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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

前不久，有人給我們留言說，他看到一則報道說是如今去東京圈買房，至少需要30年才能回本，作為投資越發變得“不劃算”了，是真的嗎？

先說下，這“30年才能回本”是怎么得出的。

那便是用新建公寓的價格除以年租金收益，計算得出的“公寓市盈率（PER）”

最新的數據顯示，東京圈新房PER已達到28.93倍，比去年的26倍上漲，突破歷史峰值。換句話說，如果你在日本首都圈范圍內購買一套公寓，平均需要29年才能通過租金收回購房成本。

何況，這還僅僅是小巫見大巫。

如果把范圍再縮小至東京都心，比如港區的白金高輪站附近的新建公寓，回報時長最久可能要到53年后，房租才能覆蓋房價。

看上去，日本買房的投入成本越來越高，對照著的租金回報收益也越來越低，來以此驗證日本房產已經不適合投資？

這樣子的計算方式，雖然無法說不合理，可確實多少有點耍流氓！

房子，從來都是一項很特殊的金融產品，它既能綁架一個人的衣食住行乃至下一代教育，這點被稱之為剛需，同時又游走在消費和投資之間。

租金/房價，這樣單純市盈率的算法，只能作為參考。正如東京都心的房子（PER最高），卻最是一房難求。

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而且，更多人買房時是看估值，租金不過是增項。這一點應該最懂的就是中國人了。不然，以國內過去普通一、二線城市300萬左右的房產總價，月租徘徊3000左右，年租金也才3.6萬為例，真要房租覆蓋成本，至少要83年，這樣的租售比對比國際長期墊底。

可曾經那十年，偏偏是國內全民買房最鼎盛的時期，只因迷信房價永遠會漲，轉售回報遠比租金回報誘人。

當然，不否認，投資日本尤其是東京的公寓，租金收益的確在逐年“走低”。

不說新建公寓，新房談租金回報有點失真。

以比較常見的東京23區，1R的單間二手公寓來計算：2017年的租金回報收益平均有6.88%，接近7%；但到了2024年，租金收益率只降到了5%以下。

那是因為，房價一路在漲。

短短8年內，東京23區的單間公寓價格上漲了150%，租金也跟著一路上漲，但收益率卻變低了。

就從結果上來看，房價漲，房租漲，收益降低，其實不是件壞事。

說明，日本樓市的資產屬性已經回來了。

所以，“以靠30年房租才能回本”的標準，來衡量當下的東京樓市狀態，簡直成了偽命題。

10年前去日本買房的時候，租金收益回報可觀，卻被嘲笑說日本房價又漲不動，不值得投資；如今房價終于坐上了高速列車，租金收益走低，又被說不值得投資。

魚與熊掌是不可兼得的。如果同時聽信了這兩種說法的人，說明起碼錯過了日本樓市兩次的投資機會。

回到最根本的問題，東京的房產還值不值得入場投資？

每個人可能都會有不同的答案。這關于要看“房產”這一選擇，還要不要被算入個人未來的資產配置方向中。

畢竟，國人70%的財產積累來自買房，對房產投資有著天然的執著。而如今想要買房，唯有出海才有可能彎道超車。

還是那句，不想看著名下的房子平白無故蒸發掉價，就得有一個只要“全球一線城市”投資的觀念——

把手上那些三、四線城市的房子趕緊進行置換，最差也要換到國內的一線或強二線，或者保持人口凈流入的城市，更要視野開闊看到其他國家核心城市的樓市。

另外更古不變的原則是，房產最后的底線是人口。

可少子老齡化幾乎是全球各國的共同宿命，連印度生育率都跌破2，不生娃了，那未來十數年內，哪個城市對外國人的虹吸力高？這決定房子的資產價值底盤。

房子背后的買家群體可以有多廣泛？是只限本國人、有本地城市戶口購買，還是面向所有海外人士？這又決定了房產流動性的上限。

想明白了這幾個問題，或許就會發現，百來萬就能上車購入的東京公寓，毫不遜色于其他投資。

千億砸向日本房地產的海外資金，不傻。

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