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?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

2017年那次著名的交易之后，萬達一直在虛實之間逶迤前行。這一次，又是同樣的劇情。

今年6月，2024新財富500創富榜發布，王健林父子以 1408 億元的總身家重回前十。而同月，大連萬達商管所持有的大連新達盟162億股權又被三次凍結，同時老王又連賣了三家萬達廣場。從去年到今年，已經有30多家萬達廣場被賣掉了。

現實是自IPO失敗后，大連萬達商管的處境越來越尷尬，除了不斷賣出資產，太盟所攢的那個資本局也沒了消息。隨著時間變化，商業世界正展現出光怪陸離的一面。世界好像就是這個樣子，順達的時候，所做的一切都如行云流水般順暢，而垮塌就像雪崩，過去的每一件事都化成了每一片向下拉扯的雪花。

●變數

當下，王健林的主要資產是自持的300多家萬達廣場，財富傍的排名依據正來源于此。不過，這些資產目前正面臨著不可知的命運。

據大連萬達商管2023年債券年報顯示，公司投資性房地產為4621億。雖然總額巨大，全國老大，但這些資產全部是受限的。也就是說，所有自持萬達廣場都喪失了流動性，應該都被抵押給金融機構了。

根據2023年債券年報顯示，年末公司總有息負債達到了1316億。對于最早發明了用開發住宅供養商業的鼻祖來說，拿地資金早已回本，現在盡可以日日躺平收租子，商業竟還擔負有如此龐大的債務規模是不是很奇怪？當下的情況是，只要有一家萬達廣場出現不能還本付息的狀況，債權方又不給寬限期，官司就不會停。

上圖來源于大連萬達商管2023年債券年報

今年3月大連萬達商管持有的新達盟162億股權被凍結，就是源于一起金融借款合同糾紛。中國民生銀行揚州分行作為原告，狀告大連萬達商業管理集團股份有限公司、揚州萬達商業廣場有限公司、泰州海陵萬達廣場投資有限公司、南京萬達茂投資有限公司四家公司。

最新的一則凍結信息是7月19日。天眼查顯示，股權被執行的企業為濟寧太白路萬達廣場有限公司，凍結股權數額1億人民幣，執行法院為橫琴粵澳深度合作區人民法院。

每年，大連萬達商管都需要支付巨額利息費用給金融機構。2023年債券年報顯示，公司當年支付的財務費用高達133億，2022年是147億。這是什么概念？和同行比一下，位列商業老二的華潤置地的財務費用僅為17億，龍湖為1.5億，況且這兩家還包括地產開發業務。

當下，大連萬達商管身陷泥沼，太盟等投資機構遲遲未踐行承諾，后面的不確定性陡然增加。

從各方信息來看，新達盟更像是一個準備與大連萬達商管切割的新公司，它的準全資子公司珠海萬達商管依然是一個只經營租賃權和托管權的輕資產服務平臺。其實，萬達商管的運營服務水平是否具有競爭力是個有待商榷的話題，但現有在管的四五百家萬達廣場（自持加第三方）的合作合同關系卻是很強的存在，這讓萬達商管在規模上一騎絕塵。

2022年，眾多民企現金流開始承壓。根據珠海萬達商管招股說明書透露，公司為了獲得更多第三方加入，甚至不惜用先付資金的方式來鎖定合作（詳情可見《》），一簽20年，由此可見其對長期關系的看重。

鷹覓君認為，就目前局面來看，新達盟或珠海萬達商管的商業前景越來越模糊了。即便投資者付諸行動，大連萬達商管拿到了出讓股份的資金，但因為負債規模上千億，收入銳減（僅占新達盟40%股份），并不足以全面對抗流動性風險。在償債壓力下，可能會有更多的萬達廣場被賣出，未來這些新主人是否會安心待在新達盟體系內是一個極高的變數。

如果越多越多的萬達廣場脫離新達盟體系，那么皮之不存毛將焉附？如果越來越多萬達廣場被賣出，大連萬達商管又憑什么一直持有40%股份呢？

目前新達盟或珠海萬達商管短期內再上市的可能性很小了，如果說之前為沖擊IPO是講一個令市場心潮澎湃的輕資產故事，那么今后的邏輯主線就變成了硬碰硬的實力比拼。而就萬達商管當下的運營水平，可以排到行業第幾呢？

新達盟的準投資機構們，個個都是在市場的槍林彈雨中拼殺出來的頂流，所能接觸到的賬本真實信息更多，何況當下實體商業受電商的沖擊也越來越大。在一個沒看清楚的未來面前，他們應該會非常謹慎。

●邊緣化

時至今日，大連萬達商管的命運讓人唏噓，從當初各地方政府爭搶的座上貴賓，到今天擱在砧板上的魚，將一把好牌打爛不過三四年的功夫。

對王健林個人而言，大連萬達商管的結局或許并不算最壞，畢竟他僅持股50%，還有另外持股47%的股東與他共擔損失。但另外一個業務板塊就不一樣了，那是王家持股100%的生意，這就是萬達文旅，即那次世紀交易之后第二次東山再起的事業。然而，這一真正關系著王家身家性命的板塊，現在也已經陷入了多事之秋。

2019年，萬達剛恢復了點元氣，就迫不及待地在延安和蘭州同時開建文旅城，一個主打紅色革命主題，另一個主打“一路一帶”主題。

打造延安萬達城可謂聲勢浩大。項目占地128公頃，總投資達到了120億，其中主打的紅街更是特色鮮明，它將紅色文化、主題游樂、非遺文創、傳統美食、特色演藝和度假酒店都連接了起來。2021年紅街開業，據說開業10天客流突破了100萬人次，“80后”、“90后”、“00后”占比超5成。

時隔三年后再看這條街，開業的盛況已經定格成了歷史，如今并沒有成為延安區域商業中心。平時這里人流寥落，空空蕩蕩，僅限于小長假一個外地游客們的打卡地。在大眾點評網上，很多游客吐槽紅街的問題。今年5月24日，一位游客逛完紅街后興味索然地說：“建了那么多店鋪，沒有幾家開張的，走來走去半天，連個吃東西的地方都找不到，百分之八十以上店都不開門，不知道建來干啥的。”

一位紅街上的餐飲老板向外界透露了紅街不“紅”的原因。當初很多商家來紅街做生意都是沖著萬達這個大品牌來的，但矛盾之處在于紅街如果定位為旅游景區，游客占比卻不能滿足商家需求；如果是商業街，其經營的商品市區都能滿足，市民根本不需要來紅街購物。這位老板認為，紅街的困境主要在于留不住游客。

看樣子，萬達文旅的第二次東山再起和之前區別不太大。不管怎樣，延安萬達城總算照貓畫虎地完成了規劃，而蘭州萬達城就是一個虎頭蛇尾的半成品。

蘭州萬達城在開建之前，被描繪成了一個宏偉的文旅項目，集萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心為一體，總投資近300億元，預期規模比延安萬達城大得多。然而，時至今日五年過去了，這個文旅項目除了住宅和一個萬達茂外，其他的都銷聲匿跡了。

和蘭州萬達城一樣，2020年開建的內江萬達城也在起初的鑼鼓喧天聲中沒了聲響。這個項目總投資100億，包括漢安湖、“夜內江”文旅街區、體育公園和文旅新城等。

2023年初，萬達和當地政府還向市民立下“軍令狀”，保證年內開業。結果到了年底，據官方透露，文旅街區才完成了設計方案審定、土方平整和地基夯實工作。有消息傳，今年年初，萬達集團出于整體經營戰略和業務發展的考慮，對內江文旅城項目進行了調整或退出。這個消息還有待進一步驗證。

與蘭州萬達城、內江萬達城類似命運的還有“重慶映像·萬達坊”。這些不了了之的工程，透露出第二輪萬達文旅的步履維艱。重資產投資模式讓萬達不堪重負，2023年萬達文旅開啟了輕資產模式，即土地歸政府，萬達只做管理運營并輸出品牌。

2023年一整年，萬達文旅依托著名的人文自然景觀，一口氣簽約了很多輕資產文旅項目，包括洛陽龍門、四川德陽、張家界、大同古城、東北伊春。時至今日，這些項目進展不大，有的已經被地方政府邊緣化了。

去年4月，張家界與萬達簽訂戰略合作框架性協議，就大庸古城進行輕資產合作，包括已建設部分的運營策劃、招商運營，以及空置部分的前期策劃等等。然而，簽約后雙方一直沒有實質性合作。今年，張家界官宣，之前協議已經無效了。

去年6月，大同市政府、相關企業與萬達就大同古城文旅項目、商業綜合體等重大項目簽訂了合作協議。進入2024年以來，在官方傳遞的關于推進大同古城建設進展的表態里，已經沒有了萬達文旅作為參與者的身影。

與伊春的合作同樣如此。去年8月，萬達與伊春市政府、相關企業簽署了文旅產業合作等一系列協議。到了今年，官方消息也沒有了萬達文旅的合作進展。

毫無疑問，各地真正稀罕的是一個珠光寶氣的萬達，大投資狂買地。

●“便宜貨”

從重資產到輕資產，萬達文旅正在漸漸退潮。整體來看，萬達的第二輪文旅鮮少留下經得起時間考驗的匠心產品，但在重資產開發過程中，每到一處都成功預售了大批商品住宅。萬達文旅的本質從始至終一直都沒改變過。

2019年，延安市民抱著對萬達城的憧憬，在萬達大品牌號召下，爭相搶購萬達城住宅。萬達城首次開盤就賣了9.3億，奪得延安樓市榜首，銷售均價達到了7000元/平米，而當時全市均價只有6000元/平米左右。

在蘭州同樣如此。2019年蘭州萬達城一期首次開盤僅58秒， 銷售額便達到15億，刷新了蘭州樓市銷售記錄；2020年8月，蘭州萬達城10天時間兩次加推，實現了5億銷售額。從開盤至今，蘭州萬達城總共銷售了六期商品房。

如今，一些買了萬達城房子的人正在經歷錐心之痛。2021年下半年之后，房地產市場急轉直下，民營企業先后爆雷，萬達城的房子也爛尾了。這其中的傷害并不一樣。一些延安萬達城的購房者們也在經歷爛尾之痛，但他們至少已經看到了一個全須全尾的萬達城，而其他萬達城的購房者不但房子爛尾了，最看重的配套最后還是一個半成品。

買了爛尾樓的購房者不相信萬達沒錢蓋房子，他們不停地申訴，希望有關部門調查一下真實情況。各地都給了官方回復，只有延安市的最詳細。這封回復函透露了萬達最近的境況。

今年4月，延安萬達城三期業主因項目爛尾問題向有關部門投訴，延安住建局隨后在調查完做了以下回復：

1、萬達城三期住宅共1195戶，已銷售1190戶，商鋪和車位未銷售；

2、項目預售資金已全部用于項目工程建設，住建局在日常巡查過程中未發現資金挪用等情況，停工的主要原因是由于銷售放緩，庫存的3.8億元貨值未銷售導致資金短缺；

3、最新融資進展情況，延安萬達城向陜金資及延安鼎源投資公司融資3.5億。融資預計放款時間4月中旬第1筆約1個億資金到位，剩余資金2.5億5月份到位。

從回復函可以看出，延安萬達城三期還差五戶沒賣出。對比同類企業同期的開發項目，這個戰績算是不錯了。至于沒賣出的商業和車位，按照行業一些做法，這些可能是想放到最后統一收割，但沒想到反被市場收割了，現在萬達得通過質押這些存貨向地方國企借錢。

延安萬達城是萬達文旅東山再起的標桿性項目，意義非常重大，即便如此都落得這樣的結局，何況其他的萬達城。從這個解決方案來看，只要爛尾項目還有未銷售的存貨，就能通過抵押獲得解困資金。

2017年萬達文旅那次世紀交易后，據傳老王說老孫撿了“便宜貨”，惋惜之情溢于言表。這一次，依然拿了不少便宜貨的老王，又把自己拖進了比上一次更大的困局之中。當所有人都覺得土地財政神話不可能打破的時候，打破它的時候就到了。世間唯一不變的就是變化。

從目前萬達各個業務條線看，整個王國已經出現了大廈將傾的苗頭。王健林作為一代商業梟雄，幾十年來用極具創意的商業模式，帶動并推進了幾個行業的迭代和進化，不管怎樣這份貢獻是不能磨滅的。老王的過人之處在于經常能在發展的阻滯期逆風飛揚，希望這一次能平安度過。

事業受挫還是一部分。在這場對民營房企的最大考驗中，很多二代們于家族危難之時挺身而出。當下，新城王曉松、碧桂園楊惠妍、合生仨兄妹，還有其他二代正直面應對一個又一個險境和挑戰，而王思聰依然在一個又一個網紅科技臉之間流連忘返。

老王是個可憐的人。之前他是一個人人都羨慕的人。

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