廣州6月二手房成交上萬套，讓眾多業主看到了成功賣房的希望。

梁女士最近也感受到了前來咨詢買房的人多起來。她在黃埔有一套中海譽城的房子，放賣近一年了，這兩天突然有中介告訴她，有客戶看上她的房子想買。

不過中介告訴她，客戶想要通過一種復雜的方式多從銀行貸出一些款來。梁女士一開始為了急于賣房，有些心動，但在咨詢了好幾個房地產行業的專家后，還是放棄了以這種方式成交。

而就是因為她這次明智的舉動，或將為她省去了無盡的麻煩。

因為在專家和律師的眼中，配合炒家超貸買房，也許變成一條不歸路。

01 房價下跌超貸炒房風險突顯

在一位從業20多年中介老板楊先生的介紹下，梁女士才得知，原來是有一小部分人盯住了一些小區里面的筍盤玩“超貸”。

所謂超貸，就是假一個小區里面同樣戶型、朝向和樓層的房子，均價是200萬元，而有業主因為急著放賣，同樣的房子放賣150萬元。

這樣就讓一些炒家看到有利可圖，但是他們又沒有太多的資金沉淀在房子上面，于是就想出了超貸的辦法。也就是炒家和賣家談好價格后，先付定金10萬元，定下這套房子，然后通過評估公司做高房屋的評估價格。比如說業主放賣150萬元，小區的均價250萬元，炒家通過評估公司將房子評估到250萬元，這樣按85%的比例貸款，就可以貸到212.5萬元。

也就是說炒家通過運作，相當于不用花錢，就可以買到一套150萬元的房子，還可以多拿到62.5萬元，扣除相關的稅費和傭金后，剩下的錢就是從銀行超貸來的錢。

而在這過程中，炒家和賣家商量好，超貸出來的錢，賣家返給炒家。而炒家則可以拿著超貸的錢一邊歸還房貸，一邊等待房價的上漲。

還有一種操作，就是買家先找墊款公司借來150萬元買下房子，在辦理了房產證之后，通過JYD押出200多萬元（地產大咖薈備注：JYD需要一定的條件，并非所有人都可以辦理），把150萬元和手續費歸還墊資公司后，還剩下幾十萬元的款項可以應付銀行的利息款。

但是這兩種都有一個前提是，炒家是賭目前房價已經基本接近底部了，接下來兩三年內房價有一次較大的上漲波動，趁著這次上漲就把房子賣掉，賺上一筆。

假設房價真的漲了，這就是一次天才的套現方案，但是如果接下來房價下跌超過10%以上，炒家不僅要付出高額的雜費，利息，還要承擔房價下跌的損失，就會加速這些炒家的財務風險，如果在超貸出來的錢不足以償還接下來銀行利息的情況下，就有可能出現斷供的風險。

超貸套現炒房的風險就會突顯出來。

02 上海超貸6000萬騙局

在上海，超貸的問題已經爆出了一個很大的雷了，離譜的是，買家們在拿到了6000多萬元后集體消失。此事隨后被定性為全國首例房貸詐騙案。

事情是這樣的，在上海青浦區某個小區里面，有11套房產都出現了惡意欠貸。業主多年聯系上，房子也被拍賣了。

警方在調查后才發現，這些業主都有一個共同的特點，大部分來自較偏遠地區，沒有固定收入，從家庭條件看，也并沒有經濟實力在上海買房；他們本身的資質也不符合在上海購買房子的條件；他們其實也沒有意愿在上海買房。

原來這些人都是中介找來的職業背債人（來自偏遠地區的小白），在中介許以一定回報后，這些背債人前前后后騙貸3000多萬元，又辦了一堆銀行信用卡和電話卡。

比如其中一套青浦199平的頂層復式房，因為原來房主急于拋售，只賣253萬，中介卻給其合同價做到550萬，按70%貸款金額385萬元，除去房費和各種稅費，中介可以到手約100多萬元。

最終，中介利用這11套房和信用卡，一共騙取了6000多萬元的貸款。最后，在警方的偵察之下，涉及的34名犯罪嫌疑人都被檢察機關依法批準逮捕。

03配合超貸或是不歸路

因而，前文中的梁女士在面對買家的超貸請求后，在咨詢了眾多行業內從業人士和律師后，還是選擇了不接受買家的超貸要求，轉而要求中介重新尋找新的買家。

一個在房地產市場摸爬滾打20多年的房地產中介楊老板給她的建議就是，這種超貸行為隱藏著很多風險：

風險一、在買家各項評估通過了銀行的評估，并且拿到了同貸書后，賣家和買家過完戶后，萬一被人舉報說是有超貸行為，銀行就可能會再次調查，不會走放款流程，這樣賣家就有拿不到尾款的風險。

就有人會說，超貸的錢是要拿給買家的，所以一般也不會有人舉報，也就會順利走完放款流程，賣家拿到尾款，并將超貸部分的款項給了買家。

由此引發的風險二就會產生：雖然買賣雙方各種明面上的證據都比較充分，但是萬一未來買家斷供了，并且性質惡劣，如同上海騙貸案一樣，賣家就有可能會被相關部門問詢到，這時候，那些當年與買家簽定的私下合同就會浮出水面，賣家就會因此受到牽連，并且要承擔相應的責任。

綜上所述，楊老板認為，梁女士如此著急賣房，不僅不合算，而且承擔的風險也大，非常不合算。

北京金訴律師事務所的房地產專業律師王玉臣也認同楊老板這一看法。他直截了當地說，超貸行為涉嫌詐騙，賣家完全沒有必要配合其做這樣的事情。配合炒家超貸買房，也就可能變成一條不歸路。

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