文/十一弟

上海的豪宅市場，讓人恍惚回到了那個排隊搶房的盛況年景。

這兩天，位于上海普陀區(qū)的宸嘉100·嘉佰道開盤，單價十萬出頭。

項目推出了422套房，有一百多平米的三居室，也有三百多平米的五居室。

一套房總價，最低需要上千萬，最高需要四千萬。

無論是單價，還是總價，嘉佰道都算得上妥妥的豪宅了。

上海人民的購買力，讓人瞠目結(jié)舌——

在認(rèn)購環(huán)節(jié)，項目就鎖定了上千組客戶，平均兩三個人搶一套房。

前天正式開盤，嘉佰道的442套房，據(jù)說只用了兩個小時，就賣光了。

十一弟從家到菜市場，來回都要半個多鐘頭。

上海人民搶購豪宅，甚至用不著十一弟買菜的功夫。

最終，開發(fā)商賺麻了，攬金將近62億。

平均算下來，開盤當(dāng)天，每兩分鐘就能進(jìn)賬一個小目標(biāo)。

嘉佰道項目的開發(fā)主體——上海璞宸置業(yè)有限公司，由一家名不見經(jīng)傳的私人小企業(yè)持股84%，湖北省華融置業(yè)有限公司持股16%。

這個項目背后真正的主人，是一家突然殺出的新晉開發(fā)商——

宸嘉發(fā)展。

它自稱在2020年成立于香港，總部設(shè)在上海，主營業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、代建、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理。

宸嘉發(fā)展從成立到現(xiàn)在，只有短短四年時間。

十一弟查了下，僅憑嘉佰道這一個項目的銷售額，在上海樓市前十榜單上，宸嘉發(fā)展就能占據(jù)一席之地了。

宸嘉發(fā)展的老板，是一位低調(diào)神秘的資本大佬——

劉益謙。

在2024年胡潤全球富豪榜上，劉益謙的身家高達(dá)345億。

他是一位白手起家的神秘商人，今年61歲，只有中學(xué)學(xué)歷。

據(jù)說，上世紀(jì)八十年代，初中還沒畢業(yè)的劉益謙，就開始創(chuàng)業(yè)了。

到了九十年代，他在剛剛興起的證券市場中抓住機(jī)會，撈到了第一桶金。

現(xiàn)在，劉益謙的資本觸角，遍布了國內(nèi)A股市場——

天茂集團(tuán)、亨迪藥業(yè)、長江證券、國民技術(shù)、天宸股份、云從科技，他的蹤跡比比皆是。

劉益謙的生意，還涉足了藝術(shù)品收藏，他和老婆王薇一起創(chuàng)辦了龍美術(shù)館。

十年前，劉益謙花了2.8億，買下了玫茵堂珍藏明成化斗彩雞缸杯，名震一時。

隨后，他又花了3.1億港幣，買下了明永樂御制紅閻摩敵刺繡唐卡，創(chuàng)下中國藝術(shù)品拍賣的世界紀(jì)錄。

2015年，劉益謙又以將近11億的代價，在美國拍得了莫迪里阿尼作品《側(cè)臥的裸女》，創(chuàng)造了藝術(shù)家拍賣紀(jì)錄。

去年，香港蘇富比的秋季拍賣會上，劉益謙夫婦賣出了一部分藏品，套現(xiàn)5個多億港幣。

劉益謙的生意版圖里，做得最大的，還是保險公司。

他名下實際控制了一家保險企業(yè)——國華人壽。

去年，這家保險公司的總資產(chǎn)大約3000億，營收規(guī)模將近500億，實力相當(dāng)雄厚。

劉益謙在A股染指的許多上市公司，也都是通過國華人壽的買進(jìn)賣出。

在國內(nèi)樓市高歌猛進(jìn)的2020年，宸嘉發(fā)展注冊設(shè)立，低調(diào)地殺進(jìn)了房地產(chǎn)。

隨著市場行情急轉(zhuǎn)直下，過去三四年里，也絲毫不妨礙劉益謙大干一場的決心。

十一弟查了下，兩家閩系開發(fā)商——福晟集團(tuán)、陽光城，先后暴雷以后，宸嘉發(fā)展一口氣吞下了它們位于上海、深圳、長沙的多個地塊項目。

其中，福晟集團(tuán)在長沙開發(fā)的住宅項目，以及在深圳儲備的舊改項目，落入宸嘉發(fā)展的兜里。

陽光城在上海、長沙開發(fā)的住宅項目，宸嘉發(fā)展也選擇了接盤，照單全收。

在長沙，有一個名為“陽光城和順·江天悅”的住宅項目。

拿地不久，陽光城就暴雷了，在半路上趴窩了。

宸嘉發(fā)展接手以后，改頭換面，搖身變成了“長沙·嘉臣道”，大張旗鼓地賣起了豪宅。

這是一種化腐朽為神奇的包裝術(shù)——

就像街頭早點“大油條”，改名“西班牙橄欖油炸制咸味法棍”以后，也能堂而皇之地端上米其林餐桌了。

兩年前，宸嘉發(fā)展花了將近64億，拍下了嘉佰道地塊。

這塊地的規(guī)劃條件里，可售住宅的面積占比不到三成。

項目七成以上的面積，屬于商務(wù)辦公，并且相當(dāng)一部分需要自持。

若把地價分?jǐn)偟娇墒圩≌糠郑瑯敲鎯r將近10萬/平米。

這次嘉佰道開盤推出來的442套豪宅，盡管全部售罄清盤，賣了個熱鬧。

但將近62億的銷售額，甚至還收不回土地款。

嘉佰道之所以遭到上海人民排隊哄搶，是因為開盤價與周邊二手房價格存在倒掛。

十一弟查了下，嘉佰道附近的新天地河濱花園、長風(fēng)瑞仕璟庭，二手房掛牌價將近13萬/平米。

還有旁邊的國浩長風(fēng)匯都，二手房掛牌價超過了12萬/平米。

哪怕是掛牌價最低的雅戈爾長風(fēng)8號，業(yè)主的預(yù)期價格，也要賣到11萬/平米以上。

嘉佰道單價十萬出頭，很多有錢人還是覺得，買到就是賺到。

在上海，宸嘉發(fā)展一出手，就砸了將近64億，拍下了嘉佰道地塊。

劉益謙手上不僅有錢，還有狠人。

十一弟查了下，宸嘉發(fā)展的核心管理層，有四個人——

崔帥擔(dān)任法人代表及執(zhí)行董事，郭斌擔(dān)任總經(jīng)理，梁飛擔(dān)任監(jiān)事，畢雪嬌擔(dān)任財務(wù)負(fù)責(zé)人。

除了宸嘉發(fā)展，其中崔帥、郭斌、梁飛還在另一家企業(yè)存在交集——

上海中海房地產(chǎn)有限公司。

這三個人都來自中海地產(chǎn)上海公司，而現(xiàn)在，崔帥是宸嘉發(fā)展的總裁，郭斌是副總裁。

2020年之前，在中海地產(chǎn)，崔帥還是上海公司的一把手。

那一年，中海與華潤、萬科聯(lián)手，參與了上海虹口區(qū)一宗地塊的圍標(biāo)。

東窗事發(fā)，崔帥被上海警方帶走，從此淡出了中海地產(chǎn)。

不過，他很快就得到了劉益謙的青睞，另起爐灶，重新操刀宸嘉發(fā)展。

身后有了財大氣粗的老板，出身于中海的崔帥，在上海拿地，當(dāng)然還是大手筆。

接盤福晟、陽光城，不計前嫌起用崔帥，劉益謙殺進(jìn)房地產(chǎn)，他的風(fēng)格顯而易見——

冒險膽大、激進(jìn)兇悍。

正在大洗牌的房地產(chǎn)行業(yè)，闖進(jìn)來了更狠辣的玩家。