開倉，放房票！

6月13日，良慶區征地拆遷中心發出通知，邀請轄區內各房企參加“良慶區房票安置2024年第一期團體籌集房源活動”。

最驚爆的消息是五象新區北片區房票價值59萬元/人，南片區52萬元/人。

誰將領到第一批房票？

傳說中的暴富會不會潑天而來？

房票消息傳出后，大V君第一時間跟進。

五象新區北片區房票定價59萬元/人，南片區52萬元/人，到底值不值？

先看區域劃分，根據通知——

五象新區北片區范圍是：銀海大道以東、邕江以南、那安快速路以西、慶玉快速路以北，不含良慶鎮淥繞村。

圖| 五象新區北片區大致范圍

南片區范圍為：銀海大道以東、慶玉快速路以南、那安快速路以西、外環高速路以北，以及良慶鎮淥繞村。

圖| 五象新區南片區大致范圍

很明顯，慶玉快速路，是五象南北劃分的地界。這也是南寧對五象南北劃分的共同認知。

房票是如何定價的？

根據南寧市實施房票安置辦法（公開征求意見稿），集體土地上的房票價值計算方法：城區可委托第三方或組織轄區部門進行測算，并組織市住建局、市財政局等單位共同審核確定。

國有單位土地計算就簡單一點。房票價值=被征收房屋周邊（或同土地級別）新建普通商品住房平均銷售單價×被征收補償面積×1.33。

房票與房價的折算關系很簡單，用房票總額÷60㎡。折算下來：

五象新區北片區房票折算價：9833元/㎡；南片區為8666元/㎡。

房票折算房價后，究竟劃算不劃算？

圖| 五象湖片區實景

五象北的價差，就有點大了。既有單價2萬+以上的建發·五象印月、萬科·瑧灣悅、盛邦·濱江府，也有八九字頭的漢軍·五象一號。總的來說，區域樓盤價格在1.3萬~1.4萬/㎡。

五象南樓盤的房價就停整齊劃一的，多是八九字頭樓盤。

究竟劃算不劃算，只有被拆區域村民才懂。

房票用起來并不復雜，按照政策被征拆戶可以用房票購買住宅、商業用房，這也就是說房票還可以購買商鋪和車位。

大V君得到一份內部文件，可以看到房票可在家庭戶成員之間和直系親屬之間合并使用。

圖| 內部文件截圖

想一想，有爺爺奶奶爸爸媽媽一起用房票這是多壯觀的場面。

多生，果然是有優勢的。

學習文件還舉了一個例子。家庭4口人，房票總額208萬元，可使用該總額選購合適建筑面積的商鋪住宅。

如果房票價值存在剩余，則可以抵扣商品機動車位和商品商鋪的購買款。

房票折扣完后，不足部分購房款由被征拆人自行補足。

如果房票余額用不完，想折算現金怎么算？

例如，五象新區南片區的居民用了3張房票，房票總價156萬元買一套總價150萬的房子。

有6萬元買車位不成，要折后現金。

根據房票管理辦法的征求意見：被征拆人需將剩余房票價值兌換現金的，原則上不能超過本房票價值5%的金額。城區人民政府（開發區管委會）收到房票權利人申請后30日內完成房票兌付。

也就是說你那剩余的6萬元，只能按5%折算3000元現金。

想了再想，還是忍痛籌個4萬元買個價值10萬元的車位吧。

房票消息傳出后，大V君的一個城中村的哥們就有點擔憂了。他家4張房票都買房買鋪買車位后，房子可是毛坯的。

還有近30萬元的裝修和家電款項，如果不能用房票，只能“掏空”自己家底了。

是不是房票也能抵裝修和家電，帶動下游產業消費？

6月20日，良慶轄區的開發商去開會學習房票知識。

大V君的哥們在會議上幫數了一下人頭，大概30多個開發商。

圖| 會議現場

根據要求，申請樓盤房源必須同時符合以下三個條件：

（一）樓盤建設地址位于良慶區，或者綜合保稅區范圍內的良慶區安置項目；?

（二）樓盤建設經營活動正常；??

（三）房源已取得《商品房現售備案證明》；或者已取得《商品房預售許可證》且保證在12個月內通過竣工驗收合格，滿足交房條件；或交房期限需適當延長但合作條件更加優惠更具吸引力情況。

簡單說，一要求是安置項目，二要求12個月內穩交房。

今天，網上就流傳一份擬入圍樓盤的名單，共61個樓盤。

圖| 網傳的良慶區擬入圍樓盤表

可以說，這個就是五象“去庫存”的名單吧，諸如陽光西岸、金玖世家、龍光慶湖、榮和半山華府甚至富雅國際金融中心，這些早以為清盤的樓盤都冒頭了。

房企多，房源也很多且類型豐富。可是首批有多少人領到房票？

大V君從有關部門了解到，首批大約有1000人能領到房票。按照60㎡/人計算，首批能消化約6萬㎡庫存。

雖說量不大，但后期呢？

過去，城中村改造意味著“造富神話”。

曾經良慶有不少村民拿到拆遷賠償后，“數玉米”一夜賭輸個精光；也有人“刷火箭”做榜一大哥。

錢像流水一樣來得快去得也快。有了房票后，村民們就難以“為所欲為”地花錢了。

圖| 南寧城中村實景

但房票是啥，有啥作用？

房票在南寧是個新事物，但在全國來說卻有近20年的實踐歷史。從2005年開始，我國部分城市就嘗試給拆遷戶發過房票。

2015年，棚改貨幣化浪潮之下很多城市跟進推廣；到2018年棚改退潮，房票也隨之“隱退”。

今年，廣州又引領房票新潮流，成為第一個推行“房票安置”的一線城市。南寧向來學習廣州深圳，這會也用房票推動南寧城中村改造。

如果南寧未來發房票，量將非常大。

圖| 南寧城中村體量很大

南寧8大城中村改造，涉及3.74萬戶，1.88萬畝！按一戶4口人計算，未來將發放14.96萬張。

如果按照每人60㎡計算，將去化897.6萬㎡的商品房面積。

根據《2023年南寧市國民經濟和社會發展統計公報》，2023年年末南寧商品房待售面積830.40萬㎡。

這個房票去化數據還是挺精準的。

假如以5年為一個改造周期，用上房票的話每年就有179.52萬㎡的去化。去年南寧商品房銷售面積952.6萬㎡。

房票在幫助南寧去庫存方面確實是個“核武器”。

圖| 陳東村

很多粉絲都關心，有了房票后能不能繼續“暴富”？

能不能暴富，要看你家補貼的房票有多少張。人多就贏了。

可是房票的價值不能立刻兌現現金，你的房票價值要更大化，要“與時間作朋友”。

例如，如果你一家5口，房票總價260萬元。現在的家庭資產260萬元，只能算“中產”。

不過，如果你用260萬元買到了2套房，其中1套房用來住，1套房出租，未來再賣掉。能賣多少錢，就看市場行情了。

其實，對“村民”來說房票的一個最大價值是原來集體土地上的“小產權房”變“商品房”。房子屬性變了后，才能在市場上流通。

不然，房子只能用來出租。家庭財富與租金掛鉤，但要交易兌現就困難了。

圖| 南寧城中村實景

對村民而言，城中村改造還有一個更大的“賺頭”，就是整體村莊改造后環境和配套得到提升，土地價值也相應提高了。這個是多贏的格局。

大V君曾經在陳東村看著很多鬼火少年在高架橋下飛馳，如果這里改造后，少年們應該有更好的環境和朋友了吧？