家人們，向來被視為地產(chǎn)界的模范生，濃眉大眼如萬科，也有可能在急售物業(yè)時(shí)，虧掉褲衩。

為了落實(shí)“瘦身康體”計(jì)劃，萬科終于將2017年31.37億元奪得的深圳灣超級總部基地項(xiàng)目以22.35億元出讓，賬面浮虧達(dá)9億，實(shí)際上更是不止。
對于普通人來說，不動(dòng)產(chǎn)依舊是家庭財(cái)產(chǎn)最主要的部分。
所以，在樓市進(jìn)入深度調(diào)整的時(shí)代，買房的逆向思維，真的很重要。
你永遠(yuǎn)需要考慮的是，我的房子以后接盤的受眾有多廣？房子的流動(dòng)性有多強(qiáng)？最不濟(jì)，這個(gè)房子以后會(huì)好租嗎？
上一篇，我已經(jīng)從產(chǎn)品和單盤的角度，分析了會(huì)讓你踩坑的房子（回歸，可戳首付15%，6.7倍高杠桿下，這10種房子不要買?。?br/>這一篇，我們繼續(xù)。
6 超大社區(qū)新房/二手房
現(xiàn)在動(dòng)輒千畝的超大型樓盤不多見了。不過，超大型社區(qū)二手房還有很多很多。并且，這些小區(qū)的二手房經(jīng)常會(huì)占據(jù)銷售榜單的前列。

在房地產(chǎn)開發(fā)的1.0時(shí)代，很多超大型社區(qū)位于城郊，但因?yàn)樽陨眢w量足夠大，硬是全靠自己打拼，一點(diǎn)點(diǎn)配齊了所有配套，再加上價(jià)格便宜，吸引了不少人購買。
但超大社區(qū)的二手房，卻一直受到新房的打壓，愣是賣不上價(jià)。只要同一樓盤的新房源源不斷，就永遠(yuǎn)輪不到二手房喝湯。

△資料圖片

在樓市的增量時(shí)代，即使超大社區(qū)的二手房漲得慢，但也還是能跟著大盤一直向上的。而到了地產(chǎn)的深V時(shí)期，如果你還選擇超大社區(qū)的新房或者二手房，后面面臨的就不僅僅是房價(jià)漲跌的問題了。
首先要面對就是同一樓盤海量放盤的互相傾軋，房子是否會(huì)變成真正意義上的“不動(dòng)產(chǎn)”的問題了。
7 老城核心單體樓
說完大盤，接著說下另外一個(gè)極端，老城核心地段極佳的單體樓。
你可能會(huì)問只要負(fù)擔(dān)得起，難道地段極佳，也入不了你的法眼嗎？
不能買的原因，首先在于樓盤的價(jià)格。
城央絕佳的地段，必定也會(huì)讓樓盤開盤價(jià)不菲。銷售會(huì)跟你說，一切就擺在你眼前，它就是值這個(gè)價(jià)格，并且十分稀缺，絕無僅有的幾十套……
但問題是，單體樓的體量決定了樓盤的上限，并且正是因?yàn)槔铣呛诵膮^(qū)，鎖死了區(qū)域再向上發(fā)展的空間。
如果說買坐享規(guī)劃紅利的新城是潛力股的話，老城核心最多就只能是藍(lán)籌。
這樣的樓盤自然不愁賣，因?yàn)樽杂兄苓叺牡鼐壻I家，再加上體量不大，不難消化。但樓盤二手接盤的客群，也就僅限于周邊的街坊客而已。
只有那種沖著情懷、不差錢的買家，適合這類樓盤。
8 主干道旁的樓盤/組團(tuán)
一條一年四季、每天白晝黑夜都川流不息的主干道旁，自然不會(huì)是宜居之處。
不管你承不承認(rèn)，現(xiàn)代人的神經(jīng)是越來越脆弱了，對于噪音的容忍度，也是越來越低。
你有沒有發(fā)現(xiàn)？現(xiàn)在噪音問題也已經(jīng)上升為鄰里之間的主要矛盾？反正我們小區(qū)鄰居之間投訴得最多的，就是樓上小孩走跳、玩彈珠、彈琴等等。
如果這種日常生活產(chǎn)生的噪音還能投訴的話，你覺得道路、車流產(chǎn)生的噪音能投訴么？投訴管用嗎？

△資料圖片

同理，小區(qū)位于主干道旁邊的組團(tuán)也要避開，價(jià)格再劃算也不能選。
因?yàn)樾詢r(jià)比不高。
現(xiàn)在不缺房子，可以挑別的，或者看另一家。
9 個(gè)人法拍房
還別說，以后，你遇到這種特殊類型房子的機(jī)會(huì)，也會(huì)越來越多。
來自中指院的數(shù)據(jù)，截至2023年12月，全國法拍市場法拍房源達(dá)到了79.6萬套，同比大增21.4萬套，掛拍總量也創(chuàng)新高。
其中，廣東、浙江、江蘇和四川4省去年的成交量均超過1萬套。
法拍房大增的原因，大家都懂。
不能買的原因是，很多法拍房存在多重抵押。這一層抵押通過法拍，解套了，有可能還有另一層或者多層抵押。
即使產(chǎn)權(quán)清晰、法院負(fù)責(zé)清場、沒有欠費(fèi)，個(gè)人法拍房還是有個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)：居住權(quán)的問題。
也就是說，如果該法拍房在拍賣前存在租約，那么房子的產(chǎn)權(quán)即使被成功拍賣了，租約也還會(huì)繼續(xù)受到法律保護(hù)。
很多時(shí)候，很難防止業(yè)主會(huì)在法拍的過程中，還暗戳戳跟親戚朋友簽訂一份長租約……

另外，《民法典》也增設(shè)了“居住權(quán)”。通俗的理解，就房子的產(chǎn)權(quán)是你的，但是在不改變住宅所有權(quán)的情況下，業(yè)主的離異妻兒、老人等如果訂立了居住權(quán)合同，就可以擁有房產(chǎn)的占有和使用權(quán)。
所以，你有沒有能力成功撿漏，決定性的因素很多。個(gè)人法拍房不能與普通商品住宅相提并論，普通人還是最好別碰。
10 舊改樓盤
在這條之前的9個(gè)建議都是——堅(jiān)決不買入。最后這條，則是不太建議，只能說因盤而異吧。
這兩年，房企暴雷，最后熄火最多的就是舊改項(xiàng)目。
比起一般的住宅項(xiàng)目，舊改要沉淀的資金更多、時(shí)間也更長得多。
現(xiàn)在對于房企來說，最索命的是什么？不就是資金嗎？
當(dāng)然，現(xiàn)在也有一些舍得投入，做得很不錯(cuò)的舊改項(xiàng)目在售。好的項(xiàng)目、地段黃金、有好書包等配套加持，只要參照文本第6條，不要掉進(jìn)超大型社區(qū)的坑就可以了。
但如果本身開發(fā)商已經(jīng)不穩(wěn)，千萬不要貪便宜買舊改項(xiàng)目首期，不要買需要一次性付款、認(rèn)購條件又特別寬松（后面可以轉(zhuǎn)名等等）的所謂工抵房，以及員工內(nèi)部房。
這種房子什么時(shí)候能交到你手里，還真是個(gè)未知數(shù)。