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作者 | 王澤紅

半年報臨近尾聲，房地產行業仍處于筑底進程，房企業績亦普遍承壓。

數據顯示，A股上市房企近50家出現虧損；港股上市房企基本面亦不樂觀，上半年盈利的房企鳳毛麟角，從開發業務維度看，僅華潤、中海、保利、龍湖、綠城等少數企業實現盈利。

但在上半年，一些新的變化也正在發生，有房企新舊動能的轉化已現雛形，如華潤置地打通了商業第二增長曲線；龍湖經營性業務增長強勁，預測2028年收入占比將過半，切換至新發展模式為期不遠。

中信證券研報也指出，經過一段時間的探索，看到了市場形成了三條有代表性的轉型新模式發展路徑，即華潤路徑、美的路徑和龍湖路徑。不同路徑背后的股東稟賦不同，但都離不開企業穩健掌舵現金流量表和持續培育核心運營服務能力。

轉型為行業提供了全新解法，但當下，地產開發仍是房企的生存之本。新降息周期來臨，房地產價值正在構建新平衡，不少新一線、二線城市租購比創下新高，收益不遜于存款利率，再加之地產發展模式的轉變，雖然企業銷售低位運行，但“好產品”供不應求。

從多家房企的財報看，“規模為王”時代已遠去，各家企業在產品端持續發力，苦練“行活”、“卷”好房子成為主流，希望通過產品力在市場中突圍。

降息周期下，租購比凸顯

今年以來，貸款市場報價利率(LPR)經歷了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25個基點至3.95%，7月再下調10個BP至3.85%，7天逆回購操利率從1.8%調整為1.7%，中期借貸便利（MLF）下調20個基點。

同時，央行取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

緊接著，存款利率也在7月相繼下調，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲六大行集體宣布下調，五年期年利率下調20個基點至1.8%，一年期下調10個基點至1.35%，12家全國性股份制銀行、多家中小銀行紛紛跟進，銀行存款利率首次跌破“2%”。

不僅如此，美聯儲主席近日在公開發言中明確“現在降息的時間到了”。市場紛紛預測，9月18日議息會議決議公布，有可能會直接開啟一輪新的降息周期。

中信證券表示，從降息起點、經濟環境、住房自有率、社會技術變革等要素判斷，預計本輪美國的降息周期可能和1995-1998年周期有類似之處，1989-1992年周期則在房價歷史表現上有一定的可比性，對于包括REITs和房屋營建商在內的房地產板塊而言都是積極因素。

對于房地產而言，一些好的變化也正在發生。

僅國內這一輪降息周期下，多城首套房貸利率進入“2”字頭，買房成本更低；而銀行存款利率的接連下調，則是令多城租房收益開始跑贏銀行存款利息。

據諸葛找房數據，2024年上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創自2019年以來新高，不僅跑贏了存款利率，還跑贏一年期國債利率以及基金市場平均收益率。其指出，當前相比存銀行的利息收益，買房收租或許更具可觀性。

9月3日，麟評居住大數據研究院發布《40城租金指數月報》，8月40個大中城市租金掛牌均價為34.89元/平方米/月，環比上漲0.24%。分城市規模來看，一線城市平均租金環比“三連升”；二線城市環比上漲0.15%。

在疊加房價因素，買房收租的性價比，進一步得到凸顯。

苦練“行活”，“好產品”成比拼關鍵

這種性價比的提升，不僅體現在房價和利率層面，還在房屋品質方面。

在中期業績會上，萬科董事會主席郁亮指出，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；從短期看，經過三年的調整，房價水平已回落到一個相對比較合理的位置，新房性價比在提升。

他認為，行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。

這一點，從其它房企業績會上，也能明顯感知到。綠城中國提出“沒有好城市只有好項目”，重項目輕城市；越秀地產董事長林昭遠稱，未來市場會回到好房子的屬性；華潤置地董事會主席李欣指出，“行活兒”要練好，才能賺到該賺的利潤。

“行活”也是龍湖中期業績會上多次被提及的詞匯，包括持續精進產品、提升行活能力，新項目保持產品力優勢，“把行活做好”更是其內部常聽到的一句話。

所以，越秀地產內部展開“好產品”行動，華發股份在產品側做“加法”，金茂升級產品線，龍湖在今年5月再次啟動產品深度迭新，發布“觀萃”產品線。

業內人士表示，隨著行業進入高質量發展時代，好產品已經成為房企在新競爭格局中的制勝關鍵。以龍湖為例，觀萃產品線以業主的生活半徑為標尺去做產品加法，截止目前，已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度迎來首開。

在觀萃之前，龍湖于2022年底推出高定新品御湖境，2023年2月針對高端改善市場推出“云河頌”，均獲得了市場和客戶認可，2022年底至2023年，合肥柏堰御湖境、北京順義御湖境、上海松江御湖境、泉州晉東御湖鏡均成為當地紅盤。

杭州金沙御湖境

2024上半年，成都西宸御湖境首開勁銷9億，被克而瑞評為全國十大輕奢作品；杭州金沙御湖境首開刷新板塊內近14個月內搖號人數記錄，單日拿下11億熱銷戰績；佛山御湖境首開勁銷7億，創造佛山近年來開盤業績之最。

高端改善產品“云河頌”也是如此，西安未來之瞳云河頌53天熱銷9.6億，上半年位居西安單盤銷售TOP5、改善大平層TOP1；重慶藍湖云河頌1月首開，80天全盤售罄，打破近兩年重慶豪宅市場金額、單價、去化率等多項記錄。

當下，雖然新房銷售依舊承壓，但需求依然存在，尤其是對“好產品”的需求。這也是為什么龍湖上半年能穩住大盤、位列銷售榜TOP10的關鍵所在。

比拼“行活”和“好產品”打造能力，已成為房企當下突圍的最強武器。