文/子木

　　最近央行下發了一個關于樓市的重磅文件，「完善住房租賃金融支持體系，支持存量商品房去庫存」。

　　在這份文件中，央行罕見地指出：

　　出租房屋的回報率，在未來“將高于多數資產回報率” 。

　　這個基調的設定，還是很符合邏輯的：

房價下跌，租金不變的情況下，租售比上升。而租售比上升，則帶來預期穩定的現金流和收益率。

　　之前很多人買房，基本不會看“租售比”，是因為行情太好了，房價漲1年就頂5-10年的房租收益。

　　那幾年，我國大部分城市租金收益率也陷入低谷，普遍在1-2%左右，也就是每投入100萬，一年收益也就1-2萬。這個數值放在全球各國，都是偏低的。

　　比如隔壁日本，在房價泡沫頂峰時，租金回報率是2%，2010年左右，回報率回到5%。

　　而美國基本一直都在4%-6%之間波動。

　　在國外的房地產預測中，通常還能通過租金回報率預測房產的投資回報率。

　　而我國，過去不適用，但現在也在加速靠攏。

　　經過連續幾年的回調，全國房價基本都普跌了30%左右，更有地方出現了腰斬，房價大跌，租金微跌，租金回報率就上來了。

　　那么問題來了，央行為什么要在這個節骨眼，歷史性罕見地對房產租金進行定調背書？

　　第二個是，租賃市場起來，房價會不會繼續下跌？為什么設定3%的安全值，哪些城市要參考這個數據，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　首先解決第一個問題。

　　這次強調出租房屋的回報率在未來“將高于多數資產回報率” ，其實就是在告訴市場，房產的底層投資邏輯已經逐步回歸，預期收益率穩定，歡迎大家入場一起玩。

　　資本本就缺乏投資渠道，聽央行這么一號召，肯定要給面子了。

　　資本入場，意味著要“撬動更多的信貸需求”，從市場上收購商品房作為租金性住房，從而實現“新房去庫存”。

　　所以說，央行這招有一石二鳥的作用。

　　當然為了讓民資本有信心，央行大概率還會下調政策利率，補貼這些企業。

　　現在很多城市的租金回報率都在回歸3%，甚至超過3%，如果資金成本足夠低，那么肯定有利可圖，接下來會有大量企業參與進來，而且很可能國有企業是主流，民間資本做副手。

　　其實我對于央行帶隊，刺激企業入局租賃市場，還是比較看好的。

　　一方面有大企業操盤，可以讓租賃市場服務更好、更正規，打擊“提燈定損”房東的囂張氣焰，讓年輕人有更多選擇的空間。

　　另一方面，可以避免類似于蛋殼這種玩金融把戲的不良企業，違規坑害年輕人。

　　也就是說，未來不僅會建設保障性租賃房給人才住，還有大量企業參與，做一些有保障有服務的商品化租賃房，給年輕人住。

　　租賃市場會越來越好。

　　第二個是，租賃市場起來，房價會不會繼續下跌？為什么設定3%的安全值，那些城市要參考這個數據，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　有人說，租賃市場火起來后，人們都去租房了，沒人買房，房價會不會下跌？

　　答案是不會的。

　　參考其他國家，租賃市場已經高度成熟，但絲毫不影響買賣市場的繁榮，以及房價的走勢。

　　這是因為租賃是消費，買房是投資。租一套房一個月5000，買房一套月供7000，你會選擇買一套還是租一套呢？

　　租，花了也就花了，而買，房子就是你的。未來你還能把房子租出去繼續賺錢。

　　如果人們都看中了租金收益率，更多的想法反而是買一套做資產，而不是租一套做消費。

　　而且在房貸利率繼續走低的環境下，買房成本會繼續下降，租金收益率走高，更會繼續刺激人們的買房行為，美國和日本前幾年在通脹下，樓市行情都異常好。

　　真正決定買不買房的，不是租賃，是經濟，是房價走勢和預期。

　　為什么設定3%的合理值，哪些城市要參考這個數據，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　古希臘哲學家畢達哥拉斯有一句名言：

　　萬物皆數。

　　如果說0.618是美學的終極密碼，那么3%就是房地產的終極歸宿。

　　這是因為一套房的租售比如果能達到3%，基本上可以不考慮房價變化，靠租金就能收回成本。在國外房地產研究中，也把一個成熟的房地產市場，一套房子的價格按照年租金的33倍左右來定價。

　　而且3%也是目前銀行三年以上定期存款利率，比這個數值越高，就越有投資意義。

　　長遠來看，未來利率可能走向1字頭，甚至0利率，那么現在購入一套租售比3%的房子，未來可以打敗90%以上的理財產品，而且租金還會隨著通脹情況持續上漲，購入一套房子5到10年后，實際租售比還會超過3%。????????????

　　然而事實上，現在想找3%收益率的房子并不容易，我還專門找做數據研究的拉了一張表。

　　目前全國最高收益率的是公寓，基本所有城市公寓的租金收益率都在4-6%以上。。。這是很多人沒想到的。

　　那么這也意味著，如果不考慮房價增值的話，黃金地段的公寓是完全可以作為資產買來收租的。

　　其次在住宅層面，一線城市都在1.3-2%，老破小的收益率會更高一些，甚至能達到3%，這是因為這兩年房價都跌回去的緣故，黃金地段、地鐵口的硬通貨老破小，價值在不斷被人挖掘。

　　一線城市大平層和高層普遍在1.7%左右，很低，但目前成交量依然很好，是因為大多數人更在乎一線房產稀缺性背后的房價漲幅。

　　而且目前一線城市租金回報率低，并不是房價高，經過30%的回調，我國一線城市房價已經不敵其他各國核心城市。

　　而原因是租金相對較低，背后的邏輯是經濟不夠好。

　　巴黎的房價比北京高，但租金回報率也比北京高，這是因為巴黎人均工資2萬人民幣，一個單間租金900歐，折合人民幣7000元左右……

　　二線城市中，長沙、貴陽、西安、蘭州、沈陽、烏魯木齊的租金回報率較高，都在3%之上，這意味著部分二線省會的租金投資屬性都不錯。

　　尤其長沙老破小租金回報率接近4%。。。所以在長沙優質地段買一套小平米住房，用來出租，可以跑贏大部分理財。

　　而像江浙、福建一帶，普遍租金回報率都非常低。杭州、寧波可以跟上一線城市邏輯，人口多、產業強、能級高，有房價上漲預期。而溫州、臺州、湖州這些，基本上房價還要回調，以匹配價值。

　　廈門的租金回報率是全國最低的，這是因為房價比肩一線城市，但經濟和人口卻跑輸大多數二線城市，總之這個城市如果沒有特別大的概念出來，在房產投資層面，風險性會非常大。目前已經跌了很多了，但接下來還可能繼續跌。

　　整體總結下來就是：

　　一二線強市，租金回報率低，但房價回報率高，適合高門檻投資者。

　　二線部分省會，租金回報率高，但房價回報率低，適合低門檻投資者，偏安全性投資。

　　三四線像株洲、贛江、寶雞、長春、哈爾濱、丹東、江門、許昌，也基本在3%左右，這些城市的黃金地段也有租金投資價值。具體表格太長了，更多城市我放在了星球里。

　　總之，利率不斷下降是大趨勢，而且在美聯儲帶領全球降息后，會更加迅速，明年存款利率可能會降至1字頭，5年內破1走向0，也是大概率事件。

　　在這種情況下，錢放在銀行是沒意義的，如果想跑到3%以上且安全，方法并不多，只能買黃金、買儲蓄險、以及買租金回報率在3%以上的房子。

　　高能級城市租金回報率在1.8%以上，可以博經濟預期，但低能級城市，買房一定要算租金回報率，一定要在3%以上，否則千萬不要碰。

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