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俗話說：若是巔峰留不住，那就重走來時路！

近幾個月以來，省會杭州樓市不管是政策還是土拍都是風風火火，反觀溫州土拍市場卻沉寂長達半年之久，而在最近政策利好頻出之時，溫州帶著消失多年的“偷面積”重出江湖，一出手就讓市場吊足胃口！

上周，桃花島單元T03-03地塊掛牌后引起市場軒然大波，購房者討論“偷面積”的熱情還未消散，緊接著在昨天，溫州市區又掛牌三宗“偷面積+贈送20%空中花園”的住宅地塊，全是狠貨——

溫州市核心片區南門單元A-01地塊

及A-02地塊局部地下空間

該地塊位于鹿城區錦繡路與吳橋路交叉口，地塊北側為建發·文瀾府邸與地上停車場，南側一線臨溫瑞塘河，西側緊挨馬鞍池臨時農貿市場，東側為銀都花苑。

從區位來看，該地塊周邊1-2公里范圍內，可到五馬商圈、置信廣場、世貿中心、南塘新天地等眾多商業配套，同時又有一線河景加持，當之無愧稱得上“優質地塊”。

但可惜的是，該地塊地上用地面積僅7451.64㎡，受限于地塊規模，后期社區內部場景的打造或捉襟見肘，不過好在地塊價格便宜，起拍價17850萬元，住宅起始樓面價約11200元/㎡。

相比之下，周邊的“前輩”就略顯凄涼，例如2020年拿地的中海·鹿州府、招商·檀境，成交樓面價均破2萬元/㎡，而2021年出讓的文瀾府邸，成交樓面價更是干到15607元/㎡+76200㎡超大政策性用房面積的封頂價格。

啥叫“時代的炮灰”？——中海、招商、建發：別問，都是淚！

值得注意的是，該地塊與此前掛牌的桃花島單元T03-03地塊一樣，享受“偷面積+20%空中花園贈送”的屬性加持，據出讓文件顯示：

一、套型面積大于 140 平方米的復式住宅，其客廳、 起居室挑空部分層高大于 4.2 米且不大于 6.4 米時，且水平投影面積不大于 30 平方米的，單倍計算建筑面積。

二、按未來社區要求，每套住宅的空中花園綠化陽臺宜適度集中布置，水平投影面積不超過該套住宅套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）的 20%，進深應不大于 2.4 米， 其綠化部分不小于空中花園面積的 50%（應在平面圖中明確 標識），覆土厚度不小于 0.3 米，滿足上述要求時該空中花 園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。

溫州市核心片區梧田東單元C-25地塊

該地塊位于甌海區東垟路雙慶橋邊，地塊北側、西側臨溫瑞塘河，河道較窄景觀資源有限，南側緊挨梧田老街，東側為甌海第三人民醫院，距離軌道交通S1線惠民路站直線距離約2公里。

該地塊出讓面積達64畝，起始總價約7.6億元，折合起始住宅樓面價約8900元/㎡。

相比周邊去年出讓地塊——溫州市核心片區梧田東單元A-12地塊，成交樓面價8000元/㎡；溫州市核心片區梧田西單元B-09a地塊，樓面價9557元/㎡而言，價格方面中規中矩，但“偷面積+20%空中花園贈送”的屬性優勢真香！

不過值得注意的是，此前出讓的兩宗地塊均未開盤，同時板塊內諸如首開·香開萬里、第五大道、保利·天珺、龍湖·天曜城等近兩年入市的新房、次新房，在低迷的市場環境中，已久積攢了大量待售房源，板塊去化壓力顯而易見。

溫州市狀蒲片區狀元南單元E-01a

E-01b地塊及御史河西路地下空間

該地塊位于龍灣區溫州大道與富強路交叉口，周邊城市界面較差，北側緊鄰溫州大道，一路之隔為天龍集團工業園；西側、東側均為老舊住宅區；南側距離軌道交通S1線直線距離僅400米左右。

地塊占地面積約81.5畝，是本次掛牌的三宗地塊中體量最大的宅地，起始總價約5.44億元，起始樓面價僅約4123元/㎡，同樣具備“偷面積+20%空中花園贈送”的屬性優勢。

但值得注意的是，該地塊價格雖然便宜，不過其中僅有E-01b地塊為商品房，而E-01a地塊將作為安置房，甚至從地塊布局來看，安置房地塊比商品房地塊還多一側河景。

同時，根據出讓要求，后期該地塊項目須納入龍灣區政府商定商品房房源籌集范圍，意味著該地塊除了天生緊挨安置房外，商品房內部可能也會有占比不少的安置戶。

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為什么溫州突然解禁“偷面積”？

其實從溫州今年首輪集中土地出讓的地塊布局就可看出，目前掛牌的4宗地塊均為高層地塊，而近兩年市區土拍主流的低密地塊卻無影無蹤。

其背后原因，或許市官方也意識到——“低密產品救不了溫州樓市”。

自從2022年開始，溫州市區至今已有超12宗容積率約1.05的低密地塊，其中尚未開盤的項目占多數，而已經開盤的項目銷售大多也并不理想，可見“低密戰略”的實際效果不及預期。

既然目前來看此路不通，那么就該改變戰略。

相比之下，受眾面更廣的高層產品無疑是樓市中堅力量，但按照以往套路賣高層地塊，大概率會流拍或者國企兜底，于是為了刺激市場，市場就放出了“重啟偷面積+擴大空中花園贈送面積”的組合拳。

本以為桃花島地塊掛牌只是小試牛刀，但看這情形，溫州似乎有大量普及的想法，今年的土拍才剛剛開始，后續出讓的地塊是否也能“偷面積”，這將市區土拍市場風向的轉變關鍵點。

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