記者/李佳楠

編輯/楊寶璐

排隊登記領錢的小區業主

當成為業主、接過鑰匙，打開家門的那一刻，“住”的花銷就此開啟：水電、物業、停車、取暖……林林總總的支出，維持著一個“家”的運轉。但鄭州市富田麗景花園小區的業主們沒想到，在小區住了20年，居然見到了“回頭錢。”

2024年6月20日，業委會發出通知，告知業主，將分發一筆總額約360萬的公共收益。此事引起熱議，網友紛紛表示羨慕嫉妒恨。然而只有本小區的部分業主和業委會成員才知道，這筆錢發放的過程“一地雞毛”。

從建成至今，富田麗景已經歷6屆業委會。公共收益長期不透明，也讓歷屆業委會或多或少被質疑私吞公共收益，如今，新一屆業委會內部也分成了兩派，互相質疑和舉報對方。為了防止公共收益被以各種名目蠶食，或為了自證清白，雙方主動或被動地達成一致，將公共收益發給業主。

富田麗景是鄭州第一批商品住宅小區

300萬收益分給業主

“發錢”從6月24日開始。一大早，鄭州富田麗景花園小區（以下簡稱富田麗景）業主們就在業委會門前排起長隊，不少人是第一次來業委會。

所發資金來自于小區公共收益。小區最大戶型280平米，按照每平米13元的標準，該戶型戶主能領到3640元。

富田麗景建于2001年，坐落于金水區南陽路與東風路交叉口西南角，毗鄰地鐵站，底層商鋪林立，是鄭州第一批商品住宅小區，開盤時房價1900元左右。

開發商在小區最西側建有一棟二層小樓，產權歸小區所有，除去社區、業委會等辦公用房外，仍余50多間可以出租。此外，小區內停車費也不斷產生著公共收益。小區規定，業主首輛車每月停車收費20元，第二輛每月收費60元；地庫車輛每月收費40元。業委會成員聶戰彪估計，小區停車費每年收入約26萬元。

此次發錢，就是將在賬的390多萬元公共收益的大部分發給業主。業委會副主任謝留生告訴深一度，截至7月2日，小區已發放近300萬元，尚余近200戶業主未登記領款，轉由物業代為登記。

不少業主為領到錢感到欣喜，“這是20年來第一次。”而在這個過程中，更多業主也注意到了業委會在支配公共收益時產生的一系列分歧。

小區內廣場一角

錢該“怎么發”

實際上，在業主登記領款前，關于“這筆錢該怎么發”的討論，在富田麗景已持續數月。

多位業主稱，新一屆業委會主任張建等人最早提議將公共收益分發給業主，并張貼了公告。張建則告訴深一度，是有業主要求將小區的公共收益分了，于是在今年2月，他和另外3名業委會成員支持這一訴求，但鄭傳理、謝留生等5人并不同意分配。

小區廣場雕塑臺基上，張貼著業委會過往的公告。深一度看到，2024年2月25日，張建曾以業委會名義發布公告，將于2月27日召開會議，其中一項內容就是討論公共收益分配。

2月27日，業委會再次貼出公告，對會議情況進行說明稱，張建、聶戰彪等四人參會，謝留生、鄭傳理等五人未參加，參會人員未達到半數以上，會議改期。此后會議一再延期，也未能召開。

在張建看來，一些業委會成員盯著公共利益謀取私利，業委會內斗激烈，公共收益的收支很難監管，也是他們提議發錢的重要原因之一。他告訴深一度，按照他們最初的計劃，小區公共收益結余390多萬，按每平方米10元分給業主，還能留出100萬元左右，可用于后續更換單元門和充電樁、停車位劃分以及綠化整改等。

但業委會內部分歧嚴重，以張建為首的4人主張按10元/平米分配，以鄭傳理為首的5人主張按13元/平米分配。3月6日，以鄭傳理為首的五人也共同簽字發布公告，稱他們要“把錢都分了，給業主更多實惠。”

直至6月，雙方仍在互相拉扯，分配工作沒有明顯進展。6月8日，張建等人以業委會名義委托第三方機構做入戶調查。入戶調查也按每平米10元進行，6月16日，第三方機構出具情況說明，77%的業主同意分錢。

期間，6月10日，鄭傳理、業委會副主任謝留生等人貼出告示，將于6月25日召開業主大會，表決事項包括按13元/平米將公共收益分給業主，但優先使用公共收益修繕、維修、更新公共設施，提升小區檔次，剩余的再分給全體業主。

按照街道辦事處的說法，這筆錢的發放，最終由街道辦事處力推完成。南陽新村街道辦事處書記告訴深一度，為了維持小區的穩定，保護全體業主利益，街道要求業委會必須將公共收益留下必要的資金后，大部分發放給業主，業委會成員都同意分配，只是對分配數額存在分歧，最終在街道、社區協調下，確定分配金額。發放之前，暫停動用公共收益，針對預留的部分資金，也要求必須制定嚴格的資金使用流程和監管制度，才能動用。

一個月后，6月20日，業委會和社區共同蓋章發布通知，最終確定按每平米13元給業主發錢，登記工作由小區業委會負責，社區進行監督。業委會的6名成員簽字同意。

小區內張貼的告示

究竟誰說了算

富田麗景小區的新一屆業委會成立于2023年7月2日，張建當選主任，根據業委會成員自薦，內部綜合考慮后進行分工，副主任謝留生牽頭負責西二層小樓的收益、聶戰彪負責安全和公共秩序管理、鄭傳理負責法律法規和權益維護。

但按照鄭傳理的說法，2024年2月29日，在社區、街道工作人員的見證下，業委會召開會議，他們在會上提出免除張建主任職務，改選他為新主任，5名業委會成員簽了字，“過半數業委會成員投票選舉，少數服從多數，符合民法典和物業管理條例的規定。”

鄭傳理曾去街道辦事處登記備案，但未能成功，張建也不承認，“辦事處認可他們嗎？”

新業委會自打成立就運行得磕磕絆絆，2024年1月17日，業委會公示了從組建至2023年12月31日公共收益的收支情況，公示顯示，小區半年收入合計近30萬，支出25萬余元，加上上屆結余的298萬余元，結余總額近303萬元。

公示后，有不少業主質疑，收入和支出各項僅列明金額，過于簡單，并不公開透明。

業主的質疑有歷史淵源。從建成起，富田麗景已歷任6屆業委會。公共收益長期不透明，也讓歷屆業委會或多或少被質疑私吞公共收益。

張建解釋，得知業主意見后，他曾聯系會計作出解釋，但聯系不上人。而會計則告訴深一度，自己曾將更詳細的賬目報給張建，張建只讓公布簡要的版本，一些收入未能公布。面對業主疑問，當時出納也曾進行回復，承諾業主們可以查看公戶。

小區的公共收益主要來源于小區西二層房屋的租金、廣告占地費、停車管理費等，張建稱，此前小區每年的公共收益近百萬，地鐵、天然氣管道等緊挨小區建設還有額外補償。疫情后，房租從1700元左右降為800-900元，公共收益隨之縮水。

上一屆業委會2021年底到期，新一屆業委會則在2023年成立，一年多的空窗期里，房租、廣告等公共收益未及時收繳。新一屆業委會上任后才開始追繳。

張建和聶戰彪質疑，負責收房租的謝留生存在私自減免房租、低價租房的行為，他還給一位租戶減免房租10000元。

聶戰彪告訴深一度，謝留生曾在會議上報過租金價格，有業委會成員認為明顯低于市場價，此后，謝留生才將租金提高。深一度了解到，2023年7月23日業委會會議上，謝留生曾提出，經市場比價，一樓一套租金七八百元，二樓一套五六百元。2024年5月，謝留生告知其他業委會成員，房租提高一兩百元，最高租金改為900元。

深一度獲得的一份材料顯示，謝留生曾回復稱，房租價格都是會議決定的，蓋有公章，并未減免房租，一位租客的房租減免是張建和出納與他一起洽談，最后張建批準的。

廣告費的收取也存在爭議。小區有3棟樓有廣告費收入，聶戰彪告訴深一度，謝留生在業委會群中告知其他成員，要將整個38號樓的廣告費，以一年5000元的價格打包續租給原合作公司。部分業委會成員認為價格偏低。

聶戰彪說，據他了解，38號樓電梯的廣告位能分開出租，可多收入一萬多元。他曾投訴謝留生私自降低廣告費，謝留生回復稱，前期只是初步溝通洽談，他也向主任匯報并征求業委會成員意見，大家意見不一，就沒有執行。

如今，爭議的部分廣告位至今未租出，此前拖欠的費用也未能追繳。另一公司續約一年的費用為一萬多元，因未簽合同，只愿按9000元補交和續約。僅此一項，小區公共收益已實際受損。

也有個別項目實現增收。小區飲水機占地費過往為8000元/年，續租時，謝留生按此上報業委會，有業委會成員提出異議后，飲用水公司提價到1萬元、贈送十張水卡，部分業委會成員不同意收水卡，最終飲用水公司又將報價提高到15000元/年。

小區用于出租的西二層樓

有關經費的開支

收與支，都是業委會爭議的焦點。小到為出租房屋換鎖，大到廣場的升級改造，都涉及到公共收益的使用權限。

新業委會成立以來，街道辦事處要求他們盡快制定議事制度、資金使用制度和財務管理制度，以提升小區物業的服務品質，加強小區公共設施的維護。在規范的制度形成之前，非緊急情況，暫停公共收益的支出。

但2024年6月10日，鄭傳理、謝留生等5人以業委會名義發布公告，對小區140平方米的路面進行硬化，共有三家公司報價，經過比價和綜合評價，一公司以2.1萬余元獲選。

張建等人對這份決議未予理會。張建稱，街道已有暫停動用公共收益的要求，但5人竟直接推進施工，由于這5人中包含會計和出納，該筆款項已支出。

有業主質疑施工價格過高，一般兩三天就能施工完成，實際卻耗時5天，“天天磨洋工”。

另一項爭議較大的工作，則是追討過往拖欠的房租。該事宜最初由鄭傳理負責，負責租房的謝留生則配合搜集租戶信息。

張建告訴深一度，由于追討工作一直沒有推進，他以業委會名義聘請律師，向西二層租戶發律師函催要30多萬房租。深一度獲得的一份由律師事務所2024年4月25日出示的告知函稱，2023年9月13日，雙方簽訂代理合同，前期一直由謝留生與律師進行對接與溝通，后謝留生稱所涉糾紛案件不是由其負責，并不再配合律師推進案件。律師找不到對接人，就所涉糾紛案情況無法全面核實，催促對方予以回應。

之后，鄭傳理等人投訴律所和律師，最終解除合同并退回2.2萬元律師費用。鄭傳理、謝留生均認為，小區的法律事務是鄭傳理的職責，張建卻私自聘請律師并支付費用，謝留生已配合將資料提供給律師，拖欠房租的租戶資料明顯不足以立案，律師收費后4個月未能立案，應該無條件退款。

鄭傳理等5人在6月10日簽字發布的告示稱，張建曾長期霸占業委會公章和財務章，不經業主委員會成員表決，擅自使用公章簽訂合同，私自聘請律師，獨斷專行，以此提議罷免張建業主委員會委員資格。

深一度了解到，按照富田麗景小區的議事規則，公共收益的15%列入經費開支，包括業主大會和業主委員會的會議開支、必要的日常辦公費、業主委員會成員工資等。

實際上，這筆辦公經費大部分用于給業委會成員發放補貼。聶戰彪告訴深一度，最初，他和張建等四人主張不領補貼，義務為業主服務，部分業委會成員不同意，未獲通過。2023年底，每人領取了一萬多元的補貼。

但鄭傳理等人告訴深一度，業委會辦公經費的劃撥符合《鄭州市物業管理條例》，全體業委會成員均實際領取。

武漢大學社會學院副教授王德福認為，除了日常維修之外，業委會沒有權利隨便動用公共收益，每個小區都制定有自治公約和業主大會的議事規則，其中一個重要問題就是公共收益的使用，必須明確寫明業委會成員是否拿報酬、辦公經費的列支金額等，經過業主大會投票通過，才合法。如果原先作為辦公經費通過業主大會投票，實際使用時私自變更為業委會成員的報酬，就屬于亂用公共收益。

業委會曾公布的收支表

公共收益的“黑箱”

王德福告訴深一度，2000年以后建設的商品房小區基本都有公共收益，但關于公共收益沒有任何公開的統計，“是個黑箱。”

公共收益分發給業主，須經業主大會通過。王德福認為，業委會征求業主同意這一點值得肯定，但變更金額后屬于新的決議，需要重新征求業主意見。

對于業委會內部投票確定租金及存在的租金等爭議，王德福稱，關于公共收益的管理分配應該建立規范的制度，小區議事規則中涉及重大財務經營事項都有規定，超過多大金額須經業主大會討論決定，并向業主公開，不應該僅由業委會內部決定。業委會可以提出方案，得到全體業主授權后，負責執行。一旦建立規范的管理制度，無論業委會如何換屆，由誰擔任主任，都應當遵循。

而在業委會內斗嚴重、工作已無法正常開展的情況下，分發公共收益或是推動其他任何的決議都不是好的解決辦法，反而會激化矛盾，應該由20%的業主簽名罷免本屆業委會并重新選舉。

但眼下，“重新選舉”在富田麗景小區似乎也并不好實現。多位居民告訴深一度，在本小區，大多數人選擇冷眼旁觀業委會內斗，“不參與其中的斗爭”。

王德福解釋，業主自治屬于私領域的事務，小區的生活秩序和整個小區業主的合作能力直接相關，本質上跟政府的關系較小，但大家過去沒有小區自治的經驗。業主自治很薄弱、幼稚，又很活躍，業主的力量是分散的，無法監督業委會。另一方面，政府介入的邊界還未明確，管多了就越界。

但“冷眼旁觀”似乎也并不能解決現實的爭端與不滿，生活中細小的齟齬時不時刺痛著業主的神經。6月28日上午，以鄭傳理為首的5人商定要砍伐小區楊樹，理由是楊樹過于高大有安全隱患，需要加蓋公章委托物業辦理相關手續，但業委會秘書未予蓋章。

有辦理登記的業主看到，會計和秘書在業委會辦公室里吵架。隨后，業委會會計在業主群中告知暫停登記領款。

消息傳到業主耳朵里，又引起了大家的不滿：“這個小區就樹種得比較好，感覺居住比較舒適，伐樹經過業主同意了嗎？”

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