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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

我是劉勝軍，關注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經濟學”，走出“大變局抑郁癥”。

國務院總理李強6月7日主持召開國務院常務會議，其中一項議程是“聽取關于當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的匯報”。在5.17房地產新政余音繞梁的情況下，國務院此舉本身就傳遞出中央對穩樓市的持續關注和強大決心。

可以說，穩樓市、穩消費、穩民企、穩出口，是現階段穩定經濟的四大關鍵戰役。好消息是，今年出口形勢不錯：2023年，中國商品出口額3.38萬億美元，同比下降4.6%。2024年5月中國出口總值3023.5億美元，同比增長7.6%，前五個月累計同比增長2.7%。

關于“乍暖還寒”的樓市，國常會說了什么？

1、房地產真的太重要了：國常會指出，“房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局”。房地產是國民經濟的支柱產業，牽涉上下游眾多，牽一發而動全身。房地產的重要性可以用“三四五六”概括：房地產貢獻30%的GDP增長、40%的銀行貸款、50%的地方財政、60%的居民財富。消滅房地產泡沫是理想，穩定房地產是現實。

美國房價已遠超2008年次貸危機之前的高點

2、人不可能兩次踏進同一條河流：國常會指出，“要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待。” 這句話高度概括了現階段房地產的兩個關鍵：一是供大于求，需要“去庫存”；二是改善性需求成為主要動力。最近上海一系列均價16萬/平方米以上的高端樓盤頻頻日光，印證了被前期限購壓制的改善性需求之強大。

深圳音樂廳

3、穩地產仍需努力：國常會指出，“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”。很顯然，一方面要確保5.17新政落實見效，另一方面也要“儲備新政策措施”——這說明穩地產政策仍有可能繼續加碼，直至確定房地產穩住了。筆者多次呼吁，穩地產需要供給側、需求側同步發力，而當前的政策以需求側（購房者）為主。但在市場打消對開發商風險的顧慮之前，仍會存在觀望心態。下一步要繼續加大供給側措施（穩定開發商）。須指出的是，穩定開發商，并不意味著前功盡棄，而是要通過從硬性限制轉向靠改革的辦法，避免硬著陸、力爭軟著陸。截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

“解放思想、拓寬思路”，意思是要求各地方不要拘泥于中央明確的各項政策，要敢于創新，以效果為導向。希望地方官員讀懂中央的意思，不要再縮手縮腳，不要推一下走一步。

4、樓市要穩，但不要幻想yesterday once more（《昨日重現》）：經過20年的大牛市，房地產已經成為一個重大的問題：脫實向虛、社會階層固化、年輕人躺平甚至生育率下滑都與房地產有關。繼續依賴房地產，無異于飲鴆止渴。痛定思痛，房地產必須告別“舊模式”，逐步走向“新模式”。國常會指出，“要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。” 新模式的關鍵在于，要從過去20年的商品房一條腿走路，過渡到“商品房+保障房”的雙軌制。在這方面，新加坡是全球典范。

在推動新模式的形成方面，“三大工程”（保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設）成為具體抓手：今年一季度，“三大工程”拉動了房地產開發投資0.6個百分點。以深圳為例，2023年底首批13個配售型保障性住房項目集中開工，房源合計1萬余套，總投資約125億元。5月份，中國人民銀行提出設立3000億元保障性住房再貸款給予支持，新增5000億元抵押補充貸款額度。目前，國家開發銀行和中國農業發展銀行已發放城中村改造專項借款1800多億元。

此次國常會雖然未宣布具體的政策，但傳遞出的信號是再清晰不過了。隨著政策的加持，房地產在今年止跌回升已成定局。但這一次的穩，不會重現2016年的脫韁式大漲。

劉勝軍@終南山

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

致公黨上海市經濟委員會委員

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人