文/金立成

作者簡介：金立成是一位奮斗在一線的創業者，更是一名活躍在二級市場的投資者，還是一個躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財策創始人，財經專欄作家，擁有18年專業投資經驗，著有雪球叢書《聰明投資課——一個獨立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財富頂層設計與咨詢。

（本文1500字左右，閱讀大概需要3分鐘，這是“立成說投資”第669篇原創文章）

本周五，高層出臺新一輪房產新政，各大權威媒體基本上都解讀為“史詩級”利好，整體偏正面的聲音較多，但大多數觀點都是千篇一律的，沒有太多新意。

在當前這個經濟環境背景下，房產的問題，實際上是非常敏感的，不能公開談太多，因為觸及到管理層們和產業鏈條上的核心利益。筆者之前只要發布房產有關問題的話題，就要被限流，要么就被直接封鎖，一點流量都不給。

總體來看，房產新政可以概括為：降低首付比例、降低商業貸款利率（取消房貸利率下限），降低公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款來回購未出售的商品房作為保障房。再加上之前各大城市放開限購和一線城市放松限購的措施來看，當前的房產刺激政策的力度是空前的。

在“三降一設一放”的重大政策刺激下，上周五資本市場迅速有了反應，“招金萬保”四大房企股價紛紛漲停，整個地產上下游產業鏈的股價也出現了大漲，受此影響，整個大盤指數也出現了逾1%以上的漲幅。

目前來看，資本市場缺了“房產”這個帶頭大哥還是不行的，當然了，實體經濟暫時也是離不開房產的，畢竟其整體財富體量高達400-500萬億元，遠超當前A股總市值。

房地產持續下行，若不加以行政手段干涉托底，會影響宏觀經濟增長的。不少投資者笑稱，房產這個“夜壺”是不能丟的，關鍵時刻還是要拿來用一用的。

必須要承認的是，在新的經濟增長點和新產業沒有完全培育成之前，經濟結構還沒有完成成功轉型之前，房地產行業對整個國民經濟的增長仍然起到了核心穩定器的作用，畢竟，當前還沒有哪一個行業的體量能夠徹底替代它和它的上下游產業鏈帶來的經濟體量。

從宏觀經濟的角度來看，我國整體處于“化債周期”，無論是居民部門，還是企業部門，抑或是地方GOV部門，整體的債務杠桿率都是比較高的。當前只有中央GOV的負債率很低，仍然有大幅度提高負債率的空間。

于是就發行了超長期國債和特別國債，發債的主要目的，當然是為了進行債務置換和債務化解了。現在居民部門與企業部門繼續上杠桿的動力不足，只能讓中央GOV親自下場了。而且央行也可以在二級市場購買國債了，一幫“舔狗”經濟學家們均解讀為不會造成“財政赤字貨幣化”，但這么說，總是有人會信的。

貨幣流通的閉環早已完成了！但債務是不會憑空消失的，目前主要采用債務轉移和重組大法來化解。

下面來簡要談一談筆者對房產新政的看法，僅供各位投資者參考。

（1）新政明顯降低了購房門檻，會刺激樓市的成交量觸底回升，成交量上升后，有利于開發商回籠資金續命，階段性解決債務暴雷的風險。短期來看，有利于房企股價的觸底反彈。

（2）樓市成交量的上升，并不能刺激樓市價格的上漲，反而可能會進一步擴大樓市價格的下跌，根源在于市場上的拋盤在增加，尤其是二手房的掛牌量會明顯提高。這意味樓市很可能會將會迎來“放量下跌”的局面，長期搞投資的人都明白“放量下跌”是什么意思了，這里就不解釋了。

（3）房企股價會出現階段性反彈，但這并不是“反轉”的信號，市場需要反轉，需要“量價齊升”，尤其是開發商的毛利率要提升起來。這在目前來看，幾乎是不太可能的事。反彈的邏輯，也就是投機邏輯，需要階段性“見好就收”，切勿戀戰。

（4）購房門檻降低后，會不會形成龍國的“次貸”風險呢？目前來看是不會的，因為這里沒有大面積實行個人破產制度，債務基本上都是終身責任制。但從某種角度來講，若后期經濟復蘇不利，會對銀行的壞賬率提升有負面影響。銀行是典型的“利潤前置而風險后置”的行業，但在短期內，大概率會刺激銀行利潤的提升的。

當然了，除此之外，筆者還有一些其他核心觀點，由于此類話題太敏感，就不方便公開了，只會在私密線下投資圈內分享。

筆者預言，房產新政還未結束，高層會根據目前市場的反饋情況，后續很可能還會出臺更多的刺激政策，這或許只是一個新的開始而已。新的經濟周期可能要全面展開了，現在主要就在等美聯儲的關鍵信號了。