今晚直播摘錄，需要的小伙伴可以去視頻號(hào)看回放。

頭腦熱完，聊點(diǎn)冷的。就兩句話，一句是我的擔(dān)憂，一句是我的呼吁。

一：基于央行“四支箭”，我判斷一線城市很大可能不會(huì)落地執(zhí)行15%的最低首付比，以及全面取消房貸利率政策下限。二：我呼吁四大一線城市重視這個(gè)最重要的窗口期（“最系統(tǒng)的政策支持”和“最壞的市場(chǎng)”數(shù)據(jù)），效仿香港全面“撤辣”，果斷大膽的落地最優(yōu)惠政策，以令市場(chǎng)止跌。

本輪央行四支箭發(fā)出之后，大的政策我認(rèn)為都定了，至少在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前不會(huì)再大調(diào)整。所以，現(xiàn)在的問(wèn)題只在于，各地如何落地這“四支箭”。

看這兩天的消息，各地都在步調(diào)一致且積極的落地第四支箭，也就是下調(diào)住房公積金貸款利率。北上廣深全部宣布下調(diào)了公積金利率，拉薩更是將首套房公積金利率打到了1.68%。二線城市里面，今天看到報(bào)道，武漢開(kāi)始有銀行執(zhí)行房貸新政，首套首付15%，二套首付25%，首套房貸利率由3.55%降為3.25%。

一線城市是龍頭，代表著政策的天花板，一線城市放，意味著其它城市只會(huì)更松，我們只關(guān)心一線的走向。

我認(rèn)為，下面的發(fā)展，二線及以下城市都會(huì)慢慢的全部放松，執(zhí)行上述“四支箭”，但在一線城市，除了房貸公積金利率之外，其它三支箭恐怕會(huì)打折扣，而且是大打折扣。我的看法（也是我的擔(dān)憂）：一線城市極有可能在首付下調(diào)動(dòng)作上不會(huì)一下子降到15%，最多是以5%的速率逐步下調(diào)，利率也是同樣。

這里有兩個(gè)原因。一是在實(shí)踐中，這三支箭都要比第四支箭難落地。因?yàn)樾枰{(diào)整的利益關(guān)系太龐大了，要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也太多，本身在落地上就會(huì)慢一些。尤其是保障房收儲(chǔ)，相信會(huì)很緩慢，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)太多了，一旦搞不好，官員進(jìn)去了也難講，對(duì)他們而言，驅(qū)動(dòng)力很弱。

但更主要是政策理解上，基于過(guò)往每一次的政策落地經(jīng)驗(yàn)，以一線城市為代表，會(huì)在首付、利率下調(diào)這兩支箭上面產(chǎn)生很大的憂慮。這個(gè)憂慮我將之形容為兩個(gè)心態(tài)：一是怕，怕漲，二是沒(méi)必要，覺(jué)得還沒(méi)到那個(gè)份兒上。結(jié)果是，他們可能會(huì)傾向于認(rèn)為這樣的政策在一線城市全面落地會(huì)顯得激進(jìn)，會(huì)讓政府承擔(dān)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭上漲的巨大風(fēng)險(xiǎn)。尤其是，當(dāng)一線城市一些限價(jià)豪宅還是可以被搶購(gòu)的情況下，以及但凡出點(diǎn)政策，市場(chǎng)就在渲染極其亢奮的成交火熱氛圍，這些都在事實(shí)上起到了“反作用”。

比方說(shuō)在首付比這個(gè)部分，深圳首套是3成，二套是4成。能降到1.5成，就是下調(diào)一半，肯定會(huì)有作用。有一些儲(chǔ)蓄不足但是收入很強(qiáng)的年輕人，可以提前上車。但對(duì)管理者而言，未必敢做。房子又不是賣不掉，鴻榮源胤璇那不是基本賣光了嗎？二手房不是有人又返價(jià)了嗎？是不是可以再看看？（包括上海也是，豪宅搶的很兇猛，都在增加對(duì)市場(chǎng)判斷的分歧）。

再看利率。現(xiàn)在1年期LPR是3.45%，5年期以上LPR是3.95%。按照現(xiàn)行政策，首套房為L(zhǎng)PR-20BP，二套為L(zhǎng)PR+20BP。深圳的利率是這樣：首套為L(zhǎng)PR-10BP=3.85%，二套為L(zhǎng)PR+30BP=4.25%。市場(chǎng)期待當(dāng)然能夠一把降到3.25%，也即意味著深圳的首套房要減掉60BP。這個(gè)基本不可能，會(huì)造成銀行凈息差被大幅壓縮，很可能會(huì)出現(xiàn)2008利率打七折的虧錢狀況，最終會(huì)引起商業(yè)銀行的巨大反彈。

是以，在這兩支箭上，我判斷，還是會(huì)和先前一樣，四大一線城市很大可能會(huì)選擇按兵不動(dòng)，或者是小步下調(diào)。這個(gè)也符合政策精神，因?yàn)檎咭舱f(shuō)了，各地可因城施策，自主決定。

但如果是這樣，那么就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。短期是，之前有開(kāi)發(fā)商以1.5成首付賣掉的房子可能會(huì)需要補(bǔ)錢或者退房。未來(lái)是，這會(huì)讓市場(chǎng)好不容易積累起來(lái)的情緒和基本面回升再度冷下去，從而造成市場(chǎng)不斷的螺旋下滑。

我個(gè)人不認(rèn)同一線城市這樣的判斷，怕和沒(méi)必要，我都認(rèn)為不成立。先說(shuō)怕，房?jī)r(jià)波動(dòng)，這本身就是市場(chǎng)的組成部分，有漲就有跌，有跌就有漲。跟你怕不怕沒(méi)關(guān)系，這本來(lái)就不是政府的事兒，干預(yù)也解決不了。沒(méi)必要，更不成立，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都不可能是均勻分布的，熊市里有牛股，牛市里也可能ST。個(gè)別或者少數(shù)的樓盤賣得好，不說(shuō)明什么。再?gòu)?qiáng)調(diào)一次：分化行情里，好盤賣得好只說(shuō)明它是好盤，別的不說(shuō)明。是以，將一些樓盤賣得好理解為市場(chǎng)共性，完全沒(méi)有必要，也不符合事實(shí)。

身在今天的窗口期，我強(qiáng)烈主張：一線城市最應(yīng)該做的是效仿香港，全面“撤辣”，把四支箭全面落地，工具用足。最終的結(jié)果可能也就是實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”，造成房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭并持續(xù)上升的概率可以說(shuō)微乎其微。以深圳這樣一個(gè)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的城市看，現(xiàn)在的新房去化周期也已經(jīng)達(dá)到了20個(gè)月，二手房掛牌量也超過(guò)5萬(wàn)套，這還不算幾萬(wàn)套保障房的沖擊。以現(xiàn)在居民端的加杠桿意愿和能力，應(yīng)該擔(dān)心的是繼續(xù)下跌，而不是轉(zhuǎn)頭上漲。

市場(chǎng)將會(huì)很快對(duì)本輪這一大批政策做出反應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)股已經(jīng)在反映了。自4月中旬反彈以來(lái)，到5.17政策落地之前，內(nèi)房股持續(xù)大升。萬(wàn)科H、融創(chuàng)H、世茂H、旭輝H本輪反彈從最低到最高分別反彈了1倍、1.2倍、4倍、1.7倍。但自上周政策落地之后，內(nèi)房股轉(zhuǎn)頭下跌，并似乎顯示出持續(xù)性。前面四只股，分別最大回調(diào)了9%、12%、20%、15%。尤其是陽(yáng)光100，本輪最高反彈了4.3倍，又快速回調(diào)了最大57%。

和之前的上漲相比，這個(gè)回調(diào)可以理解為正常。但我要指出，這個(gè)跡象令人不安，因?yàn)樗灿锌赡茴A(yù)示著本輪反彈所創(chuàng)造的“巨大的交易性機(jī)會(huì)”行將結(jié)束。它說(shuō)明了，一，市場(chǎng)獲利回吐雖然正常但也暗示了政策不及預(yù)期，本輪反彈很可觀（沒(méi)有比2022年“金融三支箭”強(qiáng)勁），市場(chǎng)獲利回吐是正常現(xiàn)象。但市場(chǎng)在政策出爐之后迅速回調(diào)，我認(rèn)為除了獲利了結(jié)的因素之外，還包含了對(duì)政策不及預(yù)期的失望。尤其是央行保障房再貸款的規(guī)模，只相當(dāng)于先前市場(chǎng)傳言的一半。二，市場(chǎng)正在快速理解上述政策的落地性，一旦意識(shí)到這些政策在一線城市落地困難，回調(diào)將有可能再次演變?yōu)槌掷m(xù)下跌。因?yàn)橄惹暗氖袌?chǎng)上升，是整體情緒面、估值面、政策面的合力促成，但行業(yè)基本面并無(wú)任何改觀。相反，1-4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，要顯得更壞。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是市場(chǎng)銷售量，還是各線城市的房?jī)r(jià)，幾乎全都創(chuàng)下歷史最低值。是以，維系當(dāng)前市場(chǎng)的核心力量，是政策力度以及落地速度。

這是政策和城市主官，應(yīng)該高度警惕的，也是我為什么要呼吁包括深圳在內(nèi)的一線城市，全面、盡快、一步到位落地“四支箭”的緣故。房?jī)r(jià)下跌不會(huì)沒(méi)有底，房地產(chǎn)不會(huì)沒(méi)有希望，但那一切光明的到來(lái)，需要我們正確且強(qiáng)有力的政策施為。

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