樓市「倒掛」現象，通常指的是一二手房之間的差價，但當下的南通樓市，正在經歷另一種倒掛——成交量。

數據顯示，今年截至5月底，南通市區（不含通州區和海門區、下同）新房成交了2003套，二手房成交了7203套，二手房成交量約為新房的3.6倍。

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南通樓市二手房成交量壓過新房，并非一夕之間，早在三年前就埋下了草蛇灰線。

根據統計，2021年南通市區二手房/新房成交量的比值為1.25，2022年為2.04，2023年上升到2.89，2024年至今這一比值已達3.6。

數據說話，南通二手房和新房成交量「倒掛」現象正在加劇。

那么，南通二手房是如何一步步起勢的呢？

第一，投資客大量出貨

眾所周知，2021年是這一輪周期的頂點。

2016-2021年之間，南通樓市行情一路向上，吸引了大量投資客。

但從21年下半年開始，市場熱度急轉直下，前幾年的投資客大量出貨，二手房市場掛牌量激增。

尤其隨著低溫態勢加劇，很多投資客大幅降價出逃，這使得二手房的「性價比」逐漸超過新房。

翻看相關二手房網站發現，24小時內大幅降價的房源比比皆是，其中既有遠創樽樾這類高價次新房，也有國城璟府這些投資客高占比小區，即便是綠城玉蘭公寓這類名校學區房也在降價拋售。

第二，房企更加謹慎

一方面二手房掛牌量增加，另一方面新房供應和土地供應卻在縮減。
粗略統計，今年1-5月，南通市區僅有5個純新盤入市，僅掛牌1宗涉宅地塊，還因無人報價終止出讓了。

行情持續低迷，房企拿地、推盤都更加謹慎，新房市場活躍度降低，二手房逐漸掌握話語權。

第三，買房人需要安全感

這兩年，大量房企出現債務違約，樓盤逾期交付、質量降標已是屢見不鮮。

購買期房有可能會遇到交付延期甚至爛尾的問題，但二手房就不存在這個問題，對于購房者而言，二手房所見即所得更有安全感，尤其目前二手房市場確實也有很大的選擇空間。

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二手房越來越強勢，這就帶來了一個問題——新房在價格方面的話語權被逐步稀釋。

以中創區為例，「老四子」近半年二手房成交均價分別為——仁恒公園世紀30895元/㎡，萬科方圓27359元/㎡，遠創東樾23584元/㎡，華潤悅府19794元/㎡。

這就直接導致了「新四子」不得不打折促銷，如果萬科攬境堅持2.95萬/㎡不降價，招商公園道依舊是2.98萬/㎡，試問有誰愿意買單？

再看今年新入市的仁恒紫瑯世紀，同樣是仁恒的招牌，公園世紀當初開盤即罄，而紫瑯世紀入市至今已近5個月，截至發稿前僅備案了8套。

究其原因，價格依然是關鍵。

據內部消息，仁恒紫瑯世紀首開備案價為：洋房35940元/㎡，中高層30680元/㎡；折后洋房34143元/㎡，中高層29146元/㎡。

要知道，目前中創區、濱江等同能級板塊新房競品折扣力度大多在8折-8.5折，而仁恒紫瑯世紀僅優惠了5個點，對目標客戶吸引力不足。

再考慮到上述中創「老四子」目前二手房成交價明顯低于紫瑯世紀首開價，且都是實景現房，客戶顯然有更多選擇。

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有人認為，南通市區二手房「以價換量」大量分流新房客戶，倒逼開發商不得不打折促銷。

也有人認為，新房去化持續艱難，加重了市場低迷情緒，才使二手房東寧可虧本也要拋售止損。

可以肯定的是，在二手房成交量遠遠壓過新房的當下，一個區域的「定價權」，正逐漸由二手房東掌握。

在同區域、同配套前提下，只有這個新房項目的產品力比次新房領先至少一個level，價格又跟主流次新差不多，才能擁有一席之地。