撰文丨一視財(cái)經(jīng) 邱邱

編輯| 西貝

6月24日，美的置業(yè)（3990.HK）一度漲超100%，并以6.37港元收盤(pán)，漲近70%。大漲的原因是公司前一天晚上的一條公告：公司決定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收。也就是說(shuō)占公司營(yíng)收超過(guò)95%的絕對(duì)業(yè)務(wù)大頭將迎來(lái)私有化，而公司的控股股東為不愿持有私人公司股份的股東們，開(kāi)出了5.9港元每股的回購(gòu)價(jià)格，這要大大超過(guò)前一交易日的收盤(pán)價(jià)3.75港元，由是才有了6月24日的暴漲。

對(duì)絕大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市是夢(mèng)寐以求的事，所謂“殼資源”值得死守，但事實(shí)上，上市的“殼”既是光環(huán)，有時(shí)也有可能是枷鎖。維持上市公司身份，不但面臨更詳細(xì)的披露要求、更高法律審計(jì)費(fèi)用、更嚴(yán)的外部監(jiān)督，還可能由于市場(chǎng)情緒、估值偏好的原因，使得公司處于價(jià)值低估的困境，進(jìn)而影響公司的經(jīng)營(yíng)與融資決策。

所以，何享健家族此次不走尋常路的出手，究竟釋放了怎樣的信號(hào)，私有化的地產(chǎn)業(yè)務(wù)與“輕裝上陣”的上市主體又分別會(huì)走向何方？

01

抄底地產(chǎn)

雖說(shuō)剝離資產(chǎn)、進(jìn)行私有化并不經(jīng)常發(fā)生，但精確到近期的地產(chǎn)行業(yè)卻似乎也并不罕見(jiàn)。今年4月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）公告，開(kāi)始籌劃將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，僅僅保留輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)將轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司。

同華遠(yuǎn)地產(chǎn)類(lèi)似，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離出上市主體后，上市的美的置業(yè)將轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

但就資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，二者差距不小，華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖為老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但業(yè)務(wù)規(guī)模一直不大，銷(xiāo)售規(guī)模一直未破百億，2021到2023的三年間公司連續(xù)虧損超過(guò)60億，23年末公司總資產(chǎn)305.58億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)僅有29.11億元，股價(jià)也一度觸及1元，剝離銷(xiāo)售不見(jiàn)起色、接連虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有明顯的提振股價(jià)，規(guī)避可能存在的交易類(lèi)退市風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)。

而美的置業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)看起來(lái)就要優(yōu)質(zhì)的多，2023年末，總資產(chǎn)2015.79億元，凈資產(chǎn)501.19億元，有319個(gè)項(xiàng)目，2650萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。2023年，公司利潤(rùn)及綜合收益總額雖有下降，但仍有21.25億元，2019年到2021年三年間銷(xiāo)售規(guī)模一度維持在千億以上，在融資端也屬于鳳毛麟角式的在2024年依舊可以發(fā)信用債的優(yōu)質(zhì)純民營(yíng)房企。

美的置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，引得市場(chǎng)猜測(cè)何家的這次出手有因?yàn)楣蓛r(jià)超跌而“抄底”地產(chǎn)的味道。在整個(gè)行業(yè)下行的背景下，在交易消息發(fā)出前美的置業(yè)的市值只剩50億元左右，較高峰時(shí)期縮水八成，即使所有的中小股東都不愿持有私人公司股份，何家以每股5.9港元回購(gòu)股票，也僅需要16億港元現(xiàn)金就可以拿下凈資產(chǎn)500多億人民幣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

02

棄車(chē)保帥

從賬面上算，16億港元拿下價(jià)值500多億的人民幣的資產(chǎn)，絕對(duì)是大賺特賺，但資本市場(chǎng)也不是慈善機(jī)構(gòu)，何家這16億港元的投資也絕非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

回顧當(dāng)年萬(wàn)達(dá)商業(yè)因?yàn)椴粷M(mǎn)估值水平從港股退市后苦尋二次上市無(wú)果的前車(chē)之鑒，就應(yīng)該知道，美的置業(yè)的房開(kāi)業(yè)務(wù)此番私有化后，再想要再重新登陸交易所肯定絕非易事。要說(shuō)完全是為了抄底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，擁有上市公司的地位，持股占絕對(duì)大頭的何家自可以投入更大資源，進(jìn)行更大規(guī)模的并購(gòu)“抄底”。所以，急于在此時(shí)私有化，何家應(yīng)該還有別的考量。

此前談到，公司在地產(chǎn)下行周期中，還保持了相對(duì)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和不錯(cuò)的資產(chǎn)質(zhì)量，但細(xì)究原因就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其間最關(guān)鍵的原因還是背靠美的集團(tuán)這棵大樹(shù)。

家電和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，家電企業(yè)跨界做地產(chǎn)并不罕見(jiàn)，其間除了家電產(chǎn)品可以用在自家的房屋產(chǎn)品上之外，在美的集團(tuán)與美的置業(yè)的協(xié)同中，更重要的其實(shí)是美的置業(yè)可以依托美的集團(tuán)的信用，實(shí)現(xiàn)較低成本的融資。再加上，步入2021年后公司主動(dòng)收縮減少拿地，這才使得美的置業(yè)在一眾暴雷的民營(yíng)房企中得以獨(dú)善其身。

既是背靠大樹(shù)，那在考慮公司發(fā)展時(shí)自然也就離不開(kāi)身后的大樹(shù)。全面收縮雖然能讓公司活下來(lái)，但肯定不會(huì)活得很好，公告私有化之前公司跌跌不休的股價(jià)、2024年前5個(gè)月同比大降僅有169.4億元的銷(xiāo)售額，都會(huì)成為外界在觀察美的集團(tuán)時(shí)的不利因素。盡管美的置業(yè)和美的集團(tuán)在股權(quán)上并無(wú)關(guān)聯(lián)，但背后的實(shí)控人其實(shí)都是何家，若讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)影響到公司同系其他上市公司的股價(jià)可就得不償失了，畢竟就在今年4月29日，美的集團(tuán)再度遞表港交所，意圖實(shí)現(xiàn)“A+H”股雙重上市。

考慮上美的集團(tuán)雙重上市的全球戰(zhàn)略大局，那這16億港元確實(shí)算不得什么了。從這個(gè)角度看，美的置業(yè)房開(kāi)業(yè)務(wù)的私有化，或許可以看作美的集團(tuán)清點(diǎn)資產(chǎn)后，準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張的一種信號(hào)。

03

靜待花開(kāi)

關(guān)于私有化后的公司經(jīng)營(yíng)，公司公告稱(chēng)還將聘用原班人馬。那么預(yù)計(jì)穩(wěn)健就還將成為主旋律。

這一點(diǎn)在5月美的置業(yè)的架構(gòu)調(diào)整中可以窺見(jiàn)端倪，公司將原來(lái)的“集團(tuán)-區(qū)域-城市公司”三級(jí)架構(gòu)變成“集團(tuán)-城市公司”兩級(jí)架構(gòu)，由集團(tuán)直管12個(gè)城市公司。組織架構(gòu)的調(diào)整本質(zhì)上是為了適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的收縮，自2021年美的置業(yè)就在降低土儲(chǔ)水平，并退出低量級(jí)城市，到2023年底先后退出了大理、柳州、中山、舟山、臺(tái)州、石家莊、泰州等城市。

對(duì)于組織架構(gòu)調(diào)整，美的置業(yè)對(duì)一視財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱(chēng)，這屬于公司內(nèi)部正常的調(diào)整，目的是更適應(yīng)行業(yè)發(fā)展及企業(yè)變革，打造高效敏捷型組織，簡(jiǎn)化管理，充分激發(fā)城市作戰(zhàn)動(dòng)能，以更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。調(diào)整后，人員均以屬地化配置為指導(dǎo)原則，強(qiáng)化一線作戰(zhàn)單元。因此，“不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的人員流動(dòng)，僅為部分人員角色和管理分工調(diào)整。”

可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)私有化后，房開(kāi)業(yè)務(wù)沒(méi)有了業(yè)績(jī)公告的壓力，本身債務(wù)成本就不高，又背靠美的集團(tuán)強(qiáng)大的現(xiàn)金流，完全可以繼續(xù)穩(wěn)扎穩(wěn)打，靜待地產(chǎn)行業(yè)的逐步轉(zhuǎn)暖。

至于剩下的上市主體，保留物管、商業(yè)、地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等業(yè)務(wù)的美的置業(yè)預(yù)計(jì)將成為一家小而美的服務(wù)公司。2023年非房開(kāi)業(yè)務(wù)合計(jì)為公司貢獻(xiàn)了4億元稅前利潤(rùn)，利潤(rùn)率為10.8%，幾乎為房開(kāi)業(yè)務(wù)的兩倍，而且看起來(lái)還有不小的增長(zhǎng)潛力，特別是其中規(guī)模最大，2023年?duì)I收達(dá)到15.21億元的物管業(yè)務(wù)，同比增速就達(dá)到了33.26%。再加上何家還有一向擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的“太子”何劍鋒，美的置業(yè)的“殼”或許還有會(huì)有新的想象空間。

來(lái)時(shí)天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健如美的置業(yè)，在未有顯著債務(wù)問(wèn)題的情況下，都主動(dòng)進(jìn)行重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剝離，可以想見(jiàn)，在未來(lái)會(huì)有更多有條件的房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的剝離，主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型，一場(chǎng)傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型大戲或?qū)⒗_(kāi)帷幕。