樓市利好政策還會再加碼！你在東莞買的房，現在賺還是虧？

你堅信東莞房價還會通脹漲回來嗎？

帶著多個疑問，一起來看看東莞這幾年的樓市成交量價映像。

7年，東莞人買了30.5萬套新房

根據不完全統計，2017年至2023年東莞新房成交了30.5萬套左右，其中2020年新房成交套數6.5萬套左右，是周期性峰值。

同時，新房成交均價連續7年持續上漲，至2023年的峰值。

值得注意的是從2020年開始新房成交套數和成交均價出現背離，成交套數持續滑落，而成交均價持續上漲，這是東莞優質新房被市場熱捧產生的結果。

在目前供應斷崖式滑落和利好政策烘托下，東莞新房市場的成交量可能會在今明兩年正式完成筑底，同時新房成交均價走勢也會在今年形成拐點，市場正在檢驗價值和價格的關系。

在房地產新模式下，新房市場中商品房的市場正在萎縮，同時保障房也會增加市場份額，例如產業園配建保障房等。

7年，東莞人賣了21.6萬套二手房

根據不完全統計，2017年至2023年東莞二手房成交了21.6萬套左右，其中2022年是東莞二手房成交量的周期性低估。

同時，二手房成交均價進入2020年也維持在“2字頭”階段，今年大概率會跌破“2字頭”了。

值得注意的是東莞二手房成交量有上升趨勢，而成交均價可能會進一步滑落，也形成量價背離的走勢，這是部分早期低價二手盤開始攪動市場的結果。

目前東莞二手房市場在“性價比”下，可能會持續走出遠超新房成交量的態勢，這或許就是一座城市中位數購買力的具體表現了。

另外，二手房的折舊和得房率會成為其價值回歸的重要因素，而產品的落后會使得二手房市場真正進入居住屬性的現象。

在新房市場的全面沖擊下，二手房市場大概率也會“以價換量”，找到合適自己的群體。

東莞一半人買房賺錢，另一半在虧錢

根據不完全統計，東莞商品房住宅有110萬套左右，而買在2017年之后的商品房住宅有52萬套左右，意味著東莞還有超一半的買房人是在賺錢的。

值得注意的是2017年開始買入的人群占比接近一半，他（她）們需要保護自己的資產賬面價值，所以也就會出現松山湖園區個別二手盤的保房價行動。

對于大家關心的房價問題，一般的市場規律是4至6年為一個短價格周期，從2022年為起點計算，今年是第三年，而過去兩年多東莞房價已經初步完成深度調整了。

若按4至6年為基準計算，上半場可能已經結束；下半場在利好政策烘托下，房價更多會在合理空間內緩慢波動。

另外，還要等全面的利好政策（7月會議）落地后，市場會有不到一年的時間消化利好政策，形成真正的筑底回升。

現在，市場上有一種聲音是堅信東莞房價一定會漲回來的?你覺得呢？