樓市利好政策還會(huì)再加碼！你在東莞買的房，現(xiàn)在賺還是虧？

你堅(jiān)信東莞房?jī)r(jià)還會(huì)通脹漲回來(lái)嗎？

帶著多個(gè)疑問(wèn)，一起來(lái)看看東莞這幾年的樓市成交量?jī)r(jià)映像。

7年，東莞人買了30.5萬(wàn)套新房

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至2023年?yáng)|莞新房成交了30.5萬(wàn)套左右，其中2020年新房成交套數(shù)6.5萬(wàn)套左右，是周期性峰值。

同時(shí)，新房成交均價(jià)連續(xù)7年持續(xù)上漲，至2023年的峰值。

值得注意的是從2020年開(kāi)始新房成交套數(shù)和成交均價(jià)出現(xiàn)背離，成交套數(shù)持續(xù)滑落，而成交均價(jià)持續(xù)上漲，這是東莞優(yōu)質(zhì)新房被市場(chǎng)熱捧產(chǎn)生的結(jié)果。

在目前供應(yīng)斷崖式滑落和利好政策烘托下，東莞新房市場(chǎng)的成交量可能會(huì)在今明兩年正式完成筑底，同時(shí)新房成交均價(jià)走勢(shì)也會(huì)在今年形成拐點(diǎn)，市場(chǎng)正在檢驗(yàn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系。

在房地產(chǎn)新模式下，新房市場(chǎng)中商品房的市場(chǎng)正在萎縮，同時(shí)保障房也會(huì)增加市場(chǎng)份額，例如產(chǎn)業(yè)園配建保障房等。

7年，東莞人賣了21.6萬(wàn)套二手房

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至2023年?yáng)|莞二手房成交了21.6萬(wàn)套左右，其中2022年是東莞二手房成交量的周期性低估。

同時(shí)，二手房成交均價(jià)進(jìn)入2020年也維持在“2字頭”階段，今年大概率會(huì)跌破“2字頭”了。

值得注意的是東莞二手房成交量有上升趨勢(shì)，而成交均價(jià)可能會(huì)進(jìn)一步滑落，也形成量?jī)r(jià)背離的走勢(shì)，這是部分早期低價(jià)二手盤(pán)開(kāi)始攪動(dòng)市場(chǎng)的結(jié)果。

目前東莞二手房市場(chǎng)在“性價(jià)比”下，可能會(huì)持續(xù)走出遠(yuǎn)超新房成交量的態(tài)勢(shì)，這或許就是一座城市中位數(shù)購(gòu)買力的具體表現(xiàn)了。

另外，二手房的折舊和得房率會(huì)成為其價(jià)值回歸的重要因素，而產(chǎn)品的落后會(huì)使得二手房市場(chǎng)真正進(jìn)入居住屬性的現(xiàn)象。

在新房市場(chǎng)的全面沖擊下，二手房市場(chǎng)大概率也會(huì)“以價(jià)換量”，找到合適自己的群體。

東莞一半人買房賺錢，另一半在虧錢

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東莞商品房住宅有110萬(wàn)套左右，而買在2017年之后的商品房住宅有52萬(wàn)套左右，意味著東莞還有超一半的買房人是在賺錢的。

值得注意的是2017年開(kāi)始買入的人群占比接近一半，他（她）們需要保護(hù)自己的資產(chǎn)賬面價(jià)值，所以也就會(huì)出現(xiàn)松山湖園區(qū)個(gè)別二手盤(pán)的保房?jī)r(jià)行動(dòng)。

對(duì)于大家關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，一般的市場(chǎng)規(guī)律是4至6年為一個(gè)短價(jià)格周期，從2022年為起點(diǎn)計(jì)算，今年是第三年，而過(guò)去兩年多東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)初步完成深度調(diào)整了。

若按4至6年為基準(zhǔn)計(jì)算，上半場(chǎng)可能已經(jīng)結(jié)束；下半場(chǎng)在利好政策烘托下，房?jī)r(jià)更多會(huì)在合理空間內(nèi)緩慢波動(dòng)。

另外，還要等全面的利好政策（7月會(huì)議）落地后，市場(chǎng)會(huì)有不到一年的時(shí)間消化利好政策，形成真正的筑底回升。

現(xiàn)在，市場(chǎng)上有一種聲音是堅(jiān)信東莞房?jī)r(jià)一定會(huì)漲回來(lái)的?你覺(jué)得呢？