八里莊學區我踩盤過非常非常多小區，這個片區很神奇，它的小學和初中的派位對應關系劃得很碎，而且片區內次新商品房非常多，剛需公房社區也很多，剛需和改善在這個片區的選擇都很多，所以我寫了很多次，這篇是一個完結篇，會介紹地理位置、生活配套、學區情況、比較不錯的剛需公房社區踩盤，如果想看之前的一些次新小區的踩盤文章，可以到主頁已發布的文章里找一下。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置

大概的劃片范圍如下圖所示，還有一些零散的小區在四環外，比如西木小區、永金里之類的，也屬于八里莊劃片。

片區內的地鐵站主要是10號線火器營、長春橋、車道溝、西釣魚臺、慈壽寺站，還有6號線的海淀五路居站。未來這塊也有12號線的站點。

2、生活配套

醫院：空軍特色醫學中心；人民解放軍總醫院第四醫學中心；解放軍總院第三醫學中心等三甲醫院就在這附近。

購物：這附近的商場有萬達、華熙LIVE，逛街足夠了，之前這附近有個家樂福，現在又重新裝修引入新的店家了，盒馬生鮮，還有一些其他的吃吃喝喝的小店也會開起來，日常需求都十分方便。

公園：定慧公園、玲瓏公園、八里莊休閑園等，這塊免費的公園挺多的

3、學區分析

這是我之前整理的一個表格，放在這里，大家可以先看表，然后咱們再來詳細介紹小學和初中情況。

八里莊的學校被分割成了4塊，不同小學對口的初中不一樣，所以大家所說的八里莊其實還得細分。

我們這次按照小學和派位的初中對應關系從下到上一塊一塊的說。

人大附小超級牛小（銀燕校區是低年級部），派位的初中和中關村和海淀學區重疊度很高，八一、中關村這都是區重點，中關村知春分校一般般，十九中中等偏下，人大附二分一般般（原名藍靛廠中學），初中派位學校整體不是很好，但是之前咱們講過，這個小學1911前落戶的，可以登記入學海淀教進，后面買房的按規定是享受不了這個待遇了。23年銀燕校區招了6個班，人大附小本部招了16個班。23年有調劑，還不少，25年上學的不太建議。

萬泉小學曙光校區，普小，劃片只有三個小區：曙光花園、觀瀾國際、誠品建筑，23年招了8個班，都收了，派位的初中，首師大二附中和理工附東校區都不錯，人大附二分一般般，和本部萬泉小學共享50%直升理工附東。

八里莊小學普小，但是40%直升六小強之一的首師大附中，這個buff非常強，以至于沒有固定校區的情況下，很多家長還是趨之若鶩，大家可以自行查一下八里莊小學，后面可能要建新校址。海淀實驗小學，老牌牛小，低調扎實的一個小學。這倆小學都有調劑，八里莊小學調劑還不少，調劑到定慧里和六一小學之類的。對口中學：海淀教進、理工附東校區、首師大二附中、理工附中分校都不錯，北京實驗學校就是原來的立新學校，很差，海淀實驗中學也一般般。

六一、定慧里、人大附亮甲店這都是片區內的普小，六一和定慧里接受調劑，人大附亮甲店調劑自己的，也接受人大附的調劑，很有意思。六一30%直升海淀教進，定慧里30%直升理工附南，派位初中除了理工附南（原六一中學）都還不錯，所以定慧里小學就是直升了個寂寞了。

分析完了，片區內的派位初中其實沒有特別好的，但是坑校也不算太多，就是八里莊小學和海淀實驗小學、人大附小這些熱門小學反而派位初中里坑校多一些，但是派位初中數量也多，算是折中了一下吧。

4、小區踩盤介紹

1、定慧西里（定慧里小學）

定慧西里位于西翠路的西側，小區1989-2021年建成，28棟樓，有板樓也有塔樓，2940戶，集中供暖，天鴻房地產開發，房修一物業，物業費1.82元/月/平。定慧西里19號樓是一個幼兒園-明天七幼，18號樓是首都師范大學附屬定慧里小學，17號樓是理工附中南校區，也就是原來的六一中學。均價7.9W/平。

小區衛生還是可以的，也比較干凈，小區配套很成熟，底商有美容美發，有清真餐廳，早餐店、超市等。生活方面都是很方便的。

小區里面都是隔開的單獨的幾個小院的，整體環境還不錯，也干凈，人車不分流，都是地上停車位，車位配比1:0.6，停車緊張；樓間距很寬，采光也很好。

小區有廣場，有涼亭，有健身器材；綠化也還好，有高大的樹木，還有小的綠化帶，在小區的南側還有一個定慧公園-怡樂園，里面樹木茂密，空氣也好，平時也是蠻熱鬧的，溜達、散步、帶孩子的都很多。

缺點：

1、離地鐵站比較遠，距離地鐵6號線五路居站大約1.7 km；地鐵10號線西釣魚臺站，大約1.6 km。

2、北邊的一排樓臨阜成路，會有噪音影響

兩居室72.8平米，南向，報價550W，中樓層/共16層

2、定慧東里（定慧里小學）

定慧東里和定慧西里隔了一條馬路，定慧東里于1987-2003年建成，共計29棟，有板樓也有塔樓，板樓沒有電梯。共計2546戶，集中供暖/自采暖；小區進行過老舊小區改造，增加了保溫層，單元門加了門禁，開放小區，人車也不分流，地上停車位，車位配比1:0.3，有點緊張。樓間距大，居住舒適，物業是各單位自持物業，物業費1.82元/月/平。均價8.4 W/平

小區管理還可以，由于是各大央企單位的福利分房，所以都是單獨的小院落，院區內還算干凈，也比較安靜。沒有太多的綠化，在小區的南側是定慧公園，平時遛彎，散步也很方便。

小區內有幼兒園

小區里面有個廣場，有健身設施和長椅，平時可以鍛煉身體，在此休憩。

總體感覺小區還是很不錯的，干凈，周邊配套相對齊全，生活方便。

離地鐵站稍遠距離地鐵10號線，西釣魚臺站大約1.3 km；距離地鐵6號線五路居站，大約1.9 km。同樣北側臨阜成路。

下面 59平米的兩居，報價510W，中樓層/共6層。

3、八里莊北里（八里莊小學）

八里莊北里于1989-2002年建成，共47棟樓，3698戶，集中供暖，封閉小區，人車不分流，車位有點緊張。電動車較多，比較凌亂。北京萬科物業公司，物業費1.34元/月/平。物業管理還行，有門禁，進出登記。均價8.6W/平。

沒有改造過的樓，外立面有點破舊了

小區底商有超市，菜籃子等，生活也很方便。

小區綠化也不錯，有小花園，涼亭，有的樓棟前面也會有個小的綠化帶。在小區的外面還有一個公園，可以晨練或飯后去散散步，也是不錯的。

小區內還有一個藝術幼兒園。

交通方便，位于三環和四環之間，北門是地鐵慈壽寺站，大約步行距離800米；可通地鐵6/10號線。

一居室43-62平米，大概370-470 W之間。二居室50-88平，大概500-800W。

在售76.8平米的兩居室，報價589 W，西南向，中樓層/共16層。

4、恩濟莊96號院（六一小學）

恩濟莊96號院是1996-2000年建成的。總共4棟樓，共計249戶。小區集中供暖，門口有門禁，人車不分流。地上車位，車位緊張。物業是北京東方大洋物業，物業費1.2元/月/平。均價7.1W/平。

小區管理一般，衛生還算是干凈，沒有太多的綠化，小區門口有幾個小的綠化帶，小區中間有個亭子，有點健身器材，電動車自行車都堆在了亭子里有點亂。

距離五路居站地鐵6號線大約1.3 km。慈壽寺站地鐵10號線大約距離1.5 km。

下面這個79平的兩居，報價580W

5、恩濟里小區（六一小學）

恩濟里小區，建于1989-1999年，共計23棟樓，1976戶，有塔樓有板樓。小區集中供暖，不封閉，地上停車；北京北宇物業，物業費0.85元/月/平。物業管理不錯，小區比較干凈，綠化率35%，在公房社區里非常高了。小區居民素質不錯，還被評為首都文明居民區。

恩濟里小區在八里莊片區的老小區里面算很不錯的小區了，一直賣的都算比較貴的，均價9W/平

小區里面有一個一級一類的幼兒園恩濟里幼兒園，六一小學就在這個小區里，上學非常方便

小區綠化很不錯

距離地鐵6號線五路居站大概800米；地鐵10號線慈壽寺站（可以換成6號線）大約1 km。

下面是一個59.8平米的兩居室，售價550 W，中樓層/共6層，南北朝向。

6、永安東里（人大附小亮甲店）

永安東里分東院和西院，建于1998-1999年，共8棟樓房，414戶，集中供暖，算是半封閉小區吧，門口有保安，進去的時候會詢問，地上停車，小區比較干凈，外立面有點舊了。北京普瑞物業，物業費1.68元/月/平。均價7.8W/平。

東院各區樓棟之間有個綠化帶，西院的就有點一般了。

距離地鐵6號線五路居站大概930米。

需要注意的是永安東里有一排樓臨西八里莊路，臨街有噪音

84.1平米的兩居室，報價670 W，南北向，中樓層/共6層。

7、亮甲店小區（恩濟莊61號院）（人大附小亮甲店）

亮甲店小區也叫恩濟莊61號院，共8棟樓，1997-2000年建成的公房社區，都是6、7層的小板樓，里面的樓棟也是分單獨的小院，底商也很多，有很多吃飯的小店，均價8w左右，很多車和人要穿過這個小區去地鐵站之類的，顯得這個小區有點混亂。

小區已經經過了改造，有的加裝了外掛電梯。

人大附小亮甲校區就在小區里面，上學很方便

距離地鐵6號線海淀五路居站很近的，進小區向北走到頭就是地鐵口，大約500米左右。

下面這個61.5平的公房南北兩居，報價518w，中間樓層/共7層。

8、定慧福里北區（人大附亮甲店）

定慧福里北區，均價在8.2 W/平，建于2009-2010年，回遷小區，共2棟樓，638戶，塔樓帶連廊，集中供暖，封閉小區，人車不分流。有地下車庫。自行車、電動車的比較多，不過有個專用的棚子，看著還挺規整的。物業是正源和美物業，物業費1.5元/月/平。小區里面有涼亭，有長椅可以休息，小區中間還有一個算是小廣場吧，綠化不是很多；小區底商也很多，日常生活的也算是很方便的。

外立面看著比較舊

定慧福里北區也是有臨街的樓的，看房的時候可以自行關注一下。

雖然小區內綠化不多，沒有花園，但是小區的外面有個很大的公園，里面有兒童娛樂設施，有健身設施，遛娃，散步都很方便的。平時也有好多老人和小朋友在這里玩。公園里綠植也比較多，景色也還不錯的。

與之相對的是定慧福里南區，這是商品房小區，均價10.5w左右，在這塊我們就不多介紹了，之前在八里莊片區商品房的踩盤文章里我們詳細說過，感興趣的可以去翻翻。

距離地鐵6號線五路居站大約860米。

下面這個76.5平的2居，高樓層/共16層，報價620w。

9、定慧北里（六一小學）

定慧北里小區建于1994-2003年，都是單位的福利分房，20棟樓，大部分都是板樓，也有塔樓，共計2294戶。集中供暖，人車不分流，都是單獨的小院，布局也很規整，有的小院管理的比較好，門口有門禁，有的門口有保安大爺看著，外來的人和車也不讓隨便進入，不同單位的分房物業分別管理，物業費0.9-2.2元/月/平，小區均價8W/平。

小區正在做老舊小區改造，有改造完的，改造的非常徹底，廚房和廁所的下水都換了，窗戶也換了，小區里的路也都修了，改造完以后還是很不錯的。下面這個是正在搭架子要改造的，其實沒改造前也不算太舊。

距離地鐵6號線海淀五路居站步行大約1.7 km，有點遠。

下面是一個81.35平米的兩居室，報價616W，南北向，中樓層/共12層。

好了，以上就是八里莊片區的剛需公房小區及學校情況介紹，至此，八里莊這個最復雜的片區就完結了，群里關注八里莊片區的小伙伴非常多，剛需、改善都能在這里找到適合自己的房子。

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