“ 震驚的數(shù)據(jù)!2024年1-9月全國法拍房掛拍量為494737套,同比增長66.84%,掛牌金額超過5200億。”
近幾年,房地產(chǎn)市場整體從頂峰走上了不斷回落的走勢,加上大環(huán)境不景氣,曾經(jīng)賺錢的地產(chǎn)投資品屬性終究還是走到了頭,多家頭部大型房企接連暴雷,各地成交數(shù)額更是一片片涼涼。然而就是在這樣市場行情趨冷、房價下跌、悲觀情緒彌漫的周期中,有關(guān)法拍房的消息就一直頻繁出現(xiàn)。
近日 了解到,國信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布了2024年1-9月全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報告。數(shù)據(jù)顯示,2024年1-9月全國法拍房掛拍量為494737套,同比增長66.84%,掛牌金額超過5200億。
法拍房增多的背后是房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境,或是房地產(chǎn)風(fēng)險釋放觸底,或與規(guī)模高達(dá)10.61萬億的經(jīng)營貸有關(guān)。對于不良資產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)來說,法拍房數(shù)量增加,則會影響到金融機(jī)構(gòu)貸款抵押物的處置速度和價值變現(xiàn)。
掛牌量暴增,折扣率驟減
在不良資產(chǎn)行業(yè),法拍房是最為常見的資產(chǎn)類型,即基于借款合同及金融機(jī)構(gòu)申請,被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋,主要由以下兩個原因形成:房貸違約,當(dāng)房產(chǎn)所有者無法繼續(xù)支付房貸,導(dǎo)致銀行或貸款機(jī)構(gòu)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣房產(chǎn)以收回貸款。其次是抵押物拍賣:房產(chǎn)作為債務(wù)的抵押物,在債務(wù)人無法償還債務(wù)時,債權(quán)人可以申請法院對抵押的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣,以此來清償債務(wù)。
2024年開年,法拍房數(shù)量就經(jīng)歷過一輪暴增,到第三季度,勢頭不減。今年1-9月法拍房掛拍量為494737套;同比增長66.84%。
掛拍金額為5204.14億元;成交量為116223套,成交率為23.49%;成交金額為1746.89億;平均成交折扣率為77.17%,同比減少2.84個百分點。
表:2024年1-9月司法拍賣情況
在各類法拍房中,住宅用房占比最高,達(dá)48.47%。而住宅用房、工業(yè)用房成交率分別是33.21%、30.85%,商業(yè)用房成交率偏低,為17.68%。但從折扣率來說,工業(yè)用房的成交價格是最高的一類。
表:2024年1-9月各類型房產(chǎn)司法拍賣情況
沖擊二手房 影響抵押物價值
通過行業(yè)數(shù)據(jù)了解到,2024年1-9月40個大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、武漢、鄭州、南寧,掛拍量分別是24827套、22886套、10495套、9859套、7265套;成交率較高的城市杭州、溫州,成交率分別是68.31%、63.31%;成交折扣率最高的城市是溫州,成交折扣率為94.29%;流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧,均超90%。
黃奇帆曾說如果市場上法拍房數(shù)量占比達(dá)到20%,就會影響整個片區(qū)/城市的二手房價格。
表:2024年1-9月全國40個大中城市法拍用房成交情況
40個大中城市法拍房平均報名人數(shù)較多的城市分別是溫州、杭州、上海。
表:2024年1-9月40個大中城市法拍房平均報名人數(shù)
2024年1-9月各類法拍房市場明細(xì)
一、住宅用房法拍情況
1. 總體概況
2024年1-9月全國法拍住宅用房掛拍量為239814套;成交量為79645套,成交率為33.21%%;成交金額為1083.31億元;平均成交折扣率為76.35%。與2023年1-9月相比,全國住宅法拍房掛拍量同比增長29.61%,成交量同比減少1.05%,成交均價同比下降13.23%,成交金額同比下降10.12%,平均成交折扣率同比下降3.69百分點。
表:2024年1-9月住宅用房拍賣情況及同比
2. 城市情況
2024年1-9月全國已成交法拍住宅用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州,掛拍量分別是8922套、6952套、5449套、4103套、3276套;成交率較高的城市是杭州、寧波、溫州,均超75%;成交折扣率最高的城市是溫州;流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧,均超85%。
表:2024年1-9月40個大中城市法拍住宅用房成交情況
二、商業(yè)用房法拍情況
1. 總體概況
2024年1-9月全國司法拍賣商業(yè)用房掛拍量136208套;成交量為24080套,成交率為17.68%;成交金額為504.18億元;平均成交折扣率為81.12%。與2023年1-9月相比,全國法拍商業(yè)用房掛拍量同比增長39.07%,成交量同比增長13.16%,成交均價同比下降33.30%,成交金額同比上漲2.22%,平均成交折扣率增加1.79個百分點。
表:2024年1-9月商業(yè)用房拍賣情況及同比
2. 城市情況
2024年1-9月全國已成交法拍商業(yè)用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、鄭州,掛拍量分別是4323套、4205套、2630套;成交率較高的城市是寧波、杭州,均超55%;成交折扣率較高的城市分別是哈爾濱、溫州;流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、貴陽。
表:2024年1-9月全國40個大中城市法拍商業(yè)用房成交情況
三、工業(yè)用房法拍情況
1. 總體概況
2024年1-9月全國司法拍賣工業(yè)用房掛拍量為3342套,成交量為1031套,成交率為30.85%,成交金額為125.12億元,平均成交折扣率為89.26%。
與2023年1-9月相比,全國法拍房工業(yè)用房掛拍量同比增加66.84%,成交量同比增長10.47%,成交金額同比下降7.65%,平均成交折扣率減少2.84個百分點。
表:2024年1-9月工業(yè)用房拍賣情況及同比
2. 城市情況
2024年1-9月全國已成交法拍工業(yè)用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是重慶、天津,掛拍量分別是144套、126套;成交率較高的城市是廈門、溫州;成交折扣率較高的城市是南京、太原。
表:2024年1-9月全國40個大中城市法拍工業(yè)用房成交情況
法拍房涌現(xiàn)背后的深度思考
債務(wù)困境
法拍房的涌現(xiàn),其核心原因在于:斷供與抵押。
看來,像是投資者高杠桿購房,未能承受日益沉重的還款壓力,最終導(dǎo)致資金鏈斷裂,房產(chǎn)被銀行或法院強(qiáng)制收回;以及商業(yè)失敗導(dǎo)致的企業(yè)主,他們用房產(chǎn)作為債務(wù)抵押,卻因經(jīng)營不善而不得不將其拍賣以償還債務(wù)……
歸根究底,還是債務(wù)糾紛。
前段時間,千億資產(chǎn)的鼎益豐突發(fā)暴雷,公司宣布將投資者的資金全部轉(zhuǎn)化為“數(shù)字期權(quán)”,并明確表示停止提款和付息。
據(jù)第一財經(jīng)報道,在一個鼎益豐投資人微信群里,有近60人主動表示,自己或者身邊的家人朋友抵押了房產(chǎn)貸款投資了鼎益豐,抵押房產(chǎn)貸款金額少的有50萬,多的有1500萬元。
在這種情況下,更多豪宅項目或?qū)⒚媾R被司法拍賣的命運(yùn),進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。
根據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,至2023年年末,失信被執(zhí)行人的數(shù)量已沖破861萬大關(guān)。
這一驚人數(shù)字的背后,也側(cè)面預(yù)示著大量房產(chǎn)即將被引入拍賣市場。
根據(jù)蔡真等撰寫的《中國住房金融發(fā)展報告》,
中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。
被忽視的風(fēng)險
如今,法拍房市場的火爆,的確為投資者提供了難得的購房機(jī)會,但,投資法拍房并非毫無風(fēng)險。
看似“便宜”的商業(yè)交易背后,很可能暗藏了“陷阱”。
首先,投資者在購買法拍房時,需仔細(xì)查看房屋質(zhì)量,避免買入問題房源。
說不定圖片僅供參考,屆時,精裝搖身一變成毛坯了。
其次,法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛。
雖然拍賣前期,負(fù)責(zé)執(zhí)行的法院會對房產(chǎn)情況進(jìn)行公開展示,但仍有許多重要信息未明確告知。因此,有意向的投資者必須深入探究房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài),在競拍前仔細(xì)查看房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、土地證等相關(guān)證件,確保房產(chǎn)的所有權(quán)無爭議。
最后是高昂的稅率轉(zhuǎn)讓費問題,之前鄭州有一位楊女士,曾花費230萬元在鄭州購買了一套法拍房,但在辦理過戶的時卻被告知需要繳46萬元的個稅……對此,各位投資者需提前了解并做好預(yù)算。
至于碰上被執(zhí)行人不能搬出房屋、甚至出手報復(fù),以及一些風(fēng)水、運(yùn)勢的玄學(xué)問題,那就見仁見智了,
提醒大家一定要記住:天上掉下來的不一定是餡餅,也可能是燙手山芋!
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來源 I 不 良資產(chǎn)頭條/ 行業(yè)研究報告
編輯 I 資本 Capatil
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