文/子木

　　最近央行下發(fā)了一個(gè)關(guān)于樓市的重磅文件，「完善住房租賃金融支持體系，支持存量商品房去庫(kù)存」。

　　在這份文件中，央行罕見地指出：

　　出租房屋的回報(bào)率，在未來“將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率” 。

　　這個(gè)基調(diào)的設(shè)定，還是很符合邏輯的：

房?jī)r(jià)下跌，租金不變的情況下，租售比上升。而租售比上升，則帶來預(yù)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益率。

　　之前很多人買房，基本不會(huì)看“租售比”，是因?yàn)樾星樘昧耍績(jī)r(jià)漲1年就頂5-10年的房租收益。

　　那幾年，我國(guó)大部分城市租金收益率也陷入低谷，普遍在1-2%左右，也就是每投入100萬(wàn)，一年收益也就1-2萬(wàn)。這個(gè)數(shù)值放在全球各國(guó)，都是偏低的。

　　比如隔壁日本，在房?jī)r(jià)泡沫頂峰時(shí)，租金回報(bào)率是2%，2010年左右，回報(bào)率回到5%。

　　而美國(guó)基本一直都在4%-6%之間波動(dòng)。

　　在國(guó)外的房地產(chǎn)預(yù)測(cè)中，通常還能通過租金回報(bào)率預(yù)測(cè)房產(chǎn)的投資回報(bào)率。

　　而我國(guó)，過去不適用，但現(xiàn)在也在加速靠攏。

　　經(jīng)過連續(xù)幾年的回調(diào)，全國(guó)房?jī)r(jià)基本都普跌了30%左右，更有地方出現(xiàn)了腰斬，房?jī)r(jià)大跌，租金微跌，租金回報(bào)率就上來了。

　　那么問題來了，央行為什么要在這個(gè)節(jié)骨眼，歷史性罕見地對(duì)房產(chǎn)租金進(jìn)行定調(diào)背書？

　　第二個(gè)是，租賃市場(chǎng)起來，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？為什么設(shè)定3%的安全值，哪些城市要參考這個(gè)數(shù)據(jù)，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　首先解決第一個(gè)問題。

　　這次強(qiáng)調(diào)出租房屋的回報(bào)率在未來“將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率” ，其實(shí)就是在告訴市場(chǎng)，房產(chǎn)的底層投資邏輯已經(jīng)逐步回歸，預(yù)期收益率穩(wěn)定，歡迎大家入場(chǎng)一起玩。

　　資本本就缺乏投資渠道，聽央行這么一號(hào)召，肯定要給面子了。

　　資本入場(chǎng)，意味著要“撬動(dòng)更多的信貸需求”，從市場(chǎng)上收購(gòu)商品房作為租金性住房，從而實(shí)現(xiàn)“新房去庫(kù)存”。

　　所以說，央行這招有一石二鳥的作用。

　　當(dāng)然為了讓民資本有信心，央行大概率還會(huì)下調(diào)政策利率，補(bǔ)貼這些企業(yè)。

　　現(xiàn)在很多城市的租金回報(bào)率都在回歸3%，甚至超過3%，如果資金成本足夠低，那么肯定有利可圖，接下來會(huì)有大量企業(yè)參與進(jìn)來，而且很可能國(guó)有企業(yè)是主流，民間資本做副手。

　　其實(shí)我對(duì)于央行帶隊(duì)，刺激企業(yè)入局租賃市場(chǎng)，還是比較看好的。

　　一方面有大企業(yè)操盤，可以讓租賃市場(chǎng)服務(wù)更好、更正規(guī)，打擊“提燈定損”房東的囂張氣焰，讓年輕人有更多選擇的空間。

　　另一方面，可以避免類似于蛋殼這種玩金融把戲的不良企業(yè)，違規(guī)坑害年輕人。

　　也就是說，未來不僅會(huì)建設(shè)保障性租賃房給人才住，還有大量企業(yè)參與，做一些有保障有服務(wù)的商品化租賃房，給年輕人住。

　　租賃市場(chǎng)會(huì)越來越好。

　　第二個(gè)是，租賃市場(chǎng)起來，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？為什么設(shè)定3%的安全值，那些城市要參考這個(gè)數(shù)據(jù)，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　有人說，租賃市場(chǎng)火起來后，人們都去租房了，沒人買房，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？

　　答案是不會(huì)的。

　　參考其他國(guó)家，租賃市場(chǎng)已經(jīng)高度成熟，但絲毫不影響買賣市場(chǎng)的繁榮，以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　這是因?yàn)樽赓U是消費(fèi)，買房是投資。租一套房一個(gè)月5000，買房一套月供7000，你會(huì)選擇買一套還是租一套呢？

　　租，花了也就花了，而買，房子就是你的。未來你還能把房子租出去繼續(xù)賺錢。

　　如果人們都看中了租金收益率，更多的想法反而是買一套做資產(chǎn)，而不是租一套做消費(fèi)。

　　而且在房貸利率繼續(xù)走低的環(huán)境下，買房成本會(huì)繼續(xù)下降，租金收益率走高，更會(huì)繼續(xù)刺激人們的買房行為，美國(guó)和日本前幾年在通脹下，樓市行情都異常好。

　　真正決定買不買房的，不是租賃，是經(jīng)濟(jì)，是房?jī)r(jià)走勢(shì)和預(yù)期。

　　為什么設(shè)定3%的合理值，哪些城市要參考這個(gè)數(shù)據(jù)，普通人又能抓住怎樣的紅利？

　　古希臘哲學(xué)家畢達(dá)哥拉斯有一句名言：

　　萬(wàn)物皆數(shù)。

　　如果說0.618是美學(xué)的終極密碼，那么3%就是房地產(chǎn)的終極歸宿。

　　這是因?yàn)橐惶追康淖馐郾热绻苓_(dá)到3%，基本上可以不考慮房?jī)r(jià)變化，靠租金就能收回成本。在國(guó)外房地產(chǎn)研究中，也把一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一套房子的價(jià)格按照年租金的33倍左右來定價(jià)。

　　而且3%也是目前銀行三年以上定期存款利率，比這個(gè)數(shù)值越高，就越有投資意義。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來利率可能走向1字頭，甚至0利率，那么現(xiàn)在購(gòu)入一套租售比3%的房子，未來可以打敗90%以上的理財(cái)產(chǎn)品，而且租金還會(huì)隨著通脹情況持續(xù)上漲，購(gòu)入一套房子5到10年后，實(shí)際租售比還會(huì)超過3%。????????????

　　然而事實(shí)上，現(xiàn)在想找3%收益率的房子并不容易，我還專門找做數(shù)據(jù)研究的拉了一張表。

　　目前全國(guó)最高收益率的是公寓，基本所有城市公寓的租金收益率都在4-6%以上。。。這是很多人沒想到的。

　　那么這也意味著，如果不考慮房?jī)r(jià)增值的話，黃金地段的公寓是完全可以作為資產(chǎn)買來收租的。

　　其次在住宅層面，一線城市都在1.3-2%，老破小的收益率會(huì)更高一些，甚至能達(dá)到3%，這是因?yàn)檫@兩年房?jī)r(jià)都跌回去的緣故，黃金地段、地鐵口的硬通貨老破小，價(jià)值在不斷被人挖掘。

　　一線城市大平層和高層普遍在1.7%左右，很低，但目前成交量依然很好，是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人更在乎一線房產(chǎn)稀缺性背后的房?jī)r(jià)漲幅。

　　而且目前一線城市租金回報(bào)率低，并不是房?jī)r(jià)高，經(jīng)過30%的回調(diào)，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)不敵其他各國(guó)核心城市。

　　而原因是租金相對(duì)較低，背后的邏輯是經(jīng)濟(jì)不夠好。

　　巴黎的房?jī)r(jià)比北京高，但租金回報(bào)率也比北京高，這是因?yàn)榘屠枞司べY2萬(wàn)人民幣，一個(gè)單間租金900歐，折合人民幣7000元左右……

　　二線城市中，長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、西安、蘭州、沈陽(yáng)、烏魯木齊的租金回報(bào)率較高，都在3%之上，這意味著部分二線省會(huì)的租金投資屬性都不錯(cuò)。

　　尤其長(zhǎng)沙老破小租金回報(bào)率接近4%。。。所以在長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)地段買一套小平米住房，用來出租，可以跑贏大部分理財(cái)。

　　而像江浙、福建一帶，普遍租金回報(bào)率都非常低。杭州、寧波可以跟上一線城市邏輯，人口多、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、能級(jí)高，有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。而溫州、臺(tái)州、湖州這些，基本上房?jī)r(jià)還要回調(diào)，以匹配價(jià)值。

　　廈門的租金回報(bào)率是全國(guó)最低的，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)比肩一線城市，但經(jīng)濟(jì)和人口卻跑輸大多數(shù)二線城市，總之這個(gè)城市如果沒有特別大的概念出來，在房產(chǎn)投資層面，風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)非常大。目前已經(jīng)跌了很多了，但接下來還可能繼續(xù)跌。

　　整體總結(jié)下來就是：

　　一二線強(qiáng)市，租金回報(bào)率低，但房?jī)r(jià)回報(bào)率高，適合高門檻投資者。

　　二線部分省會(huì)，租金回報(bào)率高，但房?jī)r(jià)回報(bào)率低，適合低門檻投資者，偏安全性投資。

　　三四線像株洲、贛江、寶雞、長(zhǎng)春、哈爾濱、丹東、江門、許昌，也基本在3%左右，這些城市的黃金地段也有租金投資價(jià)值。具體表格太長(zhǎng)了，更多城市我放在了星球里。

　　總之，利率不斷下降是大趨勢(shì)，而且在美聯(lián)儲(chǔ)帶領(lǐng)全球降息后，會(huì)更加迅速，明年存款利率可能會(huì)降至1字頭，5年內(nèi)破1走向0，也是大概率事件。

　　在這種情況下，錢放在銀行是沒意義的，如果想跑到3%以上且安全，方法并不多，只能買黃金、買儲(chǔ)蓄險(xiǎn)、以及買租金回報(bào)率在3%以上的房子。

　　高能級(jí)城市租金回報(bào)率在1.8%以上，可以博經(jīng)濟(jì)預(yù)期，但低能級(jí)城市，買房一定要算租金回報(bào)率，一定要在3%以上，否則千萬(wàn)不要碰。

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