了。

四、政策如何支持“以舊換新”？

“以舊換新”舉措的目的在于暢通一、二手房之間的交易渠道。二手房交易周期長，尤其是交易過程中可能會遇到違約情況，新舉措有望降低交易風險，消除顧慮，加快二手房流轉速度。

除本政策第1條明確的“賣舊買新”“買新賣舊”購房補貼外，為進一步加強新房、二手房市場聯動，參照其他城市做法，采取市場化“幫賣”與鼓勵國企市場化“回購”兩種措施，進一步暢通賣舊買新渠道，支持“以舊換新”。具體情況可關注我市行業協會和合房租賃公司相關發布。

吳哥解讀：這條也是針對二手房交易的，以舊換新政策，目前不少城市在執行了。主要有兩種方式，一種是回購二手房直接作為租賃用房，二是回購二手房，業主再去買新房。

例如隔壁的南京，主要因為二手房現在不好賣，即由國有企業收購業主個人二手房源，業主再去該國企開發的新盤去購買新房，這樣就很好的實現了二手房的流動性。感覺后面合肥本地的國有房企例如城建與城投可以實施類似的政策。

五、推廣房票安置有哪些做法？

一是搭建房源超市，在各屬地房源超市的基礎上搭建全市房源超市。

二是支持房票跨區域流通，市區發放的房票可購買全市房源超市內的房屋，縣（市）、安巢經開區自行確定房票使用區域。

三是將開發房票系統，規范房票核發、使用、兌付。

四是落實優惠政策，因區施策給予購房獎勵，具體由各區、開發區另行制定。

六、住房公積金貸款額度如何調整？

一是當前借款人家庭夫妻雙方按規定正常繳存住房公積金滿6個月的，最高可貸額度由原55萬、65萬元上調至100萬元。

二是借款人單方按規定正常繳存住房公積金滿6個月的，最高可貸額度由原45萬、55萬元上調至70萬元。

三是符合政策的多子女家庭購買首套住房，夫妻雙方按規定正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由原75萬元上調至120萬元；單方按規定正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由原65萬元上調至84萬元。

吳哥解讀：這條公積金提高額度政策，之前就已經在征求意見稿了，這次就直接一并執行了。

因為合肥現在房價上漲了，之前的公積金額度的確一直不高。現在最高提升了120萬，這樣才能和合肥新房總價動則兩三百萬相匹配。

七、在本市新購買住房時，個人住房貸款首套房的認定如何執行？

在本市范圍內新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區、開發區的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。如，張三家庭在廬陽區有一套住房，但在包河區無住房，其在包河區新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。至5月15日未發放的住房貸款，參照該政策執行。

繳納契稅時首套房標準仍按稅務部門認定標準執行。

吳哥解讀：這條說白了就是鼓勵多買房，能者多買，認房不認貸徹底放開了，之前是外地有貸款沒關系，合肥市區買房還是享受首套房。現在跨區域買房也是首套房了。

八、從哪些方面考慮加大改善性住房供給？

近年來，我市改善性住房需求穩步釋放。為順應市場需求，擬從完善公共配套、加大低密住宅供給、優化控規導則、提高得房率等方面，加大改善性住房供給。強化重點片區規劃和策劃研究工作，優化提升片區教育、文化、體育、衛生、養老、商業等公共服務設施，增加高質量住宅供應，整體提高居住環境和住宅建設品質。放寬陽臺、露臺等容積率計算規則，增加住宅的使用空間；

支持架空層、風雨連廊等公共開放空間建設需求，提高住宅小區的開敞空間品質；加大住宅層高基準值，鼓勵住宅客廳、餐廳挑高設計，豐富住宅內部空間，滿足群眾對高品質住宅的需求；放松建筑面寬限制，增強設計靈活性，打造多樣化城市建筑景觀；增加小區配套設施供給，構建充滿活力的社區生活圈，回應人民群眾對美好生活的期待。

吳哥解讀：這條主要是說新房建設品質會進一步提高，放開一些限制。尤其是放寬陽臺、露臺等容積率計算規則這一條，因為按照現在的規劃政策，陽臺是需要全封閉的，算全面積的，大陽臺是實施不了。

最近就在流傳合肥也要蓋第四代住宅，就是大陽臺大露臺，在政策上為規劃建設第四代住宅鋪路。

九、本市將如何加大保障性住房供給力度？

一是堅持以需定建，有序推動保障性住房建設，2024年計劃建設保障性住房4000套。

二是分類保障，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體。

三是保障性住房項目原則上實行現房銷售，讓購房群眾所見即所得。

吳哥解讀：這條是講保障性住房的，保障性住房今年合肥會蓋一些，但是這種房子價格便宜，只針對特定人群放開購買，且封閉式管理，后期不可以自己賣給市場的。

十、推廣房票安置。搭建房源超市，支持房票跨區域流通。

吳哥解讀：這條在官方解讀當中沒有具體提及，主要說房票可以全市流通。之前合肥各個區域房票只能在本區域內購買新房（肥西出臺也可以購買區域內二手房支持房票）。

這個背后邏輯很簡單，就是這個拆遷安置款是由本地政府出，本著“肥水不流外人田”原則，只能買本地新房，拉動本地新房銷售，以便后期多賣地，所以不支持外區域新房。

如果放開了限制，就可能出現很多肥西房票，新站區房票，去買市區好地段的新房這種現象。所以這個政策真正落地實施，估計還是有不少抗性的。

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