前兩天寫了篇長江新區的稿子，本意是想給大家客觀分析一下長江新區目前發展狀況，沒想到引來了一大堆不看好長江新區的言論。其中就有不少網友認為不應該畫大餅，應該把老城區搞好。

還有網友說武漢市三環內都是破爛不堪，老舊小區到處都是，不應該發展郊區。

其實這種言論并不少見，特別是近幾年武漢一些郊區確實發展不錯，而與之相對的是老城區有些地方破敗不堪，拆遷困難。在這種鮮明對比下，自然會不少人反對發展新城區，覺得武漢應該先把三環內搞明白了。

那么武漢為什么熱衷開發郊區，寧愿去農村建房子，也不愿意發展老城區呢？最主要的原因是城里拆不起，投資回報率低。

拆遷費水漲船高，投資回報率低

在以前，武漢還沒有開始大規模滿城挖的時候，拆遷工作其實還是比較容易推進的。那個時候，地產市場不是很飽和，市內黃金地段的房價還不是很貴，對開發商來說，拆一個老舊片區重新建房子的回報率很高。

當時能給到拆遷戶賠償也很多，甚至不少人靠拆遷發家，在雙贏的情況下，居民配合拆遷工作意愿也高，拆遷進展順利的情況下開發老城也是大勢所趨。

但是后來，隨著老城區拆遷的越來越多，市內新房的價格越來越高，拆遷成本也隨之水漲船高。畢竟周邊房價都漲了，拆遷補償也要相應提高，總不能讓居民拆了之后還買不起周邊的房，越拆越遠，越拆越窮吧！

而且老城區當初能拆的好地方都拆了，現在剩下的要不是年歲久遠、人口密集的老小區，要不就是握手樓遍地開花的城中村。拆遷成本高不說，萬一碰上釘子戶，一拖好幾年都無法開工。

于是，為了利益最大化，很多開發商都傾向開發郊區，特別上面重點要發展的一些開發區，這些地方不僅地廣人稀拆遷成本低，地也便宜，你是開發商你會怎么選？

老城區空地少，產業承接面小

除了老城區難拆遷以外，還有一個重要的原因就是老城區面積小，無法承接大面積的工廠或者工業園。

與郊區相比，老城區人口密集開發得早，現在可供開發的地塊大部分是待拆遷的，而且東一塊西一塊，除了適合建住宅或者小型商業體，壓根無法承接用地面積較大的工廠或者科技園區。

而郊區沒有過度開發，是一片白紙，能給企業提供大面積、且便宜的建設用地，所以很多企業都會選擇郊區而非老城區。

另外，即使城區能提供一塊相對較大的地塊用于建設產業科技園，但是畢竟寸土寸金，地塊較貴，為了盡快回籠資金，很多科技園區項目在城里就變了味，或多或少會涉及商業和住宅。

而建寫字樓和住宅的投入可比建園區的投入大的多，對很多資金不足或者不擅長地產經濟的企業來說，這種項目投資的風險很大。企業更愿意去郊區實打實的做自己的科技園。

就算想涉足地產，郊區地便宜，附近又有工業園區做噱頭，況且武漢也大力支持發展新城區，稍微宣傳下，房子也不會那么難出售，資金回籠也比較快，試錯成本也比城里低，

這樣一來，投資者紛紛涌現郊區，自然會冷落老城區。

綜上，并不是武漢開發老城區，只是老城區現在的拆遷成本太高了，而且能開發好拆遷的地方已經拆完了，沒有多少面積去承接產業園區。而郊區地便宜，面積大，拆遷成本低，這才是開發商和高科企業更愿意去郊區投資的真相。

最后想說，城市老化是時代發展的必然結果，即使郊區那些看上去嶄新的新城，不久的將來也會成為老城。

新城也好，老城也罷，大拆遷的時代已經過去了，比起拆遷，武漢現在更注重老城區舊改。

據悉光去年一年武漢就完成了296個老舊小區改造，不僅改造電網水網和路網，還建設口袋公園，加裝電梯、推進到物業進場、啟動服務站等一系列舉措，讓一大批老舊小區的居民生活得到大幅度改善。

在沒有找到開發商接盤的情況下，老城舊改或許是發展老城最好的方式了，你覺得呢？

編輯：筱莜

圖片：網絡