今天看到第一財經(jīng)推送的新聞，說是富豪們開始大量虧本拋售自己的私人房產(chǎn)。比如許榮茂，拋售的時間節(jié)點(diǎn)正是現(xiàn)在。

　　這個時間點(diǎn)比較微妙，因為當(dāng)下正是香港撤辣后市場再次回歸下跌的節(jié)點(diǎn)。

　　在樓市撤辣并經(jīng)歷了兩個月的量價齊升后，樓市再次回歸下跌，而許老板正是確認(rèn)了下跌的趨勢后，才果斷虧本賣出了房產(chǎn)。

　　許老板2017年購入此物業(yè)，對手盤正是李嘉誠，而如今相對2017年下跌15%出售，也不算虧得太多。

　　但如果許老板能早個一年出售，也許就可以保本。之所以拖到現(xiàn)在，也是寄希望于香港救市后的市場上行再套現(xiàn)。結(jié)果上行沒有等來，那就果斷地止損了。

　　當(dāng)然，最慘的，還是在撤辣后涌入抄底的韭菜們，在樓市下行期充當(dāng)了接盤的軟著陸力量。

　　所以我在思考的一個問題是，在趨勢下行的樓市周期里，為什么會有很多韭菜沖進(jìn)樓市接盤，成了軟著陸的肉墊呢？

　　我認(rèn)為最大的原因，就是很多人沒有對富人或?qū)＜异铟龋傉J(rèn)為有錢人的判斷高人一等。所以很多自媒體博主自稱資產(chǎn)多少多少，裝成富人，說一些沒有數(shù)據(jù)依據(jù)，但故作高深的判斷，就可以引誘韭菜去接盤。結(jié)果韭菜接盤的資金，一部分成了賣家的套現(xiàn)資金，另一部分則成了掮客（自媒體）的傭金。

　　所以，我們先來說下祛魅的問題。

　　5月份，我在線下見了兩個知識星球的同學(xué)，都是傳統(tǒng)意義上的富人。其中一個是我們知識星球會員五群的，20多年前在復(fù)旦讀書的時候，就找到了商機(jī)實現(xiàn)了年賺500萬，于是從復(fù)旦輟了學(xué)。現(xiàn)在每年營收5億多，利潤幾千萬。另一個是地產(chǎn)相關(guān)，他的公司是專門賣豪宅的，20萬單價以上的市場占據(jù)了上海50%以上的市場份額，因為工作關(guān)系，福布斯中國富豪榜有一半都是他的客戶。

　　兩位同學(xué)是分別和我見面的，都聊了超過兩個小時。互相分享了一些賺錢方法和趨勢上的看法。兩位在自己的經(jīng)營領(lǐng)域都是非常專業(yè)的，但說起宏觀，或者說是股市大盤，或是樓市趨勢，也都只是在概率上進(jìn)行一定程度的預(yù)判。

　　但這并不是說，大家在這方面能力不行，而是說這個市場本身，就是一個極度復(fù)雜，受諸多因素干擾的市場。

　　甚至大家在媒體上看到的很多頂著XX研究院的頭銜，或是頂著北大，復(fù)旦經(jīng)濟(jì)學(xué)專家頭銜做出的預(yù)測，你事后去復(fù)盤他們的發(fā)言和市場走勢。發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)確率都不一定有50%。

　　準(zhǔn)確率不高的原因，可能是他們因為一些利益群體而發(fā)言，也可能是真的就錯判了市場。

　　但這些都不重要，你只要知道他們的預(yù)測，比猴子扔飛鏢準(zhǔn)確不了多少就行了。

　　這就是我跟大家說的，要祛魅。

　　回歸到投資，我們還是只能靠自己，而在投資場，一邊跟蹤數(shù)據(jù)一邊決策往往比預(yù)測本身更加重要。

　　包括文章開頭所說的許老板，也是在看到撤辣后的趨勢確定后才下決心完成了止損。

　　和我見面的那位做豪宅生意的同學(xué)，由于在樓市的市場一線比較敏感，所以在去年3月拋售了房產(chǎn)。而我則是根據(jù)數(shù)據(jù)指示，從2022年底到2023年8月陸續(xù)拋售了多套房產(chǎn)，投資上也算是殊途同歸。

　　有關(guān)這段賣房的經(jīng)歷，以及我的判斷和想法，我在去年11月寫了文章發(fā)布在了知識星球。看了文章的同學(xué)都知道，我也并非是在京滬價格最高的3月集中拋盤，而是根據(jù)概率和確定性的不同，逐步跟蹤數(shù)據(jù)來確認(rèn)并決策的，最終也并沒有全部賣在最高點(diǎn)，而是把要減持的房產(chǎn)分批賣在了一個高位區(qū)間。

　　賣在次高點(diǎn)的房子，實際上是要減持房產(chǎn)中的最后一套，是持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)并獲得了更高的確定性才決定賣出的，因為減持更多，需要更高的下跌確定性。

　　打個比方，就好比說你開車去一個地方，然后導(dǎo)航會給你算出一個到達(dá)的時間，但并不是說你真的就會按這個時間準(zhǔn)時到達(dá)，而是在這一路上，導(dǎo)航會不斷根據(jù)最新的路況去實時修正，重新計算達(dá)到時間。

　　這就像極了我們的大勢判斷，我們根據(jù)各種已有數(shù)據(jù)計算并預(yù)測大致的走勢，并在這個過程中，不斷搜集新的市場數(shù)據(jù)，來修正我們的預(yù)判。

　　就比如我們回到香港撤辣的時間點(diǎn)，我們可以說基本維持看空的觀點(diǎn)，但也要觀察撤辣的效果。這時其實沒人敢100%拍板今年香港樓市的走勢，但預(yù)測不出來并不代表你會進(jìn)去抄底當(dāng)韭菜。

　　因為，即便你是買方，你也是需要設(shè)置觀察期的，并不是媒體一忽悠，你就要進(jìn)去接盤的。

　　當(dāng)然，他們接盤的理由，我也很清楚，因為怕錯失最低的價格。

　　但在投資場，確定性和收益率，天然就是矛盾的。比如，以股市為例，這個是我上周末寫在知識星球的一個投資課上引用的圖。

　　可以看到，你可以在底部的左側(cè)買入，也可以在右側(cè)買入。但在左側(cè)你只能憑借經(jīng)驗和猜測去判斷，也許能買到最低點(diǎn)，但也可能會接飛刀。右側(cè)價格上穿60日線時，你才獲得了上漲的確定性，但代價就是會錯失最底部價格的利潤空間。

　　對應(yīng)到樓市，其實也是一樣的。就比如香港樓市撤辣，在撤辣后市場迎來了量價齊升。對此，我們維持大概率的下跌中繼的判斷，但如果你是一個有經(jīng)驗的香港樓市的投資者，也不能不在撤辣觀察期跟蹤數(shù)據(jù)來消除這種反轉(zhuǎn)的確定性。

　　當(dāng)收益率和確定性要二選一時，我個人的建議，是確定性，寧可損失底部的價格空間。

　　因為對于大多數(shù)人來說，在投資上，賺多賺少都是賺，但是絕對不能虧。

　　那么回到我們這邊的樓市，在517樓市新舉措，以及滬深樓市新政的背景下，我們怎么去獲知樓市漲跌的確定性？

　　我給出三個指標(biāo)供你判斷。

　　1 觀察5月和6月的新增居民貸款，和2015~2023年這歷年的5，6月做對比。下圖我在過去文章中多次引用過。2016居民債務(wù)大漲引發(fā)樓市大漲，2022居民債務(wù)大跌引發(fā)樓市大跌。居民債務(wù)和房價關(guān)系，是完全的正相關(guān)關(guān)系。

　　由于本次517新舉措，是全國性的降低首付和降低利率，放松了居民加杠桿的限制，所以可以跟蹤后續(xù)的月度數(shù)據(jù)來觀察新舉措是否帶來了新增居民貸款的上升。

　　但該指標(biāo)，是一個全國性指標(biāo)，接下來我們說說城市指標(biāo)。

　　2 活期存款增速，一般是樓市成交的先行指標(biāo)。這個我在過去的文章中曾寫過。

　　也就是，觀察活期存款同比增速和定期存款同比增速，和歷年活期和定期數(shù)據(jù)做對比。看居民存款的轉(zhuǎn)移方向是流向活期還是定期，來判斷居民后期在樓市支出的可能性。

　　這項數(shù)據(jù)是分省份統(tǒng)計的，也就是京滬作為直轄市會有獨(dú)立數(shù)據(jù)，深圳則統(tǒng)計在廣州省下面。

　　這個可以作為特定城市樓市行情的先行指標(biāo)。

　　3房東信心指數(shù)

　　這個主要是觀察每日掛牌價調(diào)漲調(diào)跌的比例數(shù)字，來獲知房東的整體情緒。而房東情緒，也一定程度上代表了買家情緒。

　　對于沒有加入知識星球的同學(xué)，可以自行統(tǒng)計跟蹤上述三項數(shù)據(jù)去輔助判斷；對于已經(jīng)加入的同學(xué)，我會在第一時間在星球同步并統(tǒng)計最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，并給出我的判斷，供大家參考。

　　當(dāng)然，還有成交量等數(shù)據(jù)也是重要的判斷依據(jù)，這個大家都知道，我也就不單獨(dú)拿出來說了。

　　在投資場，我們之所以要根據(jù)最新的數(shù)據(jù)來獨(dú)立決策和判斷，是因為這個世界就是個草臺班子，而外面很多自媒體的發(fā)聲，完全都是出自情緒的干擾項和噪音，甚至?xí)鸱醋饔谩?/p>

　　比如說，4月下旬傳出央行要在二級市場交易國債的消息，幾乎所有自媒體都解讀為央行要買國債放水。大家應(yīng)該都有印象。

　　只有我，在知識星球告訴大家不要受外面輿論的影響。根據(jù)邏輯判斷，央行的動作極可能是要賣出國債，而非買入國債。也就是，不是放水而是收水，不是QE，而是反向QE。

　　然后我昨天看到了央行主管的金融時報發(fā)布新聞，表示央行要賣出國債。印證了我們一個月前基于邏輯的判斷。

　　舉這個例子，是為了說明，在投資場，我們除了根據(jù)數(shù)據(jù)和金融邏輯來獨(dú)立決策，幾乎沒有第二條路可走。因為市場上很少有可以完全信賴的觀點(diǎn)。

　　因為你看到的，大多是別人想讓你看到的，其背后，都是利益。

　　后記：

　　繼上周517樓市新舉措之后，本周滬深都放松了限購限貸，但跟進(jìn)的是去年8月央行的20%首付，而不是517的15%。我們判斷推進(jìn)軟著陸的意向還在。

　　由于樓市新舉措的關(guān)系，短期可能會有成交量價上升的現(xiàn)象，但去年的杭州和今年的香港，都已演繹過短期回暖但兩三個月后繼續(xù)下跌的劇本。

　　因此我們預(yù)判北上深維持和香港杭州類似的劇本，建議要買房的同學(xué)設(shè)置2~3個月的觀察期，并在這個觀察期持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)的變化（我也會在星球跟蹤并給大家同步）。不要出現(xiàn)一個月的量價變化就急著進(jìn)去接盤。

　　因為在投資場，確定性，遠(yuǎn)比收益率重要。