近期，房地產樓市新政的熱門詞當之無愧是“取消限購”、“以舊換新”、“放松入戶”等，但還有一個關鍵詞——“提升住宅得房率”，最近也被頻繁提起……

隨著房地產進入調整期，住宅得房率變得更加重要，新房項目開始將得房率當成“亮點”進行營銷，得房率也成為不少購房者在買房過程中納入重點考慮的因素之一。

01 深圳將減少住宅公攤面積

近日，從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內容包括：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。

目前，已辦理《商品房預售許可證》的項目或者規(guī)劃條件核實的建設工程項目，不能更改設計；其他建設項目設計和調整，在各直屬管理局指導下依據(jù)新版規(guī)則實施。

本次修訂的亮點主要包括：

●注重建筑設計精細化規(guī)劃管理要求，刪除與規(guī)劃管理無關條款，簡化規(guī)則內容，條款清晰明確、易操作，為規(guī)劃管理提供技術服務支撐。

●為了提升公共空間品質，優(yōu)先保障公共利益，優(yōu)化了城市公共通道、架空綠化/休閑等核增空間要求，增加了社區(qū)體育活動場地附屬設施、防墜落設施等核增功能。

●結合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設計創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。

●結合工業(yè)上樓等新的建筑功能要求，調整了廠房、倉庫、物流建筑的層高、盤道核增等管控要求。

●結合軌道交通的快速發(fā)展狀況，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發(fā)要求，調整了地下軌道交通空間商業(yè)及公共服務配套設施的建筑面積計算方式。

●結合地下空間的大量開發(fā)建設，注重站城一體化及地上地下復合開發(fā)。

●加強建筑風貌管控，優(yōu)化建筑立面、建筑屋頂、玻璃幕墻等管控要求。

有業(yè)內專業(yè)人士認為，深圳的建筑設計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。此次修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

02 多地提升住宅得房率

事實上，除了深圳，在廣東省內也有不少城市出臺新政減少公攤面積提高得房率。

佛山：得房率將達90%以上

5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關于持續(xù)推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》中提到：新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規(guī)劃條件時，為后續(xù)的建筑方案編制預留一定的彈性。

惠州：鼓勵打造戶屬空中花園

5月13日，為滿足市場對多樣性住宅的需求，廣東惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中涉及優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，鼓勵企業(yè)建設高品質住宅社區(qū)等多項內容。另外，還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產權面積。

肇慶：商品房按套內面積計價宣傳銷售

近日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于全市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知》(以下簡稱《通知》)，指出為進一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

對此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，佛山和惠州計容面積和公攤的調整本質是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發(fā)商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。

03 購房成本，降了？

得房率是指房屋建筑面積與套內使用面積之比，也就是購買房屋后實際可以居住的面積占購房面積的比例。例如，一套房子的建筑面積是100平方米，實際居住面積是80平方米，那這套房子的得房率為80%。

對于購房者而言，得房率高意味著能擁有更大的實用面積和更舒適的居住空間，但提高得房率能讓購房成本降下來嗎？

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認為，按套內面積計價由于面積的基礎不同，單位面積的名義價格肯定會上升，但并不一定帶來實際房價的上升，對于規(guī)范的企業(yè)來說，只是計價方式的變化，不會影響開發(fā)企業(yè)的總收入，對于購房人來說，也不會有購房總價的變化。

那么，得房率高就一定好嗎？

對此，有業(yè)內專業(yè)人士認為，得房率高有利有弊，利處顯而易見，而事實上也有不少弊端。例如，為了追求得房率而犧牲了公共區(qū)域和綠化面積等配套設施，導致購房者的生活質量下降。另外，得房率高也意味著樓層數(shù)增加，而高層建筑可能會存在安全風險以及空氣質量、噪音等問題。因此，對于得房率需要綜合考慮，不能一味追求得房率高。買房還需要考慮很多因素，如完善的配套、合理的布局、安全通道等。

公攤面積一直以來都是購房者的“心病”，近期以來多地出臺新規(guī)則提高得房率，在滿足購房者美好居住環(huán)境需求的同時，也為更健康、透明的房地產市場環(huán)境助力。