我一個同事，他住了二十多年的老房子，去年冬天樓道水管凍裂，整個單元停水三天。這幾天，社區(qū)工作人員挨家挨戶上門回訪，好像有點(diǎn)“拆遷評估”的意思，這讓他打心里高興。

一場規(guī)模不小的拆遷潮，似乎正悄然醞釀。

一、 拆遷背后，不是拍腦袋的沖動

拆與不拆，從來不是一句口號的事，如今劃下的這三條硬杠杠，像一把精準(zhǔn)的尺子，丈量著城市的舊傷與新顏。

超齡的房子，該退休了，你見過那種墻皮剝落、鋼筋裸露的老樓嗎，上海彭浦新村，有些高齡老公房，樓道昏暗，管線老化。這種結(jié)構(gòu)隱患重重的老樓，已到不得不動的臨界點(diǎn)。

安全是底線，住得安心，比什么都重要。

問題房不能留，隱患就像定時炸彈，去年南方某城暴雨，一片建于上世紀(jì)九十年代的低洼小區(qū)成了澤國，地基長期被水浸泡，部分樓體出現(xiàn)明顯傾斜。

這種因地質(zhì)、洪水或嚴(yán)重質(zhì)量缺陷被專業(yè)機(jī)構(gòu)判定為危房的區(qū)域，拆除是及時止損，家若成了危巢，何談安穩(wěn)？

規(guī)劃變了，老房子擋了新道路，城市不是一成不變的雕塑，為了新建地鐵樞紐、拓寬主干道、或建設(shè)大型公共設(shè)施，一些位置恰好擋路的房屋，可能面臨搬遷。

這三條，是對城市那些真正痛點(diǎn)的回應(yīng)，拆與不拆，背后牽涉的是安全賬、民生賬、發(fā)展賬的精細(xì)計算。

二、拆出來的需求，能托起整個樓市嗎

拆遷，總伴隨著一夜暴富的傳說，但這一輪，風(fēng)向似乎悄悄變了，傳說中的現(xiàn)金補(bǔ)償大手筆少了，更常見一種新方式，那就是房票。

鄭州、南京、南昌等地已鋪開試點(diǎn)，簡單說，拆遷戶拿到的不是一捆捆現(xiàn)金，而是一張有額度的購房憑證，規(guī)定時間內(nèi)必須在本市買新房。

這招棋，用意很明顯，定向引導(dǎo)拆遷釋放的購買力，精準(zhǔn)澆灌進(jìn)新房市場這片干渴的土地

三、樓市將回暖？

拆遷潮涌動，新房需求眼看被撬動，樓市回暖仿佛指日可待，但事情沒那么簡單。

1. 拆遷釋放的需求，像一股定向的水流，優(yōu)先灌溉的是核心城市、重點(diǎn)區(qū)域的新房市場。這些地方本身具備一定吸引力，拆遷只是推了一把。

但對于廣大缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三四線城市、偏遠(yuǎn)郊區(qū)，拆遷能激起的波瀾可能非常有限，指望拆遷潮像強(qiáng)心針一樣打遍全國樓市全身不現(xiàn)實(shí)。

2. 房票雖好，但錢袋子還是緊，房票解決了買的問題，但物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、可能增加的房貸月供，都是實(shí)打?qū)嵉暮罄m(xù)支出。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境未徹底轉(zhuǎn)暖，普通家庭對未來收入的預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎，敢不敢、有沒有能力一步到位換更好的房子，這是個問號。拆遷補(bǔ)償款，未必能完全轉(zhuǎn)化成樓市的增量購買力。

3. 保障房大軍正在路上，分走一杯羹，國家正在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，尤其是配售型保障房。

這些房子價格遠(yuǎn)低于商品房，主要面向工薪階層。當(dāng)市場上出現(xiàn)更多物美價廉的選擇時，部分因拆遷產(chǎn)生的購房需求，可能被保障房分流。

4. 拆遷只是其中一件，拆遷牽涉面廣、成本高昂、周期長，地方要穩(wěn)樓市、解困境，工具箱里不止拆遷，降首付、降利率、放松限購、稅費(fèi)補(bǔ)貼……哪一招見效快、成本低就會優(yōu)先用哪招。

說到底，這一輪拆遷潮，核心是城市更新，拆掉那些真正阻礙城市安全、阻礙民生改善、阻礙長遠(yuǎn)發(fā)展的硬骨頭，是必要的。它可能會給局部區(qū)域的樓市帶來一陣暖風(fēng)，為部分房企緩解燃眉之急。

但因此就斷言全國樓市將借拆遷之力全面回暖，無疑是過度解讀。樓市能否真正走出寒冬，關(guān)鍵鑰匙絕不只在“拆”字上。

它更依賴于整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇步伐、居民收入和信心的實(shí)質(zhì)性修復(fù)、以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式能否平穩(wěn)落地生根。