尺度越來(lái)越大了！

5月27日，上海率先執(zhí)行20%首付、LPR減45基點(diǎn)；

28日下午，廣州取消限購(gòu)、執(zhí)行15%首付、取消利率下限；

緊接著到了晚上，深圳火速跟進(jìn)，官宣自5月29日起，下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

深圳具體內(nèi)容如下：

1、降首付：執(zhí)行首套首付20%，二套首付30%；

2、降利率：首套利率3.5%（LPR-45bp)；二套房貸率3.9%（LPR-5bp）。

事實(shí)上，在深圳官宣之前，就有不少開(kāi)發(fā)商按15%、20%首付收客，并承諾沒(méi)執(zhí)行就直接退款，看來(lái)他們又賭對(duì)了！

深圳“528”新政今天正式實(shí)行，市場(chǎng)反應(yīng)如何？一起來(lái)看看。

01.

新政24小時(shí)內(nèi)

客戶半夜轉(zhuǎn)賬，有業(yè)主漲600多萬(wàn)

政策剛出，新房氣氛組就到位了。

據(jù)自媒體爆料，5月28日當(dāng)晚就有部分新盤(pán)客戶半夜轉(zhuǎn)賬鎖房。

圖源深圳樓市快訊

29日上午，部分新盤(pán)迎來(lái)一波客戶到訪。 綠景白石洲、悅見(jiàn)和府、滿京華、中海寰宇瓏宸、萬(wàn)科未來(lái)之光等不少銷售紛紛曬出了成交記錄，就連專注法拍房的中介也在曬喜報(bào)。

圖源 朋友圈

@永高樓市表示，今天已接待了4批咨詢客戶，忙到飛起；還有中介調(diào)侃，新政一出離婚都約不上了。

圖源 朋友圈

同時(shí)，還有不少開(kāi)發(fā)商當(dāng)晚就開(kāi)啟通宵賣(mài)房模式，并且聲稱將收回折扣。

圖源 朋友圈，微博@深圳政杰

回到二手市場(chǎng)，并沒(méi)有太明顯的變化。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截止今日18點(diǎn)30，漲價(jià)房源和降價(jià)房源都有增加，可見(jiàn)二手市場(chǎng)依然需要一定時(shí)間。

圖源 諸葛找房

截止29日下午18點(diǎn)30：

漲價(jià)房源150套，有業(yè)主連夜調(diào)價(jià)的，調(diào)價(jià)幅度在1-600萬(wàn)之間，百花等片區(qū)的學(xué)區(qū)房調(diào)價(jià)明顯；

降價(jià)房源約353套，幅度在0.5-330萬(wàn)之間，其中金鴻凱旋城、寶能太古城等豪宅降價(jià)幅度都在百萬(wàn)以上。

圖源諸葛找房

果然，熟悉的配方熟悉的味道，新政后市場(chǎng)立馬就有反應(yīng)了，不過(guò)具體情況有待觀察。

這次首付成數(shù)下調(diào)對(duì)買(mǎi)房人有什么影響呢？

最直接的影響是，首付下調(diào)直接降低了買(mǎi)房人上車(chē)門(mén)檻。

以一套總價(jià)500萬(wàn)的房源為例，按商貸30年等額本息測(cè)算，以往三成首付要150萬(wàn)，而如今2成僅需100萬(wàn)，省去了50萬(wàn)的首付款。

但這也意味著買(mǎi)房杠桿變高了，2成首付銀行貸款增加了50萬(wàn)、在首套利率下調(diào)（3.85%→3.5%）的情況下，月供較之前增加了約6元，總還款成本增加了約6萬(wàn)元，而且高杠桿也意味著風(fēng)險(xiǎn)增加。

事實(shí)上，這次政策對(duì)不同買(mǎi)房人影響各異。

對(duì)于不差錢(qián)的高凈值群體群體影響較小；對(duì)中產(chǎn)改善型買(mǎi)房的群體反而是助力，他們購(gòu)置二套、買(mǎi)一換一的成本降低了，比如此前高利率購(gòu)房的群體可借機(jī)置換。對(duì)于著急上車(chē)的剛需來(lái)講，降低了準(zhǔn)入門(mén)檻。

02.

成交表現(xiàn)略為溫和

買(mǎi)房人到底在想什么？

回看5月樓市迎來(lái)了不少好消息。

506深圳分區(qū)進(jìn)行限購(gòu)優(yōu)化，517上層釋放四大利好，再到528深圳官宣降首付、降利率，利好密集出臺(tái)，然而壹地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)并沒(méi)有想象中反彈的那么明顯。

數(shù)據(jù)顯示，截止28日，深圳新房住宅成交1748套，二手房成交3632套，與4月份數(shù)據(jù)相比，新房還差607套，二手房還差539套。

如果想要趕超4月，那么在接下來(lái)的3天里，新房每天成交至少要200+套，二手房需要每天成交180+套。

目前，從這兩天成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新房維持在50套左右，所以想要達(dá)標(biāo)略有難度，而二手房每天則是190套左右，所以還是有希望沖一沖。

不過(guò)即便是維持上個(gè)月的量，在5月新政密集出臺(tái)的背景下，還是略顯溫和。

（值得注意的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與實(shí)際成交數(shù)據(jù)之間存在的“時(shí)滯”問(wèn)題，所以不能作為判斷樓市的全部依據(jù)。）

但從單周的簽約和帶看量來(lái)講，政策的刺激也讓市場(chǎng)熱鬧了一把，買(mǎi)房人的熱情有被調(diào)動(dòng)起來(lái)。

比如“506”新政首夜，就有樓盤(pán)通宵賣(mài)房。

當(dāng)周（5月6日-5月12日）新房住宅成交450套，環(huán)比上升40.6%，二手房成交1165套，環(huán)比上漲231.91%，各大樓盤(pán)的帶看和到訪量也在增長(zhǎng)。

圖源：深圳貝殼研究院

5月17日，四大利好砸向樓市，有樓盤(pán)趁機(jī)收回折扣，其中寶中鴻榮源·胤璇開(kāi)盤(pán)去化高約97%！周末二手房帶看量、成交量也再創(chuàng)新高。 （）

市場(chǎng)熱鬧，實(shí)際成交量略顯平淡的因素也有買(mǎi)房人的猶疑，壹地產(chǎn)發(fā)現(xiàn) ，當(dāng)下買(mǎi)房對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很難的決定。

此前，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布過(guò)一則調(diào)查“首付下調(diào)15%你會(huì)出手購(gòu)房嗎？”

數(shù)據(jù)顯示，利好政策下也只有24.99%的人會(huì)出手購(gòu)房，而大部分人并沒(méi)有因?yàn)槔谜哌x擇進(jìn)入樓市。（調(diào)查對(duì)象涵蓋一二三線及新一線城市，年收入10-50萬(wàn)群體占比超6成。）

圖源中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)高成為阻礙人們購(gòu)房的首要因素，有約近一半的人因此選擇不買(mǎi)房，其次，個(gè)人經(jīng)濟(jì)情況不允許購(gòu)房也是一大原因。

相比之下，房貸利率和首付比例高并非主要障礙。

圖源中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

當(dāng)然，這種狀態(tài)并非政策出臺(tái)后才出現(xiàn)，而是這兩年經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)等多種因素共同作用下的持續(xù)現(xiàn)象。

前段時(shí)間壹地產(chǎn)在瀏覽小紅書(shū)時(shí)就發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)比較有趣的故事。

故事一：深圳年薪百萬(wàn)，認(rèn)為租房比買(mǎi)房更劃算。

他通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房后的持有成本高昂，而租房則更為實(shí)惠。他認(rèn)為，購(gòu)房不僅僅是購(gòu)買(mǎi)一個(gè)住所，更是選擇一種生活方式。

他表示，深圳的房子價(jià)值和居住價(jià)值是脫鉤的，它值錢(qián)的地方在于配套資源，所以買(mǎi)房必須要考慮它的金融屬性，買(mǎi)的是學(xué)位，買(mǎi)的是升值空間，買(mǎi)的是家的安全感，買(mǎi)的是配套資源，買(mǎi)的是面子。 并且他 強(qiáng)調(diào) ： 手有余糧，心里才能不慌。

故事二：400萬(wàn)預(yù)算，但經(jīng)過(guò)選擇對(duì)比，決定離開(kāi)深圳。

這位網(wǎng)友原計(jì)劃在深圳購(gòu)房，預(yù)算400萬(wàn)左右，期望購(gòu)買(mǎi)帶有好學(xué)位的小兩房。

然而，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的看房，他未能找到滿意的房源。

且考慮到孩子的教育、房貸壓力、家人工作機(jī)會(huì)等多方面因素，他最終決定離開(kāi)深圳，回到長(zhǎng)沙定居。

總的來(lái)講，可以看出政策利好并非購(gòu)房者是否出手的決定性因素。

在缺乏信心的當(dāng)下， 高昂的房?jī)r(jià)、長(zhǎng)期的房貸和未來(lái)的不確定性，會(huì)讓許多人望而卻步，害怕一旦決策失誤，便會(huì)陷入更深的困境。

此外，密集的政策也讓部分群體感覺(jué)市場(chǎng)似乎還沒(méi)到底，繼續(xù)觀望。

因?yàn)椋瑥氖袌?chǎng)來(lái)看，一方面?zhèn)€別業(yè)主漲價(jià)渲染過(guò)度，購(gòu)房者容易被誤導(dǎo)；另一方面，對(duì)于“買(mǎi)一換一”的置換客而言，要想抓緊機(jī)會(huì)置換，只能盡快 把房子賣(mài)掉，同小區(qū)掛盤(pán)數(shù)量多了就可能形成價(jià)格踩踏。

03.

買(mǎi)家心態(tài)變了

新政效應(yīng)尚待觀察

其實(shí)，看了這么多，壹 地產(chǎn)會(huì)想起一句話：當(dāng)下市場(chǎng)再也不是一個(gè)政策就能激活的了。

不過(guò)，雖然政策效應(yīng)不是太明顯，但也不乏許多綜合素質(zhì)強(qiáng)的樓盤(pán)能夠脫穎而出，成為市場(chǎng)成交的焦點(diǎn)。

如深圳風(fēng)向標(biāo)之一的華潤(rùn)城，截止5月26日，該樓盤(pán)賣(mài)了約43套房， 看房量上漲了近三倍，有的甚至一周成交了十幾套，確實(shí)能感受到新貴、富豪們的熱情。

圖源網(wǎng)絡(luò)

另外，因深中龍華校區(qū)落地，龍華老破小—蘋(píng)果園迎來(lái)了成交高峰期。

家長(zhǎng)們蜂擁而入，到訪量和成交量蹭蹭上漲，成為一匹黑馬，也有不少業(yè)主選擇撤盤(pán)不賣(mài)；漲價(jià)的也不少，甚至有業(yè)主剛放盤(pán)，隔天就漲價(jià)了。

圖源諸葛找房，行舟深房

總之，就深圳而言 ，目前手頭的牌也都出的差不多了，關(guān)于“528新政”你怎么看？藥效能持續(xù)多久？歡迎在留言區(qū)與我們互動(dòng)。

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