中國的地產公司到底有多少家？

根據企查查數據，從企業存量來看，我國現存房地產相關企業88.45萬家。而上海，現存房地產相關企業3.8萬家。

事實上，我們每年從各種排行榜看到的企業，都只在200家左右，其他的都在浮冰之下，沒有讓大家熟知。

默默耕耘的小型地產公司，都聚焦于區域或者當地市場，很少在全國范圍內進行大規模的擴張。

他們在行業大起時，因為不夠“爭搶”而并不出名，但在行業向下落時，卻也被沒有被打亂發展節奏。

今天我們就來盤點一下，上海五六批次新房中出現的那些隱貴房企，挖掘它們水下冰山的故事。

Part.1

宸嘉發展：豪宅新貴

宸嘉發展，是近幾年地產界的一匹“黑馬”。當然，這里的“黑馬”指的不是上海，而是全國。

短短三年多的時間，它已經布局了上海、深圳、成都、武漢等一二線城市核心地帶。

克而瑞數據顯示，2022年上半年，宸嘉發展以180億元的拿地金額，排在了新增土地貨值排行榜上的第19位，僅次于中交地產、國貿地產等國資背景老牌房企。

資料顯示，宸嘉發展成立于2020年11月，業務板塊包括不動產投資開發、全過程代建管理、商業運營和物業管理，設有上海、深圳、武漢、成都四個區域公司和一個項目管理中心。

公司由香港企業宸嘉發展持股100%。據股權穿透，該香港企業背后實控人正是資本大佬劉益謙。

通過在投資界長袖善舞，劉益謙家族的財富如今已經積累到380億元，并在2023胡潤全球富豪榜中位列第513位。

值得一提的是，與其他房企不同的是，宸嘉發展目前布局的項目均以豪宅為主，且宸嘉發展還與上海排名前三的龍美術館形成深度戰略合作，每一座嘉佰道都配置了一座嘉藝術中心，這也是宸嘉發展最大的標簽。據悉，宸嘉100·嘉佰道連續2年蟬聯武漢千萬級頂豪榜首。

而宸嘉發展在上海的宸嘉100·嘉佰道也于近日官宣取證，其憑借著硬核的產品力成功突破聯動價，對比兩年前的房地聯動價，嘉佰道此次的備案均價足足上漲了6000元/㎡，目前項目已開啟認購。

Part.2

香港僑福集團：以“慢”聞名，吃透土地溢價

資料顯示，僑福集團于20世紀50年代創建于臺灣，總部位于香港。

對于香港房企，大多人想到的都是新鴻基、長實、恒隆、太古等“頭牌”房企，對于一向低調的僑福認識并不多。然而，直到現在，僑福在國內房地產都是一個特別存在，大多數人幾乎很少了解這家企業，卻對其打造的北京僑福芳草地多有耳聞。

這家總部位于香港的企業，至今仍然保留了港企開發商的風格，不追求規模，項目開發周期長，市面上的項目也屈指可數。

在上海，僑福集團已建或在建的項目有陽明花園、上海僑福芳草地。

其中陽明花園由僑福集團和上海外高橋集團共同開發，公開資料顯示，項目地塊拿地于90年代，一期只有一幢塔樓，建于1996年；二期4幢樓有485戶業主，于2017年交付使用；三期6幢樓有654戶業主，于2023年7月交付使用，整個項目開發周期長達31年。

由于開發周期長，陽明花園這一項目也讓僑福集團吃透了土地溢價。

根據外高橋集團2023年年報，陽明花園開發企業上海僑福外高橋置業有限公司2023年度的資產總額為 363,385萬元，凈資產總額40,309萬元，營業收入406,738萬元，凈利潤為124,314萬元，凈利潤率高達30.6%。

要知道，據億翰智庫發布的2021年e50房企的數據，房企平均凈利潤率僅為8.0%。

近日，陽明花園二期部分房源再次過會，此時，項目售價已經來到6.2萬/㎡，而項目2022年入市均價5.7萬/㎡，一年半時間，漲幅達到了7.8%。

房價漲了，質量卻下降了。前不久陽明花園三期多位業反映稱，新交付的住宅樓入戶門廳被開發商莫名其妙“搞丟了”。售樓處沙盤上的模型明確標注，隔壁二期的住宅樓幢幢都有，但三期6幢樓的13個入戶門廳竟然一個都沒有。

而最為尷尬的是，三期入戶門廳從未報批，后續補造“涉嫌違建”。為此，業主們紛紛質疑開發商“虛假宣傳，嚴重違約”。

而上海僑福芳草地項目是僑福集團于2016年斬獲的地塊，去年6月30日項目正式開工，彼時距項目首次拿地時間已過去7年。

上海僑福芳草地位于淞行路，占地面積5.22萬平方米，總建筑面積19.2萬平方米，是集高端辦公會展、時尚藝術商業、精品酒店公寓于一體的城市綜合體。

Part.3

上海香印：左手拆遷，右手開發

在上海五批次入市新盤當中，低調且神秘的永泰三里城，算是一個頗具爭議的項目。

該項目屬于浦東三林鎮原金光村的舊改，均價8.2萬/㎡,今年3月份底，項目首開入市，292套房源，開盤當天去化約50%。

隨著永泰三里城的入市，一家叫上海香印的房地產公司也進入大眾視野。

天眼查顯示，上海香印成立于2015年，是一家以從事商務服務業為主的企業，由上海市浦東新區房地產交易市場有限公司持股90%、上海三林集鎮開發建設有限公司持股10%。

值得注意的是，持有90%股份的上海市浦東新區房地產交易市場有限公司，并非大家所熟知的負責浦東地區的房屋購買、租賃和產權證辦理等房產交易服務的機構上海市浦東新區不動產登記事務中心，而是一家民營企業，創始人為高幸奇。

根據公開資料，上海市浦東新區房地產交易市場有限公司成立于1993年，曾在上海開發過東方城市花園、東方城市公寓、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑、淡水灣花園等二十多個樓盤。

除了房地產開發，上海市浦東新區房地產交易市場有限公司還涉足拆遷業，該公司旗下的“上海市浦東城鄉拆遷有限公司”，曾參與過浦東國際機場、地鐵二號線、外環線等工程的動拆遷工作，累計動遷面積420.3萬平方米。

據了解，金光村舊改項目房屋拆遷實施單位正是上海市浦東城鄉拆遷有限公司。

Part.4

上海佳銘：交“友”不慎，巨虧6.49億元

上海佳銘成立于2000年，是一家以從事房地產業為主的企業，注冊資本4億元，董事長和大股東均為徐學青。

相比較前面幾家房企，上海佳銘活得并不怎么滋潤。

去年12月份，上海佳銘旗下的新虹橋首府加推18套建面約371-615㎡花園住宅，均價約81495元/㎡，總貨值高達6.29億元。然而其官微顯示，項目在認購期間由于認購客戶較少取消搖號開盤。截止到目前，半年時間項目僅網簽了2套房源，總銷售金額約7000萬元。

近日，項目再次加推50套房源，雖還尚未公示認購情況，但有消息稱，項目此次認購情況依舊不容樂觀。

據了解，新虹橋首府所在地塊是在2004年被上海佳銘拿下，迄今為止已有20年，上海網上房地產顯示，項目首次取證是在2010年5月份，當時推出了344套公寓房源，備案均價在1.8萬/㎡；而別墅房源上市時間為2013年4月，均價48482元/㎡。

本以為捂著不賣，坐等市場一起漲，可以賣個好價錢，誰知遇飛來橫禍，2020年6月，上海佳銘價值6.49億元的財產被云南省昆明市中級人民法院查封、扣押、凍結。

公開資料顯示，上海佳銘資產查封主要涉及兩起質押式證券回購糾紛。

2016年，江蘇隆明、恒盛投資分別與太平洋證券簽訂股票質押式回購交易相關協議。

江蘇隆明以其持有的商贏環球股票質押給太平洋證券，融資4.99億元，期間購回0.15億元，待償還融資本金約4.84億元；恒盛投資亦將持有的商贏環球股票做質押，共融得資金2.64億元，上海佳銘則為上訴債務提供了連帶責任擔保。

此后，因江蘇隆明、恒盛投資股票質押式回購交易違約，太平洋證券就以保證人上海佳銘等為被告向云南省昆明市中級人民法院提起訴訟。2020年6月，法院作出民事裁定書，合計裁定查封、扣押、凍結上海佳銘價值6.49億元的財產。

結語：

近年來，房地產行業正在經歷一場“洗牌式”變革，一方面，具有規模和資金優勢的地產巨頭不斷加速擴張，“強者恒強”；另一方面，眾多中小型房地產開發企業的市場卻在不斷被蠶食，“地難拿，房難賣”。

雖然中小型房企在資本方面與國內大開發商無法抗衡，但這并不意味著無路可走，與大地產企業追求高速去化不同，中小房企更應該踏踏實實地把握好建筑質量，真正地把房子當做一個作品來做，給購房者真正用上好東西，只有這樣才能立于不敗之地。

而對于購房者來講，在選擇中小型房企開發的樓盤時，務必要擦亮自己的眼睛，有選擇性地挑選開發商和樓盤。