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最近，鄭州規劃局對中原老城核心地塊做了規劃調整。

擬將中原區這處300米超高地塊用地性質修改為，二類居住用地。

說直白點，西區的300米超高地標沒了，變成了住宅！

來看具體位置▼

中原老城核心又迎來了一塊住宅用地。

這塊地之前是跟恒大簽約的，計劃建設鄭州恒大經貿中心，高度為300米。

建成后，對于所在區域具有地標性的意義。

如今，地標成功變成住宅。

這也意味著，鄭州“商改住”開啟！

其實去年，鄭州主城就有地塊商業性質變住宅了。

現在全國幾乎所有城市，商辦用地都是過量的。

就拿鄭州來說，有數據顯示：

商業庫存，已達370.8萬方；
寫字樓庫存，已達103.89萬方；
公寓庫存，已達304.9萬方。

所以大家都開始降低商住配比，暫停新的商業辦公用地供應了！

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鄭州的商業確實越來越多了。

大型商圈已經有近10個：

二七商圈、花園路商圈、CBD商圈、高鐵商圈、高新區商圈、中原區商圈、惠濟區商圈、經開區商圈、大學路商圈等。

營業面積超2000平方的大型商超有200多個。

并且，接下來還有大量新開的商業入市。

瞧，這就是今年計劃入市的一批商業，有些已經開業。

注：數據來源于網絡

可以看到，鄭東新區即將入市的商業數量多、體量也大。

還有二七區，也將有多個新增商業扎堆亮相。

這還沒完。

近兩年，隨著一批工業遺存項目的改造，一些開放式園區商業也在陸續出現。

比如說：

金水區的油化廠文創園、密登堡文創園、蜜油文創園；

中原區的二砂文創園、磨街文創園，芝麻街1958雙創園；

二七區二環支路的瑞光創意工廠；

管城區紫辰路的紫荊創意園；

經開區經北一路的彩虹盒子藝術園區；

等等。

這是一個快速擴張的市場。

與此同時，寫字樓也在不斷增加。

今年上半年，鄭州的寫字樓供應集中在鄭東新區高鐵站東廣場和高新區科學大道沿線，共計14.5萬方，推動著存量繼續上漲。

商辦在不停增加，那住宅呢？

整個鄭州市場在2018年的時候達到開發高峰，那一年連續拍出多個地王項目。

隨之，整個城市迎來了住宅供應的峰值。

住宅市場快速膨脹，大量新區四面開花。

這一個又一個的孤島新區，和鄭州主城沒有緊密相連，中間存在斷裂帶，區域成熟度很低。

這些四環之外，數個三環城區的面積，背后是大量住宅供應，需要大批人去填。

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可問題是，人從哪來？

鄭州是一個典型的內生發展城市，很多人口流入還是要靠周邊縣市的人口進入省會。

一直以來，鄭州人口都在保持上漲。

2010到2020這10年間，鄭州常住人口增加了近400萬。

而省內大部分地市，人口都在外流。

比如同樣在這10年里，有個地市退出了千萬人口陣營，就是南陽。

不過，這樣的人口變化，剛開始很猛。

但達到一定程度之后，后續增長很容易陷入瓶頸。

我想最大的原因還是就業。

簡單點說就是，哪里的就業機會多，年輕人尤其是高學歷人才就會涌向哪里。

而鄭州還在面臨產業轉型，人口規模如何再上個臺階，是個問題。

在這樣的情況下，就很容易出現住宅供應大于需求。

其實，面對供過于求的問題，鄭州一直都在努力，一直在減少供應。

來，看圖▼

從上圖可以看到，鄭州從2018年后就在不斷減少供地量。

這兩年就更不用說了，幾乎沒怎么供地。

那經過供地的調整，鄭州現在的住宅庫存是多少呢？

泰辰數據顯示，當前鄭州市區+近郊住宅備案取證庫存1455萬方。

乍一看挺高，但仔細去看，有大半都集中在四環以外，甚至是一些遠郊新區。

在整個大鄭州的庫存總量里，近郊+遠郊占了有70%。

所以郊區是有很大風險的。

近郊和遠郊都是郊區，郊區的房子從來不在我們的討論分析范圍內，因為它們沒有價值，不要去碰就行了。

而真正的四環內主城區里，不少板塊的住宅庫存其實很少很少。

以前，城市最好的地段一般都是商業辦公用的摩天大樓，住宅要退讓到邊緣位置，所以市中心很少有優質的住宅用地供應。

然而，在如今“商改住”的趨勢下，將進一步平衡商住比例，相信城市中心會有更多的好地塊出來！

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最近大家應該都注意到：多地住建局更名。

把“住房和城鄉建設局”改名為“住房和城市更新局”。

這背后，直指城市核心區土地！

以前，城市建設以開發新區為主。

未來，要變成以城區土地再利用為主。

而值得再利用的，一定是人口稠密的城市核心區！

鄭州這兩年也高歌猛進的開啟了主城大維修時代。

就在上個月，鄭州又發布了最新的“調整城市更新項目庫”通知。

公示了20個新增城市更新項目：

金水區4個，總投資14.65億元；

中原區1個，總投資1.1億元；

惠濟區2個，總投資8.59億元；

管城區3個，總投資6.5億元；

鄭東新區3個，總投資30.92億元；

經開區1個，總投資1.54億元；

就不一一列舉了，大家可以自己去查。

截止到現在，鄭州城市更新項目庫已經納入221個項目，總投資7596.98億元。

這些項目主要集中在鄭州核心板塊和重點區域。

今年，鄭州力爭完成投資1500億元，就是用作城市更新。

希望城市中心的土地能真正得到再開發、再利用！

城市更新的推進，也一定會讓中心城區的價值進一步夯實！

畢竟老城原本就擁有不可復制也無法替代的成熟配套資源。

再加上一個又一個城市紅利。

比如跟生活息息相關的地鐵，截至目前，鄭州已經投入運營了：

1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、6號線西段、14號線、城郊線。

老城地鐵最密集！

接下來的7、8、10、12號線，也正有序推進中。

7號線是惠濟、金水、中原、二七的加密線。

8號線是高新、金水、鄭東新區的加密線。

10號線是中原、二七的加密線。

12號線是經開、鄭東新區的加密線。

軌道交通三期年底前就能建設完成，之后還有四期規劃建設啟動。

中心城區地鐵還會更密！

不過也要清楚，城市更新尚需時間，特別是涉及到城改、舊改、廠區外遷等。

我們由衷期待這些項目能早日落地！