REALESTATE REVIEW

圖：表參道HARAKADO 效果圖

時下面對低迷的經濟和內卷的市場，國內實體商業的未來在哪里？很多人非常茫然。

所以大家經常會出國尋找解藥。這實際上是一種思維慣性。改革開放那么多年，我們各個產業基本都是從國際市場尋找模式之后，帶入中國本土。仿佛所有的問題，在發達國家都能找到答案。

但隨著我們產業的不斷升級，我們發現這樣的尋找解題思路的模式越來越難了。以國內商業為例：總體來看，我們尋訪了曼谷、東京和新加坡之后，發現還是沒辦法解決時下的問題。

所以現在的出國考察熱也越來越冷。其中一個很重要的原因就是中國遇到的問題，全球都沒遇到過。

比方說曼谷。我前段時間花了大量時間研究曼谷的商業，得出的結論就是：其實曼谷商業市場的成功經驗可以總結為很多外部因素，諸如宏觀經濟環境、大量國際化游客的市場需求、獨特的熱帶氣候條件、壟斷競爭格局等這些重大的外部因素，才是決定曼谷商業成功的核心要素。

點擊跳轉《“曼谷化商業”，到底值得我們學什么？》

國情不同，產業發展環境不同，照抄作業肯定是不行的。再說時下經濟環境，給各個企業的容錯率太低了。只要戰略出現了誤判，在高度內卷的市場，基本就會萬劫不復，快速被淘汰。

不過即使如此，還是有一些值得學習的。

比方說：同樣面對著消費者的審美疲勞，同樣面對大城市的各種社會問題，各國的商業實體是怎么從問題出發，找到解決方案，從而捕獲到商機的？——這種解題思路就很有借鑒意義。

拋棄掉國情差異，在實體商業的空間場景、社交氛圍構建和運營模式創新方面，我覺得各國都有一定的共性。

所以，下面我們來看兩個東京的最新案例：

1、澀谷PARCO百貨

2、表參道HARAKADO商場。

這兩個項目的創新解題思路還是有幾點非常值得借鑒。

森系空間從室內蔓延到外立面

沉浸感的空間，是當下突破內卷的一個重要手段。雖然這個手段成本挺高，但確實對帶來流量有比較大的幫助，而流量就是實體商業的本質。

其中一種營造沉浸感的流派就是“森系商業”。

自從2021年重慶光環開業成為頂流之后，國內森系商業的風潮就從此一發不可收拾。然后各大商場，只要室內有造景空間，都會被市場熱捧，帶來不錯的流量。

不過，國內的商場在空間營造方面的努力，一直有個瓶頸，我們以為只要把室內做成山體、雨林、瀑布、河谷等場景，再加配上綠植，就是森系。

直到我們看到了最新的東京商業，才發現，他們已經把“森系、生態”這個營造沉浸感的課題戰場“從室內燒到了室外”。

我們先看一下這兩個項目的市場背景。

日本這兩年宏觀經濟環境改善，開始從“失去的30年”中走出來，并且日元貶值帶來入境游客持續增長，這些外部條件幫助日本商業市場重新恢復了活力。

在這樣的情況下，一批老商圈里的商業開始了第二輪更新改造。而上一輪的更新改造大多數還是在1990年以前，那時候是日本經濟的黃金時代。

先看澀谷PARCO百貨。

澀谷，一直以來是東京年輕人的潮流聚集地。早在50年前，澀谷Parco剛興建的時候，她就是東京的潮流制造中心。2019年，作為潮流地標的「澀谷PARCO」百貨，在歷經3年整修后又一次重新開幕。

澀谷PARCO是一個總建筑面積6.4萬平米的中等體量的商業，但她卻有11層高。煥新后的澀谷PARCO，最讓人驚嘆的是她的外立面。

新的PARCO，巧用了澀谷是一座“山與路之城”的普遍認知，利用“3D 城市”的設計理念，在高層百貨內構建創新的豎向交通，設計出一個意趣盎然的戶外步道。戶外步道呈螺旋形向下伸展，概念就好比層層旋轉削落的蘋果皮。顧客可以從屋頂出發，順著步道逐級探訪各個不同的零售區域，在戶外和戶內空間之間提供無縫連接。

圖：澀谷PARCO百貨外立面效果圖

來源：VOGUE TW

而這樣的戶外步道設計，不僅將商場外圍的人流“冷區”變成了“熱區”，提升了外立面周邊商鋪的商業價值，也將商場與周邊旖旎如畫的風景融為一體。顧客可以踱步而上至屋頂平臺，遙望遠處的富士山和代代木公園。

圖：澀谷PARCO百貨外立面效果圖

無獨有偶，新開業的HARAKADO也在外立面上進行了巨大的創新。

跟澀谷PARCO一樣，HARAKADO所處的地段位置也是極好。她處于有著“大型建筑博物館”之稱的東京表參道，這里一直有著“日本香榭麗舍大道”之稱的美譽，表參道以精致、現代、時尚和國際大牌云集著稱，這里也是世界建筑大師的秀場。

HARAKADO位于表參道與明治通交叉口的神宮前十字路口西南角。她街對面的東急PLAZA表參道OMOKADO，也是一個有著屋頂花園的商業建筑，因此，他們兩個項目屋頂花園對角相望。

在日語中，“kado”一詞具有多種含義，包括“角落”、“門”和“人才”，這里就意味著是體驗原宿文化的門戶之地，于是這兩個項目一起成為了原宿/表參道地區的新地標和文化中心。

圖：HARAKADO屋頂露臺和對面可見的OMOKADO

圖：HARAKADO屋頂露臺和對面可見的OMOKADO

來源：東急不動產

圖：HARAKADO夜晚外立面

來源：ZORIA P.K.

HARAKADO總建筑面積近2萬平方米，是一個地上9層、地下3層的復合式商場，她是由日本知名自然派建筑師平田晃久操刀設計，這位建筑師的設計理想一直就是要“把城市與自然”融為一體。而HARAKADO的設計構思就如同一個被“鉆石”外立面包圍的森林建筑。

平田晃久對HARAKADO外立面的設計采用了編織設計（Knit Design）理念，結合東急OMOKADO入口上的著名鏡面元素，以立體的玻璃帷幕技術，打造出不規則的立體鏡面，營造出鉆石切面般的閃亮效果，他把這種設計稱為【萬花筒】。這樣的設計就別具前衛現代風格，給人以強烈的視覺沖擊。

圖：HARAKADO

來源：IG：@_i_am_seongjin

從設計的自然意向上看，項目利用了“海”與“島”的意象，在屋頂形成一座層巒起伏的花園，從而在繁忙的城市中心呈現出一片綠洲。

其中，凹凸不平的“海”區，象征著動態和變化，特別是通過玻璃表面映照出的都市形象，包括表參道街道上翠綠的櫸樹及神宮之森的自然綠意，創造出一種自然與現代和諧融合的場景。而“島”的區域則代表著靜態和秩序，它的透明視窗展示著商場內部的情景，告訴外部的顧客，這里將成為創造全新體驗的場所。

圖：HARAKADO設計構思效果圖

來源：東急不動產

而這樣的設計理念的背后含義就是，“在城市的轉角，總有意想不到的邂逅與相遇。因為相遇誕生了新的文化。”

圖：HARAKADO屋頂鳥瞰效果圖

來源：東急不動產

從澀谷PARCO和HARAKADO的兩個項目案例可以發現，在身處東京大都市高密度的商業中心區，人們回歸自然的理想已經被建筑空間演繹得淋漓盡致。

越是CITY的地方，越向往自然，這種制造巨大心理反差感的項目，就會在高密度的鋼筋水泥城市中鶴立雞群，成為了指引找個城市未來發展的一座燈塔。

業態策展化、項目媒體化、

空間社交化是新流行共識

除了建筑立面的特色，這種處于大城市時尚潮流中心的建筑的業態和運營方式，也有很多新的變化。我認為主要有以下四點特色：

1、“主力大店+策展型小店”構成業態組合

HARAKADO在業態組合上，重點采用“主力大店+策展型小店”的模式，入駐了75個品牌，涵蓋高奢品牌、小眾設計和人氣原創等，滿足不同人群的需求。

同時，為了更好地打造共享生活空間，項目引入了多個由不同創意者、藝術從業者、主理人來打造創意空間。

項目其中一大特色便是在B1引入自1933年就已創立的【小杉湯原宿】錢湯，它是目前原宿地區首個且唯一的老字號澡堂，HARAKADO門店是小杉湯開業90年以來的第二間分店，它可以讓大家在鬧市中享受日本的泡澡文化。

圖：小杉湯原宿

來源：東京散步

在一樓有英國香水品牌「JO MALONE LONDON」的全球最大旗艦店、意大利文具雜貨品牌「Moleskine」以及多間的雜貨、甜點店。

圖：HARAKADO一二層店鋪

來源：YouTube CITY SOUNDS

而零售樓層的室內空間設計也是注重功能性和美觀性的結合，通過使用大量自然材料，如木材和石材，創造出一個溫暖且現代的環境。

在項目二樓至三樓的公共空間規劃被規劃為一個名為Cover的聚會區和會議空間，消費者可以在那里瀏覽大約3,000本新舊雜志。官方是這樣描述這個空間的：“這里收藏了很多現在已經買不到的雜志，這些雜志就成為了文化交流的媒介。”

圖：二層的COVER聚會區

來源：東京散步

而三樓的創作者平臺BABY The Coffee Brew Club是創意公司和人們會面、合作和探索新商業理念的空間，它的設計靈感正是源自于1960年代的原宿中央公寓。以BABY為中心，會有工作室、畫廊、圖書館等業態生長出來，這里聚集了不同領域的創作者，不僅是一個激發創意的“工廠”，也是一個大眾可以參與、體驗、購買的活力消費場景。

2、設置大量“留白”空間，形成策展舞臺

不同于傳統百貨商場的產品陳列琳瑯滿目、租戶密布，在HARAKADO有很多經過精心設計的“留白空間”，它們被裝修得時尚而現代，森系的綠意環繞，這里成為了年輕人非常喜歡的聚會交流之所。

這種“留白空間”主要設置在商場四樓。這個樓層只有一家店鋪。外表上看起來可能像是一個蕭條的購物中心，但事實并非如此。這是刻意只引入一家店鋪。取而代之的是，樓層里設置了很多長椅和休息處。

圖：四樓的留白空間

來源：YouTube Video street view Japan

其實整個四層的定位，幾乎一半都是開放藝術空間，在這里可以體驗自然元素和可持續的藝術作品和裝置。還有一個名為“哈拉帕”的展演空間，這里還不定期帶來戲劇及娛樂性展演。

除此之外，在地下一層“小杉湯”旁邊也有類似的空間，其中部分區域還鋪設了榻榻米。而五層以上的餐廳樓層也有許多可以坐下來的地方，屋頂花園同樣如此。而且，屋頂花園的桌子還配有電源插座，引導人們在這里坐下來交流或者完成一些短期臨時工作。

這些精心設計的留白空間，就如同是一個商場中的“加油站”。讓消費者在逛街的同時，也能短暫的休憩和充分的社交。

不過這樣的留白并不意味著低效的空間閑置，她往往就是整個商場最重要的策展空間。這種策展空間的靈活使用，可以獲得更好的廣告費和推廣費等收入，形成重要的城市策展舞臺。這樣的模式，在提高經營收益的同時，也能照顧到顧客的放松和社交需求。

3、注重社交空間的打造

在HARAKADO最引人注目的5~7層，是一個森林露臺。整個退臺型的森林露臺中間用臺階連接，整個露臺空間營造了若干個被綠意包裹的社交與休憩空間，并且很好與商業運營結合，每個休息座椅的桌上，都可以用二維碼點單下單。

圖：屋頂森林露臺

來源：YouTube Video street view Japan

7F除了開放式的屋頂花園外，還設有一個畫廊及活動空間，旨在向日本的世界各地展示殘疾人、設計師和支持殘疾人企業共同創作的文字與圖案藝術品。

圖：HARAKADO

來源：Tokyo Weekender

圖：HARAKADO屋頂花園

來源：ins：minjiang0801

4、商業即媒體，自我即IP，打造新文化傳播中心

作為潮流地標，澀谷PARCO一年四季活動不斷。比如，在每年秋天固定時期，這里會舉辦“澀谷妹子才藝節”，涵蓋從文藝、文學、美術、到ACG或者是偶像、宅文化相關的內容。澀谷PARCO就是通過各類活動，來塑造項目的“人格”，將自己項目本身打造成一個城市的熱點IP。

而在PARCO的公共空間，隨處可見的藝術裝置也令人印象深刻。商場的名字“PARCO”被拆分為單個的字母，被做成充滿意趣的霓虹裝置放置在不同的樓層。而用于連接項目兩幢大樓之間的通道，也被賦予藝術的使命，通過在通道櫥窗上繪制藝術畫作，讓整個空間瞬間擁有了視覺的聚焦之處。

總結

從上述兩個日本核心區商場改造的經驗來看，“回歸自然、制造社交、藝文策展”是潮流商業不同于普通商業的場景力和運營力的不同點。而這種模式在上海、北京、成都、深圳等許多一線城市的商場已經被廣泛應用，但同時國內仍然還有大量的市中心的商業存在優化調改的空間。

而從定位上看，表參道HARAKADO和澀谷PARCO百貨，他們都不僅是一個商業設施，也是一個讓每個人都能獲得靈感的聚會場所，更是一個城市的新文化傳播中心。

從運營模式來看，根據日本業界的分析，表參道HARAKADO的物品銷售收入只占整體收入的一半多一點，其他收入則來自于零售媒體，即利用館內空間舉辦活動等獲得的“廣告收入”。這表明他們已經從根本上在改變收益模式。

不僅上述兩個商場，澀谷TSUTAYA也是如此。他們不再主要依靠物品銷售來盈利，而是通過不定期舉辦的IP“推廣”活動獲取的收入，這些收入可以達到占總收入的40%。澀谷這一黃金地段不僅吸引了日本本地人，也吸引了來自世界各地游客的目光。對于IP權利方來說，這里也是進行推廣的理想地點。

總而言之，潮流型商業作為一種聚焦于年輕人的重要商業形態，目前已經呈現出一種普遍的規律性。而這種規律性，更多的是從消費者的心理出發，以興趣愛好和心理需求為核心，重構了商業的場景和業態模式，這種最新的趨勢性變化非常值得國內同行們參考。

商業項目

華東地區-上海：/////////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區-北京：///////| 天津：

華南地區-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區-成都：////// |重慶：//

華中地區-長沙：

西北地區-西安：/

東北地區-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅項目

華東地區-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區-江西：/

西南地區-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區-大連： |

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華北地區-北京：// |秦皇島： |承德：

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西北地區-西安：

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