過(guò)去，經(jīng)常看到有人提 1:300 所謂“國(guó)際平均租售比”，來(lái)吐槽國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)畸形，還有用這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)推銷(xiāo)東南亞房產(chǎn)的。

然而，這輪房地產(chǎn)深度調(diào)整之后，國(guó)內(nèi)風(fēng)向一下變了，很多城市房子的租售比直線上升，老破小突然好賣(mài)了。

“真的沒(méi)有想到，中國(guó)的租售比竟然有一天比存款利息還要高”，這是粉絲在文章后面的留言。這段時(shí)間，甚至有粉絲咨詢(xún)我們，能不能投資老破小收租做現(xiàn)金牛奶。

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“租售比”在很長(zhǎng)一段時(shí)間是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)上租金收益與房產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系的一個(gè)重要指標(biāo)，月租金 / 房產(chǎn)價(jià)值 = 租售比，是假設(shè)租金水平保持不變，將房子租出去，多少個(gè)月可以收回成本。

還有一種算法是租金回報(bào)率。

舉個(gè)例子，200 萬(wàn)的房子，租金每個(gè)月 4000 元，租售比就是 1：500，租金回報(bào)率是 2.4%。

考慮到國(guó)內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)稅（除上海和重慶）和一些必要性的支出（比如維修基金），所以租金回報(bào)率比國(guó)外低一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。

上面兩張圖是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的上半年國(guó)內(nèi)主要城市租金回報(bào)率的情況，是不是有點(diǎn)意外？

在房?jī)r(jià)攔腰斬，跌回到 2016 年之后，有些位置好、租金高、空置率低的房子，已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出“新”的價(jià)值屬性。

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房子“新”的價(jià)值屬性，也在央行 8 月 9 日發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中第一次提到。

具體描述是這樣的：

租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量。資產(chǎn)有價(jià)值，是因?yàn)闀?huì)帶來(lái)未來(lái)現(xiàn)金流收益。

近年來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生重大變化，市場(chǎng)利率水平和貼現(xiàn)利率也趨于下行，房租折現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響愈發(fā)受到關(guān)注。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線城市租售比已接近 2% 水平，二三線城市升至 3% 左右。但這個(gè)指標(biāo)是靜態(tài)的，假定了未來(lái)租金不變。

疫情以來(lái)我國(guó)房租增長(zhǎng)有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過(guò)去十年我國(guó) CPI 中房租分項(xiàng)年均上漲超 1.2%。若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至 3% 以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

央媽什么意思？讓大家心安，變相鼓勵(lì)大家買(mǎi)房投資收租。

那到底能不能買(mǎi)呢？

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不少人拿香港作參照。

這一波香港房?jī)r(jià)下跌是從 2021 年開(kāi)始，和大陸幾乎同步。雖然 2 月份全面撤辣，市場(chǎng)有一波情緒反彈，但很快又回到下跌通道。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè) 6 月份的統(tǒng)計(jì)，香港住宅租金連續(xù)攀升，已經(jīng)達(dá)到 2019 年以來(lái)的最高水平，這直接導(dǎo)致租售比大幅回升（從低谷回升 37%+ ），目前已經(jīng)回到 2013 年水平。

國(guó)內(nèi)一線城市，甚至二線城市也會(huì)經(jīng)歷這一波嗎？

很多人忽略了一個(gè)重要因素——收入，房租的上限取決于城市規(guī)模，還有居民收入。香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處在今年 6 月 17 日公布了一組數(shù)據(jù)，2024 年首季香港本地居民總收入(指香港居民通過(guò)從事各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而賺取的總收入)為 8310 億元港幣，較去年同期上升 9.6%。

反觀國(guó)內(nèi)，收入情況我不想多說(shuō)，大家都能感受到。

我在 7 月份寫(xiě)過(guò)一篇文章《全國(guó)的房租悄悄在降》，根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó) 40 個(gè)大中城市當(dāng)前租金水平整體并不及前兩年，同比下跌1.82% 。其中，一、二線城市租金同比已分別連續(xù)下滑 12 個(gè)月和 8 個(gè)月。

所以香港的情況和國(guó)內(nèi)并不完全一樣，國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況是房?jī)r(jià)和房租都在跌，只不過(guò)房?jī)r(jià)的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租。

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買(mǎi)市區(qū)老破小收租，當(dāng)現(xiàn)金奶牛，做收租黨，可行嗎？

房子這么跌，售改租，收租金會(huì)不會(huì)比存銀行理財(cái)合適呢？

我先給一個(gè)結(jié)論，租售比未來(lái)幾年會(huì)保持持續(xù)上升的趨勢(shì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)到底。

不少省會(huì)城市，老破小的租金回報(bào)率已經(jīng)能達(dá)到 2%，主要集中在主城核心區(qū)域、重點(diǎn)學(xué)校周?chē)⒋髮W(xué)城。特別要提一下公寓，在這輪房?jī)r(jià)暴跌之后，租金回報(bào)率甚至能達(dá)到 5%。

如果停留在紙面算經(jīng)濟(jì)賬，能買(mǎi)，但回到實(shí)際生活中，尤其在房地產(chǎn)下行階段，必須考慮房子折舊，甚至未來(lái)賣(mài)不掉，后期維護(hù)費(fèi)用等，另外租金也不是凈收入，有可能存在空置期和中介費(fèi)。

去年朋友就撿了一個(gè)漏，房主急售公寓，要全款，在大學(xué)城地鐵口，報(bào)價(jià) 95 萬(wàn)，最后 78 萬(wàn)成交，月租金 3000 元左右，一直穩(wěn)定出租。我研究了一下這套公寓，如果不是房主急用錢(qián)，也不會(huì)以這么低的價(jià)格成交，目前掛牌價(jià)都在 110+ 萬(wàn)，再?zèng)]有成交。

一般這種大漏，不會(huì)曝光太久，投資考驗(yàn)眼光和果斷性。當(dāng)然，新公寓我一直不建議大家碰，全是套路（比如返租公寓），能公開(kāi)賣(mài)的必虧（除了上海和深圳）。

至于老破小，一線和新一線城市可以考慮，其他遠(yuǎn)離。能不能穩(wěn)定租出去，關(guān)鍵看位置和配套，最好靠地鐵口，房齡不能太老，出新過(guò)、有物業(yè)最好，拒絕高層。不要做拆遷夢(mèng)，以后都是給房票。

房地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)新的周期，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)都在失效。

還是那句話：“不懂不碰”。買(mǎi)房賣(mài)房現(xiàn)在對(duì)專(zhuān)業(yè)性要求越來(lái)越高。

最后多說(shuō)一句，從數(shù)據(jù)看，八月份全國(guó)二手房交易量出現(xiàn)明顯回落，又到了政策刺激的時(shí)間點(diǎn)。