在當下的樓市，二手房的銷量表現明顯優于新房。

我們引用貝系數據，2022年1-6月合肥九區三縣成交了1.1萬套，全年成交了2.1萬套二手房；2023年1-6月成交了1.3萬套，全年成交了2.5萬套二手房；2024年截止6月，已經成交了1.3萬套二手房。

與之相對的則是新房銷量同比下滑明顯，我們可以找到很多原因，如大行情、地段、供應量、面積等等，但這其中肯定離不開價格！

一方面是二手房價格持續下滑，另一方面是新房單價、總價不斷拔高，距離普通買房人越來越遠。

不過最近蜀山主城區有一個樓盤釋放消息，起步價1.3萬，均價1.6到1.7萬，還是準現房！（今年完成品質提升后交付）

蜀山主城區的新房一直很稀缺，目前主力在售更是寥寥無幾，所以立刻引發了購房者關注，今天我們一起來了解一下。

這個項目叫鴻博園，由蜀山城投開發，蜀山城投是隸屬于蜀山區國資委的國企，鴻博園原為定向供應樓盤，現所有轉為商品房，限制條件全部取消，相當于純新盤對外銷售。

樓盤位于蜀山區皖山路與湖山路交口，一路之隔就是總占地面積2944畝、一年四季開滿鮮花的四季花海，距離董鋪湖濕地、蜀山城市運動公園和大蜀山森林公園也都很近。

在都市中，生態資源尤為珍貴和稀缺，樓盤若能有山、湖、公園等外部生態資源，并與內部園林景觀相融合，形成“內外雙景”，將極大提升房屋價值和居住舒適度。

鴻博園下樓就到公園，部分樓棟的房源足不出戶，便覽公園之秀美，觀湖泊之恬靜，眺山之巍峨，也是項目最大的優勢之一。

▲四季花海與大蜀山

▲四季花海城市公園

鴻博園所在的板塊一般被稱呼為蜀山經開區或董鋪湖西，合肥蜀山經濟技術開發區（下稱蜀經開）也是合肥市三大國家級開發區之一。

集電子商務、跨境電商、服務外包等高端現代服務業于一體的綜合性產業園區“合肥（蜀山）國際電子商務產業園”就在這里，也是國家重點建設項目及全國首批電子商務示范基地之一。

另外蜀經開距離高新區蜀西湖板塊也很近，產業人口眾多，所以這個片區的二手房市場一直很活躍。北部寶月路沿線的龍湖天境和徽創君泊等次新房，在當前市場下，價格表現也是非常優異。

蜀經開皖山路以西、長江西路以北的住宅區，大概可以分為三個小組團。

一是最南側，長江路旁中海原山和加僑悅山國際等樓盤所在的小板塊，特點是距離地鐵近、入住率高、發展成熟。

二是最北側，龍湖天境和徽創君泊等樓盤所在的小板塊，商業、幼兒園、中小學、體育公園配套一應俱全，北側和西側是董鋪湖，再輔以一眾低密、品質樓盤，屬于一個“小而美”的區域。

三是中間位置，鴻博園和禹洲平湖秋月的片區，距離地鐵和長江西路約1.5公里，學區也和北部組團一樣，是頗受歡迎的合肥市振興小學和合肥市五十中學東校教育集團振興校區。

3公里內有北側偉星印湖山配套商業、南側加僑悅山國際配套商業、奧園城市天地等街區和購物中心，5公里內有安徽醫科大學第一附屬醫院(高新院區)和安徽省婦幼保健院西院等商業和醫療配套。

另外與四季花海一路之隔，近董鋪湖與大蜀山，整體較為均衡。

再來看看產品，鴻博園總占地面積約70.47畝，分二期開發，A地塊是商業用地，規劃4萬方商業中心。

B地塊是居住用地，共規劃4棟17層小高層、1棟24層高層和2棟30層高層住宅，以及一棟12班制幼兒園以及一棟綜合配套服務用房，合計住宅516戶。

因為居住用地的容積率只有2.0，所以居住密度不高，樓間距比較大（可以實地感受），也是一個完全人車分流的樓盤，車位配比為1：1.2。

小區的外立面采用三段式設計，增強建筑通透感，米黃色、深咖色的配色則顯得大方莊重。而材質上，底部為干掛石材，其它是真石漆，玻璃使用的是LOW-E雙層中空玻璃，用料還是比較扎實的。

另外蜀山城投還出資600萬，正對鴻博園進行綜合品質提升，實施范圍包含小區主、次入口形象提升、水景照壁、景觀回廊、架空層出新、登高面改造、兒童活動場地、羽毛球場、健身休閑場地、沿街底商改造、街角形象提升、地庫入口改造等。

戶型上，鴻博園建面約96-182㎡，班長覺得要重點介紹其中的126平邊戶，應該是上市后最受歡迎的一個戶型。

126平采用3室2廳2衛設計，主臥為套房設計，兩個衛生間面積也很大，雖非時下流行的雙陽臺，但相對應的室內居住空間要更大，有利有弊，就看個人喜好了。

之所以說這個戶型會最受歡迎，是指景觀資源。通過窗戶能看到什么，決定房子的價值，以1號樓東邊戶為例，坐在家里，四季花海、董鋪湖和大蜀山的美景都能夠盡收眼底。

▲部分房源北側可直面董鋪湖

▲部分房源南側可眺望大蜀山

這也是準現房的好處，什么都是可見的，不用憑空想象，可以實地到小區和房間里去感受。并且是地方國企開發，沒有任何風險，今年完成品質提升后就可以交房。

如果是剛需，準現房可以節省2-3年的房租，假設一個月租金2000，大約就是4.8到到7.2萬。當然，如果是投資也一樣可以盡早收租。

客觀的來講，鴻博園的綜合品質和近年競品質類樓盤相比，應該是有差距的。但放到整個市場上并不弱，也有不少亮點。

如商業中心在側、容積率2.0、完全人車分流、車位配比高、所有樓棟全部架空、蜀山城投又斥資600萬進行品質提升等等，最終呈現效果令人期待。

不過我們評價一個樓盤綜合品質高低，也要結合價格。在西南主城區，以鴻博園1.3萬起，整體1.6到1.7的備案均價，不僅遠低于新房，和二手房相比也具備優勢。

2024年在西南主城區能看到這個價格的新盤，還是準現房，也是仿佛穿越了一般。

目前鴻博園的營銷中心已經對外開放，預計7月底就會首開，感興趣可以去實地參觀了解。畢竟，這是準現房，一切都可以盡收眼底、了然于心。