最近,一則問(wèn)卷引起了我的關(guān)注。據(jù)悉,重慶茶園等地公租房正在開(kāi)展意向調(diào)查,計(jì)劃將公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售。
這將是重慶公租房政策的一項(xiàng)重大轉(zhuǎn)變,這或許會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響。
重慶的公租房一直是熱議話題。我之前寫過(guò)一篇《聊聊重慶的天量公租房》,關(guān)注度也非常高。簡(jiǎn)單回顧一下,在那篇文章里我們主要討論了幾點(diǎn):
第一,重慶是內(nèi)地最早大規(guī)模建設(shè)公租房的城市,并且重慶計(jì)劃以此構(gòu)建住房住房雙軌制。
第二,重慶是內(nèi)地首個(gè)出臺(tái)公租房管理辦法的城市,重慶規(guī)定承租人在租賃5年后可以申請(qǐng)購(gòu)買公租房。而兩年后國(guó)家推出的公租房管理辦法明令禁止公租房出售,從而導(dǎo)致了一些問(wèn)題。
第三,重慶是第一個(gè)向居民配租公租房的內(nèi)地城市,被稱為看得見(jiàn)的民心工程,重慶公租房在市內(nèi)外都有較大影響力。
第四,重慶是全國(guó)公租房建設(shè)規(guī)模最大的城市,而且是獨(dú)一檔的存在。截至2022年9月底,重慶共建公租房58.3萬(wàn)套,分配55.4萬(wàn)套,保障中低收入群體140萬(wàn)。
這篇文章我們?cè)偕疃攘牧闹貞c天量公租房的話題。
PART.01
在我國(guó),地方主政官對(duì)城市發(fā)展影響很大。大家應(yīng)該都知道,重慶公租房建設(shè),主要的操盤手是時(shí)任市長(zhǎng)黃奇帆,而黃奇帆有自己非常獨(dú)特的一套思想和辦法。
黃奇帆曾說(shuō)過(guò),中國(guó)城市住房制度從政府大包大攬的計(jì)劃分配,到后面主要由市場(chǎng)供給,都導(dǎo)致了一種供給方式的單軌制,難以滿足全體社會(huì)成員的住房需求。他認(rèn)為30-40%的城市居民由政府保障供應(yīng)居所,60-70%的居民由市場(chǎng)商品房的“雙軌制”更為合理。
所以,黃奇帆提出的施政目標(biāo)是:10%的高收入人群購(gòu)買高檔商品住房;60%的中等收入家庭購(gòu)買中小套型、中低價(jià)位商品住房;另外30%則由政府保障住房。
都說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)制度,現(xiàn)在轉(zhuǎn)向?qū)W新加坡搞“雙軌制”。但實(shí)際上,黃奇帆當(dāng)年一開(kāi)始就在學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)新加坡的雙軌制。
PART.02
建設(shè)天量公租房其實(shí)也是重慶當(dāng)年解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)鍵措施。
為了應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)造成的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),我國(guó)在2019年啟動(dòng)四萬(wàn)億計(jì)劃,這也導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)在2019年至2010年出現(xiàn)了暴漲。
而在2010年,重慶成立了全國(guó)第三個(gè)新區(qū)兩江新區(qū),這讓全國(guó)炒房客聞風(fēng)而動(dòng),也導(dǎo)致當(dāng)年重慶房?jī)r(jià)上漲壓力較大。2009年12月,重慶新房成交均價(jià)4200元/㎡,到2010年12月時(shí)上漲到6250元/㎡,一年漲幅超過(guò)50%以上,當(dāng)年漲幅不輸一線城市。
于是,在2010年底重慶發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控通知中,重慶將原本計(jì)劃在2020年建設(shè)4000萬(wàn)平米公租房的目標(biāo)提前到2012年底前完成。也就是說(shuō)要在年內(nèi)建4000萬(wàn)公租房,以此調(diào)控房?jī)r(jià)。
面對(duì)2009-2010年這輪房?jī)r(jià)上漲,大部分一二線城市選擇了限購(gòu)措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控。而重慶沒(méi)有選擇限購(gòu)措施,而是選擇了建設(shè)天量公租房和試點(diǎn)房產(chǎn)稅等措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控。2011年開(kāi)始,重慶和上海一起成為唯二試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的城市。
十二五期間(2011-2015年),重慶GDP年均增速高達(dá)12.6%,高居全國(guó)各省市第一,遠(yuǎn)超全國(guó)平均7.8%的增速。但在此五年期間,重慶房?jī)r(jià)卻幾乎不漲。
其實(shí)不難理解,修建公租房行為本身會(huì)增加大量GDP數(shù)據(jù)并且還帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè),但修建天量公租房也必然牽制房?jī)r(jià)。在十二五期間,重慶房?jī)r(jià)幾乎五年不漲,也使得一大批次加杠桿的炒房客比如金朝陽(yáng)等炒房團(tuán)在此期間被埋葬在重慶。
直到2016年黃奇帆離任重慶之后,重慶房?jī)r(jià)才如脫韁野馬。隨著全國(guó)房?jī)r(jià)大漲行情到來(lái),炒房客打著飛機(jī)來(lái)重慶炒房,重慶房?jī)r(jià)也在隨后幾年完成了一輪翻倍的大漲行情。
所以,我猜很多人會(huì)設(shè)想,如果黃奇帆任期再長(zhǎng)一些,重慶房?jī)r(jià)是否還會(huì)有后來(lái)的那一輪大漲呢?
PART.03
我認(rèn)為,當(dāng)年重慶如此執(zhí)著地建設(shè)天量公租房,還和重慶當(dāng)年推出的一系列城鄉(xiāng)改革的社會(huì)背景有很大關(guān)系。
重慶在2007年成為全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),重點(diǎn)地推進(jìn)戶籍制度、土地管理和使用制度、社會(huì)保障制度等改革,這輪改革對(duì)重慶的影響被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。
當(dāng)時(shí)的背景是,我國(guó)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城以推進(jìn)城市化發(fā)展,但農(nóng)民進(jìn)城之后在城市和農(nóng)村兩頭占地,導(dǎo)致全國(guó)耕地?cái)?shù)量大幅減少。因此國(guó)家不得不給各省市嚴(yán)格制定每年的建設(shè)用地指標(biāo),以此守住全國(guó)18億畝耕地的紅線。而各地每年的建設(shè)用地指標(biāo)通常都不夠用,繼而導(dǎo)致商品房常常供不應(yīng)求,這也是各大城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一。
重慶2008年推行的地票制度使以上難題迎刃而解。
所謂地票,就是建設(shè)用地指標(biāo)憑證。黃奇帆通過(guò)地票制度,原來(lái)農(nóng)村原來(lái)破產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的占地,農(nóng)民進(jìn)城后留下的宅基地先復(fù)墾為耕地,復(fù)墾出多少耕地就額外獲得了多少建設(shè)用地指標(biāo)。然后這個(gè)建設(shè)用地指標(biāo)通過(guò)重慶農(nóng)村土地交易所在城市中交易,開(kāi)發(fā)商拿地先買這個(gè)指標(biāo)。
重慶地票畝均成交價(jià)20萬(wàn)左右,除去復(fù)墾成本,85%的凈收益給農(nóng)民。重慶農(nóng)民戶均宅基地約0.7畝,農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城戶均可獲得10萬(wàn)左右的收益,這在當(dāng)年并不是小數(shù)目。所以,地票使得山區(qū)農(nóng)民也能有機(jī)會(huì)在城市化發(fā)展中分一杯羹,能夠增進(jìn)進(jìn)城農(nóng)民的收入。
地票交易配合著重慶的戶籍改革,促進(jìn)了農(nóng)村人口進(jìn)城,這也使得重慶的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。
因?yàn)橄葟?fù)墾再使用,沒(méi)有減少耕地,所以通過(guò)地票制度獲得的建設(shè)用地指標(biāo),就不算在國(guó)家給重慶每年的建設(shè)用地指標(biāo)之內(nèi)。換句話說(shuō),地票實(shí)際上使重慶突破了國(guó)家每年給省市的建設(shè)用地指標(biāo)限制,這是重慶得以長(zhǎng)期天量供地的制度基礎(chǔ)。
但是地票制度有一大關(guān)鍵問(wèn)題被廣泛質(zhì)疑和擔(dān)憂。那就是農(nóng)村退出宅基地進(jìn)城之后,有可能因種種原因無(wú)法立足生存,而農(nóng)民失去宅基地又失去了回農(nóng)村的退路,那屆時(shí)這些農(nóng)民可能將沒(méi)有容身之地,甚至可能出現(xiàn)流浪漢、貧民窟,給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素,這是一定要杜絕的。這或許也是重慶地票制度遲遲未獲得普遍推廣的原因之一。
而重慶建設(shè)天量公租房,基本就能解決了中低收入群體的住房問(wèn)題。重慶公租房的租金非常低,大概8-11元/㎡每月,而且廉租房和公租房并軌,絕對(duì)困難的住戶采用廉租房的標(biāo)準(zhǔn),租金就更低。重慶以公租房和廉租房構(gòu)建起更完善的社會(huì)保障制度,從而避免出現(xiàn)流浪漢,貧民窟等問(wèn)題。
戶籍改革、地票制度、公租房建設(shè)等等,這些都是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的設(shè)計(jì),環(huán)環(huán)相扣。這些都使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在底層邏輯上和其它城市有諸多不同,不了解這些,可能很難理解重慶房地產(chǎn)。
PART.04
為什么其他城市都沒(méi)有像重慶一樣建設(shè)天量公租房呢?我認(rèn)為其它城市既不愿這樣做,也很難做得到。我們從經(jīng)濟(jì)賬的角度來(lái)看看。
建設(shè)天量公租房看起來(lái)并不是一件劃算的買賣,而且也是一件很不容易做到的事情。
首先,大量建設(shè)公租房需要占用大量建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)于其它城市來(lái)說(shuō),建設(shè)用地指標(biāo)何其珍貴,本來(lái)就不夠用,如果給了公租房太多建設(shè)用地指標(biāo),那就擠占了建商品房的建設(shè)用地指標(biāo),會(huì)影響了賣地的收入。
第二,政府獲得土地是有成本的,包括征地賠償,五通一平等等。如果拿去建公租房,土地免費(fèi)劃撥使用,政府白白承擔(dān)了土地獲取成本,卻沒(méi)有賣地收入,而且還要再掏很一大筆錢去建房。各個(gè)地方的財(cái)政本就捉襟見(jiàn)肘,實(shí)在拿不出太多錢去搞公租房。
第三,公租房建好以后,反而會(huì)影響當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),進(jìn)而也影響地價(jià),影響了土地財(cái)政收入,而公租房租金卻很低,這怎么看都不是一筆劃算的買賣。
那么,被視為很有經(jīng)濟(jì)頭腦的黃奇帆的經(jīng)濟(jì)賬又是怎樣算的呢?我們先看看明面上的賬。
首先是土地成本。
重慶在2002年左右在主城區(qū)一口氣就儲(chǔ)備了40萬(wàn)畝土地,因?yàn)槭浅皟?chǔ)備,這些土地的獲取成本很低,4000萬(wàn)方公租房建設(shè)大概用到3-4萬(wàn)畝土地。而且重慶因?yàn)榈仄敝贫龋黄屏私ㄔO(shè)用地指標(biāo)限制,也不擔(dān)心公租房用地?cái)D占商品房建設(shè)用地指標(biāo),所以沒(méi)有供地指標(biāo)的后顧之憂。
所以,在其它城市看來(lái)無(wú)法接受的建設(shè)用地指標(biāo)和土地成本問(wèn)題,在重慶看來(lái)卻并無(wú)困難。
其次是建設(shè)成本。
在2010年前后,重慶建設(shè)成本大約3000元/平米,按此測(cè)算,重慶公租房建設(shè)成本約1200億。
但重慶財(cái)政也非常困難,也只配套了130億資金,住建部對(duì)重慶積極建公租房進(jìn)行鼓勵(lì),總共補(bǔ)貼了180億,剩下約800億是靠融資貸款。那重慶該如何還本付息呢?
利息方面,800億貸款利率約5%,約40億利息。重慶公租房每平米月租金大約在10元/㎡,4000萬(wàn)公租房每年產(chǎn)生的租金大約40億,基本可以覆蓋利息。
那么,800億貸款的本金該如何歸還呢?
根據(jù)黃奇帆的計(jì)劃,4000萬(wàn)方公租房按10%配件商業(yè)用房用于出售,400萬(wàn)方商業(yè)扣除成本大概可以獲利300億左右。而剩余500億則計(jì)劃的是通過(guò)出售公租房來(lái)解決。如果按5000元/㎡來(lái)賣,賣出1000萬(wàn)方就抵掉剩余500億貸款。
而剩下的公租房,可以長(zhǎng)期有效運(yùn)營(yíng)或者擇機(jī)賣出一部分,比如在房?jī)r(jià)上漲時(shí)大量賣出,不僅可以壓制房?jī)r(jià),還可以獲得增值收入。
在黃奇帆看來(lái),重慶建設(shè)天量公租房并不會(huì)虧本,而且給下屆、下下屆政府留下的巨大財(cái)富。
2010-2012年,短短三年間重慶已經(jīng)開(kāi)工了近4000萬(wàn)方公租房。
然而,萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,2012年下半年國(guó)家出臺(tái)的公租房管理辦法中,明令禁止了公租房對(duì)外銷售。這徹底打亂了重慶的計(jì)劃。
PART.05
按黃奇帆原本設(shè)計(jì),是需要以出售公租房?jī)斶€貸款的,現(xiàn)在這個(gè)計(jì)劃行不通了。該如何償還500億貸款?
另外,眾所周知,2012年重慶政壇風(fēng)云突變,讓重慶在方方面面都受到了一定影響。
2012年末,重慶債務(wù)率達(dá)到92.75%,位居全國(guó)前列,逼近100%警戒線。此時(shí)重慶債務(wù)壓頂,該如何化解?最簡(jiǎn)單有效的辦法,恐怕也只有賣地了。
好在2013年恰巧是全國(guó)土地市場(chǎng)的大年,這一年貸款利率全面放開(kāi),對(duì)房企海外融資也放寬了,開(kāi)發(fā)商紛紛瘋狂大舉拿地,這給重慶超量供地提供了市場(chǎng)條件。
2013年,是重慶天量供地最為瘋狂的一年,極其不正常。
根據(jù)新浪樂(lè)居的數(shù)據(jù),2013年重慶主城賣地收入金額達(dá)1032億,在樓面價(jià)和上2012年基本持平的情況下,成交金額同比2012年大漲70%,多出400多億。2013年重慶主城供地的可建房屋體量則是達(dá)到驚人的4059萬(wàn)方。
主城九區(qū)一年供地可建體量4059萬(wàn)方是什么概念?
2012年和2013年重慶商品房成交量大約2000萬(wàn)方左右,也就是說(shuō)按照當(dāng)時(shí)的商品房需求水平,2013年所供土地的可建體量是市場(chǎng)需求的兩倍。
自此,重慶已供庫(kù)存土地就長(zhǎng)期積壓,至今依然未能擺脫過(guò)去天量供地的后遺癥。截至2023年底,重慶商品住宅有效廣義庫(kù)存約4091萬(wàn)方,但今年上半年商品住宅去化僅約250萬(wàn)方。
在2010-2012年這3年已經(jīng)開(kāi)建4000萬(wàn)天量公租房的基礎(chǔ)上,重慶在2013年一年供地的可建體量竟然超4000萬(wàn)方,為何要如此離譜供地?
我認(rèn)為,這應(yīng)該是因?yàn)橹貞c前三年建設(shè)天量公租房導(dǎo)致債務(wù)飆升,在形勢(shì)變化貸款融資環(huán)境惡化后,不得不通過(guò)天量賣地來(lái)償還債務(wù)。
總而言之,天量公租房不僅直接牽制了房?jī)r(jià),而且因?yàn)楣夥拷ㄔO(shè)債務(wù)飆升,加上出售公租房的計(jì)劃因政策變化受阻,為了化債又間接導(dǎo)致了后續(xù)極為離譜的天量土地供應(yīng),對(duì)重慶樓市產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。
PART.06
2023年8月,《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件(以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”)的發(fā)布,我國(guó)開(kāi)始大力推行配售型保障房,構(gòu)建住房雙軌制。
配售型保障房購(gòu)買后實(shí)行封閉管理,不能上市交易,只能由政府回購(gòu)。這和當(dāng)年重慶公租房設(shè)計(jì)的規(guī)則有些類似。
在當(dāng)年重慶公租房的設(shè)計(jì)方案中,承租人租滿五年后可以購(gòu)買,但也不允許公租房上市交易,只能由政府回購(gòu)。只是因?yàn)檎咴颍貞c公租房一直未能按最初計(jì)劃對(duì)外出售。
我認(rèn)為重慶住房保障的理念以及做法,如今正在全國(guó)推廣,而且這早有先兆。
2022年12月,當(dāng)時(shí)剛升任重慶副市長(zhǎng)不久的董建國(guó)履新住建部副部長(zhǎng),分管住房保障司、住房公積金司、市場(chǎng)監(jiān)管司。
董建國(guó)前33年在重慶經(jīng)歷中有28年和住房土地相關(guān),其在重慶先后擔(dān)任過(guò)重慶房地產(chǎn)管局房改處處長(zhǎng)、重慶規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng)、重慶農(nóng)村土地交易所總裁等職。
所以我個(gè)人猜測(cè),董建國(guó)履新住建部副部長(zhǎng),既是董建國(guó)本人工作成績(jī)的肯定,一定程度上也是對(duì)重慶過(guò)往在保障房領(lǐng)域的肯定,也是我國(guó)住房政策全面轉(zhuǎn)向“雙軌制”的先兆。
PART.07
既然現(xiàn)行政策上鼓勵(lì)配售型保障房,那么將重慶探索將公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售也就變得合情合理了。
其實(shí),我認(rèn)為配售型保障房推出的最佳時(shí)間,是2017年-2018年那一輪房?jī)r(jià)大漲周期。重慶公租房銷售的最佳時(shí)機(jī)也是在那輪上漲周期。
可惜,最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了。
那當(dāng)下國(guó)家為何推行保障房計(jì)劃?因?yàn)榭梢越鉀Q低收入群體的住房問(wèn)題,還能應(yīng)對(duì)鋼材水泥等建設(shè)原材料過(guò)剩的問(wèn)題,應(yīng)對(duì)危機(jī)狀態(tài)下房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈的生存問(wèn)題,以及建筑行業(yè)龐大農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題。
但是,無(wú)論是配售型保障房,還是保障性租賃住房,我認(rèn)為對(duì)商品房市場(chǎng)都不會(huì)是利好消息,只是為了達(dá)成其他種種目的而選擇的對(duì)商品房傷害較小的方式而已。
重慶嘗試將重慶公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售給低收入群體,能讓低收入群體擁有自有的住宅,同時(shí)也能緩解財(cái)政收入壓力。
但此舉仍需謹(jǐn)慎,緩慢推進(jìn),如果公租房定價(jià)過(guò)低,短期內(nèi)進(jìn)行大量拋售,難免會(huì)沖擊剛需住房市場(chǎng)。所以現(xiàn)在先做問(wèn)卷試探,謹(jǐn)慎推進(jìn),是合適的方式。
重慶公租房是否能順利轉(zhuǎn)配售型住房出售,又會(huì)在市場(chǎng)上掀起什么樣的波瀾,我們將持續(xù)關(guān)注。
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