在當(dāng)下的樓市，二手房的銷量表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

我們引用貝系數(shù)據(jù)，2022年1-6月合肥九區(qū)三縣成交了1.1萬套，全年成交了2.1萬套二手房；2023年1-6月成交了1.3萬套，全年成交了2.5萬套二手房；2024年截止6月，已經(jīng)成交了1.3萬套二手房。

與之相對的則是新房銷量同比下滑明顯，我們可以找到很多原因，如大行情、地段、供應(yīng)量、面積等等，但這其中肯定離不開價格！

一方面是二手房價格持續(xù)下滑，另一方面是新房單價、總價不斷拔高，距離普通買房人越來越遠(yuǎn)。

不過最近蜀山主城區(qū)有一個樓盤釋放消息，起步價1.3萬，均價1.6到1.7萬，還是準(zhǔn)現(xiàn)房！（今年完成品質(zhì)提升后交付）

蜀山主城區(qū)的新房一直很稀缺，目前主力在售更是寥寥無幾，所以立刻引發(fā)了購房者關(guān)注，今天我們一起來了解一下。

這個項目叫鴻博園，由蜀山城投開發(fā)，蜀山城投是隸屬于蜀山區(qū)國資委的國企，鴻博園原為定向供應(yīng)樓盤，現(xiàn)所有轉(zhuǎn)為商品房，限制條件全部取消，相當(dāng)于純新盤對外銷售。

樓盤位于蜀山區(qū)皖山路與湖山路交口，一路之隔就是總占地面積2944畝、一年四季開滿鮮花的四季花海，距離董鋪湖濕地、蜀山城市運動公園和大蜀山森林公園也都很近。

在都市中，生態(tài)資源尤為珍貴和稀缺，樓盤若能有山、湖、公園等外部生態(tài)資源，并與內(nèi)部園林景觀相融合，形成“內(nèi)外雙景”，將極大提升房屋價值和居住舒適度。

鴻博園下樓就到公園，部分樓棟的房源足不出戶，便覽公園之秀美，觀湖泊之恬靜，眺山之巍峨，也是項目最大的優(yōu)勢之一。

▲四季花海與大蜀山

▲四季花海城市公園

鴻博園所在的板塊一般被稱呼為蜀山經(jīng)開區(qū)或董鋪湖西，合肥蜀山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱蜀經(jīng)開）也是合肥市三大國家級開發(fā)區(qū)之一。

集電子商務(wù)、跨境電商、服務(wù)外包等高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)“合肥（蜀山）國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園”就在這里，也是國家重點建設(shè)項目及全國首批電子商務(wù)示范基地之一。

另外蜀經(jīng)開距離高新區(qū)蜀西湖板塊也很近，產(chǎn)業(yè)人口眾多，所以這個片區(qū)的二手房市場一直很活躍。北部寶月路沿線的龍湖天境和徽創(chuàng)君泊等次新房，在當(dāng)前市場下，價格表現(xiàn)也是非常優(yōu)異。

蜀經(jīng)開皖山路以西、長江西路以北的住宅區(qū)，大概可以分為三個小組團(tuán)。

一是最南側(cè)，長江路旁中海原山和加僑悅山國際等樓盤所在的小板塊，特點是距離地鐵近、入住率高、發(fā)展成熟。

二是最北側(cè)，龍湖天境和徽創(chuàng)君泊等樓盤所在的小板塊，商業(yè)、幼兒園、中小學(xué)、體育公園配套一應(yīng)俱全，北側(cè)和西側(cè)是董鋪湖，再輔以一眾低密、品質(zhì)樓盤，屬于一個“小而美”的區(qū)域。

三是中間位置，鴻博園和禹洲平湖秋月的片區(qū)，距離地鐵和長江西路約1.5公里，學(xué)區(qū)也和北部組團(tuán)一樣，是頗受歡迎的合肥市振興小學(xué)和合肥市五十中學(xué)東校教育集團(tuán)振興校區(qū)。

3公里內(nèi)有北側(cè)偉星印湖山配套商業(yè)、南側(cè)加僑悅山國際配套商業(yè)、奧園城市天地等街區(qū)和購物中心，5公里內(nèi)有安徽醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院(高新院區(qū))和安徽省婦幼保健院西院等商業(yè)和醫(yī)療配套。

另外與四季花海一路之隔，近董鋪湖與大蜀山，整體較為均衡。

再來看看產(chǎn)品，鴻博園總占地面積約70.47畝，分二期開發(fā)，A地塊是商業(yè)用地，規(guī)劃4萬方商業(yè)中心。

B地塊是居住用地，共規(guī)劃4棟17層小高層、1棟24層高層和2棟30層高層住宅，以及一棟12班制幼兒園以及一棟綜合配套服務(wù)用房，合計住宅516戶。

因為居住用地的容積率只有2.0，所以居住密度不高，樓間距比較大（可以實地感受），也是一個完全人車分流的樓盤，車位配比為1：1.2。

小區(qū)的外立面采用三段式設(shè)計，增強(qiáng)建筑通透感，米黃色、深咖色的配色則顯得大方莊重。而材質(zhì)上，底部為干掛石材，其它是真石漆，玻璃使用的是LOW-E雙層中空玻璃，用料還是比較扎實的。

另外蜀山城投還出資600萬，正對鴻博園進(jìn)行綜合品質(zhì)提升，實施范圍包含小區(qū)主、次入口形象提升、水景照壁、景觀回廊、架空層出新、登高面改造、兒童活動場地、羽毛球場、健身休閑場地、沿街底商改造、街角形象提升、地庫入口改造等。

戶型上，鴻博園建面約96-182㎡，班長覺得要重點介紹其中的126平邊戶，應(yīng)該是上市后最受歡迎的一個戶型。

126平采用3室2廳2衛(wèi)設(shè)計，主臥為套房設(shè)計，兩個衛(wèi)生間面積也很大，雖非時下流行的雙陽臺，但相對應(yīng)的室內(nèi)居住空間要更大，有利有弊，就看個人喜好了。

之所以說這個戶型會最受歡迎，是指景觀資源。通過窗戶能看到什么，決定房子的價值，以1號樓東邊戶為例，坐在家里，四季花海、董鋪湖和大蜀山的美景都能夠盡收眼底。

▲部分房源北側(cè)可直面董鋪湖

▲部分房源南側(cè)可眺望大蜀山

這也是準(zhǔn)現(xiàn)房的好處，什么都是可見的，不用憑空想象，可以實地到小區(qū)和房間里去感受。并且是地方國企開發(fā)，沒有任何風(fēng)險，今年完成品質(zhì)提升后就可以交房。

如果是剛需，準(zhǔn)現(xiàn)房可以節(jié)省2-3年的房租，假設(shè)一個月租金2000，大約就是4.8到到7.2萬。當(dāng)然，如果是投資也一樣可以盡早收租。

客觀的來講，鴻博園的綜合品質(zhì)和近年競品質(zhì)類樓盤相比，應(yīng)該是有差距的。但放到整個市場上并不弱，也有不少亮點。

如商業(yè)中心在側(cè)、容積率2.0、完全人車分流、車位配比高、所有樓棟全部架空、蜀山城投又斥資600萬進(jìn)行品質(zhì)提升等等，最終呈現(xiàn)效果令人期待。

不過我們評價一個樓盤綜合品質(zhì)高低，也要結(jié)合價格。在西南主城區(qū)，以鴻博園1.3萬起，整體1.6到1.7的備案均價，不僅遠(yuǎn)低于新房，和二手房相比也具備優(yōu)勢。

2024年在西南主城區(qū)能看到這個價格的新盤，還是準(zhǔn)現(xiàn)房，也是仿佛穿越了一般。

目前鴻博園的營銷中心已經(jīng)對外開放，預(yù)計7月底就會首開，感興趣可以去實地參觀了解。畢竟，這是準(zhǔn)現(xiàn)房，一切都可以盡收眼底、了然于心。