導(dǎo)語(yǔ)

未來(lái)在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進(jìn)入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計(jì)將加速代建的布局?jǐn)U張，尤其加速進(jìn)入三四線和二線城市。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

自城投拿地成為土地市場(chǎng)的中流砥柱后，以低風(fēng)險(xiǎn)、低成本輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段“突圍”的重要賽道。

CRIC各城市機(jī)構(gòu)對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市在售商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。另，從代建項(xiàng)目的區(qū)位分布層面、以及代建企業(yè)布局的角度來(lái)看，均差異顯著。

01

重點(diǎn)城市在售住宅項(xiàng)目代建比例約1.67%
2023年以來(lái)加速發(fā)展

通過(guò)對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市、近萬(wàn)個(gè)在售的商品住宅項(xiàng)目的梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，但正逐年提升。

按項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間來(lái)看，重點(diǎn)城市代建比例逐年提升。2020年、2021年開(kāi)盤的項(xiàng)目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個(gè)重點(diǎn)城市代建比例達(dá)到4.65%，比2022年增加3.62個(gè)百分點(diǎn)，而2024年比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至6.28%。

由此可見(jiàn)，部分城投在集中供地所拿土地在近兩年尋找了品牌房企進(jìn)行全過(guò)程代建。這一點(diǎn)從目前在售的代建項(xiàng)目中有76%開(kāi)盤時(shí)間為2021年以后也可見(jiàn)一斑。

綜合而言，目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬(wàn)個(gè)在售項(xiàng)目中，代建比例（按項(xiàng)目個(gè)數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達(dá)國(guó)家較高的代建滲透率相比，未來(lái)還大有可提升空間。

02

三四線在售代建比例2.6%
蘇、錫代建發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先

按不同能級(jí)城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級(jí)城市商品住宅的代建比例明顯更高。

這樣的現(xiàn)象與企業(yè)的拿地策略轉(zhuǎn)向有很大的關(guān)聯(lián)，“三道紅線”以后房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦于一二線城市，而對(duì)于低能級(jí)城市則傾向于轉(zhuǎn)為代建、管理等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在高能級(jí)城市則更傾向于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。

具體到不同城市的代建比例情況可見(jiàn)，四個(gè)一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數(shù)；二線城市中蘇州的代建比例達(dá)到6.04%，僅次于無(wú)錫，其次南寧、濟(jì)南和天津都超過(guò)3%；而三四線城市中無(wú)錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達(dá)到平均水平。

從建面角度來(lái)看，代建項(xiàng)目的建面占總建面的1.36%，南寧和蘇州的代建項(xiàng)目建面占比最高，超過(guò)5%，其次合肥、昆明、無(wú)錫也超過(guò)3%。以此來(lái)看代建的商品項(xiàng)目的體量相對(duì)偏小，大體量項(xiàng)目或許由于區(qū)位、項(xiàng)目周期等因素，代建的比例不高。

03

長(zhǎng)沙、重慶城投托底高、代建比例低
潛在代建空間仍存

商品住宅項(xiàng)目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的項(xiàng)目是主要來(lái)源，由于城投公司自身在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開(kāi)發(fā)商，因此在城投托底拿地后由專業(yè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全過(guò)程代建代銷服務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

結(jié)合2021年以來(lái)重點(diǎn)城市城投公司拿地的情況來(lái)看，顯然城投公司拿地比例高、但目前代建比例還較低的城市，其背后還存在著很大的潛在空間：

典型城市如長(zhǎng)沙和重慶，長(zhǎng)沙2021年以來(lái)城投拿地（按幅數(shù)統(tǒng)計(jì)含宅地塊）的比例達(dá)到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當(dāng)前代建比例為0.71%，兩者還未達(dá)到平均水平1.67%。

但值得注意的是，進(jìn)一步關(guān)注長(zhǎng)沙和重慶城投公司拿地的區(qū)位可以看出，這兩個(gè)城市城投拿地大部分都位于郊區(qū)，位于市區(qū)的比例僅有10.2%和13.6%（按項(xiàng)目數(shù)量），郊區(qū)項(xiàng)目尋求代建的難度相較于市區(qū)會(huì)更高。

與長(zhǎng)沙、重慶城投拿地比例相近的無(wú)錫、蘇州作為代建發(fā)展較快的城市，兩地的代建比例已經(jīng)超過(guò)6%，高出長(zhǎng)沙和重慶5個(gè)百分點(diǎn)。因此長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)沙和重慶未來(lái)代建需求有較大的增長(zhǎng)潛力。同樣南京、成都、鄭州等城投拿地比例高，但目前代建滲透率相對(duì)較低的城市，未來(lái)也有較大的增長(zhǎng)空間。

04

代建項(xiàng)目六成位于市區(qū)
地段優(yōu)勢(shì)成為重要考量要素

從代建項(xiàng)目的分布情況來(lái)看，以位于市區(qū)的項(xiàng)目居多。29個(gè)重點(diǎn)城市的代建項(xiàng)目中有61%位于市區(qū)范圍，另外39%位于郊區(qū)范圍。房企在選擇代建項(xiàng)目的時(shí)候，區(qū)位也是重要考慮因素之一，主要是由于商品住宅一般以全過(guò)程代建代銷為主，考慮到銷售需求則位于市區(qū)的項(xiàng)目有較大的優(yōu)勢(shì)。

以4個(gè)代建項(xiàng)目最多的城市天津、蘇州、無(wú)錫和成都項(xiàng)目分布為例：僅有天津的代建項(xiàng)目以位于郊區(qū)為主，22個(gè)代建項(xiàng)目中位于市區(qū)范圍內(nèi)的僅有4個(gè)；反之蘇州的代建項(xiàng)目則全部位于市區(qū)范圍，與天津形成鮮明對(duì)比，成都、無(wú)錫也以位于市區(qū)的項(xiàng)目為主，成都的天府新區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)代建項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)先，無(wú)錫的梁溪區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、濱湖區(qū)代建項(xiàng)目數(shù)量也較多，濱湖區(qū)位于太湖之濱的豪宅項(xiàng)目奧體潮鳴也由綠管代建。

05

代建企業(yè)選擇各不相同
綠管、金地管理布局廣、藍(lán)城、朗詩(shī)更聚焦

從代建企業(yè)的角度看，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅項(xiàng)目代建企業(yè)主要包括綠城管理、金地管理、藍(lán)城集團(tuán)、朗詩(shī)地產(chǎn)和龍湖建管等。這些企業(yè)同時(shí)也是目前代建行業(yè)中市場(chǎng)份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地集團(tuán)都位列上半年代建新增規(guī)模TOP5。

這些典型企業(yè)在29個(gè)城市中代建項(xiàng)目的分布情況有所不同：

以綠城管理這樣在代建中領(lǐng)先的房企來(lái)看，其進(jìn)軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個(gè)重點(diǎn)城市中布局了18個(gè)城市，代建項(xiàng)目最多的城市為杭州，杭州共有7個(gè)代建項(xiàng)目，占綠管在29城總項(xiàng)目的15%，其次綠城管理在濟(jì)南、寧波、長(zhǎng)沙、成都、無(wú)錫等多個(gè)城市都有3個(gè)及以上的代建項(xiàng)目。

另一類企業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)聚焦，以藍(lán)城集團(tuán)、朗詩(shī)地產(chǎn)等為代表，藍(lán)城和朗詩(shī)在29個(gè)重點(diǎn)城市中也都有10個(gè)以上的代建項(xiàng)目，但是較為聚焦在個(gè)別城市：例如藍(lán)城集團(tuán)共有15個(gè)代建項(xiàng)目，其中8個(gè)位于徐州，3個(gè)位于無(wú)錫，其他城市則僅有1-2個(gè)項(xiàng)目；朗詩(shī)地產(chǎn)更是完全聚焦于無(wú)錫和蘇州，所有代建項(xiàng)目均位于這兩個(gè)城市。

總體來(lái)看，商品住宅代建作為代建項(xiàng)目的最主要來(lái)源，在重點(diǎn)城市的平均代建比例僅有1.67%，與國(guó)外較高的滲透率相比，國(guó)內(nèi)商品住宅代建仍處于藍(lán)海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，無(wú)錫、蘇州代建市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先，而長(zhǎng)沙、重慶后期具備較大的增長(zhǎng)空間。

從企業(yè)層面來(lái)看，規(guī)模領(lǐng)先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對(duì)廣泛，而仁恒置地、朗詩(shī)集團(tuán)則更聚焦于個(gè)別城市，未來(lái)在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進(jìn)入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計(jì)將加速代建的布局?jǐn)U張，尤其加速進(jìn)入三四線和二線城市。

排版 | Jenny

更多觀點(diǎn)研報(bào)

觀點(diǎn)

月報(bào)

專題

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

轉(zhuǎn)載注明出處：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)多謝配合