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· 本文來(lái)源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

我是劉勝軍，關(guān)注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”，走出“大變局抑郁癥”。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。穩(wěn)房地產(chǎn)，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的核心一環(huán)。

5.17新政，中央一口氣推出降首付、取消房貸利率下限、取消限購(gòu)、政府收購(gòu)商品房等組合拳，從心理學(xué)角度看這種做法比“擠牙膏”效果要好得多。

然而，到目前為止，穩(wěn)地產(chǎn)效果依然差強(qiáng)人意：

——開(kāi)發(fā)商沒(méi)能力，土地還是賣(mài)不動(dòng)：1月至5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.1%，跌幅大于1月至4月的9.8%；5月土地出讓收入降幅繼續(xù)擴(kuò)大，同比下降27.4%。這種局面給地方財(cái)政帶來(lái)巨大壓力，一些地方甚至出現(xiàn)拖欠公務(wù)員工資的情況（地方政府的難言之隱）；

——買(mǎi)房者還在觀望：一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下跌，5月創(chuàng)近10年來(lái)最大的環(huán)比跌幅，5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下跌20.7%；

——近日江蘇南通、安徽鳳陽(yáng)等地發(fā)布通知，鼓勵(lì)農(nóng)村居民退出合法宅基地并進(jìn)入城市購(gòu)房，對(duì)于在指定區(qū)域購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予一定購(gòu)房補(bǔ)貼。在湖北鄂州，農(nóng)村居民自愿退出宅基地的，按照退出的宅基地面積進(jìn)行補(bǔ)貼，退出的宅基地歸還村集體復(fù)耕復(fù)墾；

——最能反映穩(wěn)地產(chǎn)效果的是股價(jià)指數(shù)。地產(chǎn)股價(jià)指數(shù)幾乎重回新政之前的低位，表明市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信心依然低迷。

總體上看，新政出臺(tái)一個(gè)月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)仍在下行，只有上海的豪宅例外：

——3月底，上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖里開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，銷(xiāo)售額達(dá)196.5億元，刷新全國(guó)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄；4月18日，上海陸家嘴“濱江凱旋門(mén)”開(kāi)盤(pán)售罄，單日收金70.27億元；4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)即罄，單日銷(xiāo)售額99.97億元；6月3日，長(zhǎng)風(fēng)板塊的上海宸嘉嘉佰道首開(kāi)日光，開(kāi)盤(pán)2小時(shí)售罄，總銷(xiāo)售額達(dá)61.78億元。除了嘉佰道均價(jià)10萬(wàn)，其余均價(jià)高達(dá)16萬(wàn)以上。

但，上海是一個(gè)例外，并不代表全國(guó)：

1）上海是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、企業(yè)總部基地，國(guó)際化程度最高，擁有龐大的中產(chǎn)群體，且位于全國(guó)的中部，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；

2）上海位于長(zhǎng)三角腹地，吸引了大批民企總部入住，民營(yíng)企業(yè)家的子女也很熱衷于在上海居住生活，提供了強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。最典型的案例是：總部位于常州市溧陽(yáng)市的江蘇水泥行業(yè)“龍頭老大”金峰集團(tuán)掌門(mén)人徐貴生、徐云飛父子，2023年9月以16.43億競(jìng)得了上海虹口北外灘的三至喜來(lái)登酒店，12月又以24.3億拿下高奢酒店寶格麗；

3）最重要的是，上海“日光”的幾個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)均顯著低于可比周邊樓盤(pán)價(jià)格，導(dǎo)致了套利空間。

不是政策不給力，而是此一時(shí)彼一時(shí)。2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存很容易，但從2015年到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化：

1、從貿(mào)易戰(zhàn)到去杠桿、三條紅線，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境大變，不確定性急劇上升，社會(huì)預(yù)期改變，求穩(wěn)心態(tài)明顯，民眾寧可存定期存款也不愿從事投資；

2、疫情三年對(duì)中低收入階層的收入和儲(chǔ)蓄帶來(lái)顯著透支，導(dǎo)致了更明顯的“疤痕效應(yīng)”；

3、居民部門(mén)的負(fù)債水平已從2015年前的偏低變成如今的偏高，很難繼續(xù)加杠桿。

對(duì)于當(dāng)今的房地產(chǎn)形勢(shì)，我們心中應(yīng)該有四個(gè)基本判斷：

1、房地產(chǎn)總體上供大于求；

2、房地產(chǎn)的主要問(wèn)題在需求側(cè)，即有沒(méi)有能力、有沒(méi)有信心買(mǎi)房；

3、房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)已從暴漲轉(zhuǎn)變?yōu)檫^(guò)度下跌的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

4、房地產(chǎn)政策要區(qū)分長(zhǎng)期和短期任務(wù)：短期要穩(wěn)住，長(zhǎng)期要抑制泡沫化。

接下來(lái)怎么辦？

很顯然，政策必須繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)必須穩(wěn)住：

1、一線城市應(yīng)全部取消限購(gòu)。對(duì)于多套房，可以借鑒新加坡模式引入“遞進(jìn)印花稅率”，然后政府用多收的印花稅去搞保障性住房，一舉兩得；

2、可以考慮用房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的方法，降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。歷史上曾經(jīng)用過(guò)這個(gè)辦法，效果很好；

3、改善社會(huì)預(yù)期才是根本，而預(yù)期的改善取決于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和新一輪改革。

劉勝軍@終南山

堅(jiān)持講真話(huà)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專(zhuān)家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人