就在每年銷售的黃金季節，一則小作文火了。

網上瘋傳，房地產存量貸款利率要分兩步下降。

9月4日，根據彭博社的消息，存量房貸利率降低的工作或在推進中。從相關未核實的消息來看，存量房貸利率或可下調80個基點。

首次房地產存量房貸下降或在幾周內，第二次在房年年初。

若按照此類下調計算，100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款，月供大約可以減少480元。

此次房貸利率下調，對于首套房和二套房貸都適用。

這是最近幾天來，第二次傳言存量房貸要下降。

去年8月30日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

轉眼間，認房不認貸的消息滿一年了。因而，今年大家都在期望著今年房地產能夠出新的政策再來刺激一下疲軟的樓市。

01

新老利差已超1%

據知情人士稱，存量房貸利率下調分兩步走，既是為了降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。

存量房貸下調所要起到的作用，既要提振陷入困境的房地產市場和經濟，又要保護66萬億美元的國內金融系統，為此中國的監管機構正在努力在兩都之間尋找平衡。如果房地產貸款利率降得太猛，會給銀行帶來壓力。畢竟截至6月底，中國銀行業平均凈息差已降至1.54%的紀錄低點。

其實，由于利息差距太大。以廣州為例，2021年12月辦理的房貸，原利率超過5%，去年存量房利率調整后目前為4.2%，但與最新可辦理的房貸利率（按3.1%計算）相差已超過1%。按照500萬元的貸款，每月月供多3100元，30年利息需多付112萬元。

數據統計顯示，近期，居民提前償還個人住房貸款的態勢仍在持續。A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至第二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額達25.49萬億元，較年初減少3254.71億元。

與此同時，中國人民銀行近期披露的數據也進一步印證了這一趨勢。今年第二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，與第一季度末38.19萬億元的個人住房貸款余額相比，減少了4000億元。

個人住房貸款余額的下降或受房地產市場調整和居民提前還貸規模增加的影響。

國泰君安研究稱，今年4月，居民早償率指數攀升至37%的歷史高位，反映出居民提前還貸現象愈發普遍。

當前，市場對于下調存量房貸利率的呼聲再起。當然，下調存量房貸利率，對于穩住房價也有一定的作用，居民就不再急于還房貸或者是選擇賣房了。

02

存量房貸利率下調兩步走

據悉，存量房貸利率下調有兩種方式，一種是和原貸款行重新協商一個利率，一種是換行轉按揭。將現有按揭直接轉入其他銀行并重新簽訂按揭合同的轉按揭方式有可能會造成市場無序競爭，進一步壓低房貸利率和利潤水平，且存在轉按揭范圍在首套房房貸之外是否也涵蓋二套房房貸的爭議。

因而有專家認為，在市場化、法治化前提下，通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，采取變更合同約定調整加點幅度或發放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式，促進存量房貸利率下行，這樣操作就更穩健、更加便于操作。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，實際上上一輪存量房貸的調整，是通過系統默認的方式直接在后續月份減少了月供還貸額，這是比較簡單且容易接受的做法。

雖然存量房貸利率下調的做法對銀行本身總體是有所利空的，但對于消費者或居民家庭是利好。反過來釋放出來的月供壓力，可以轉化為日常消費的需求，也可以成為新一輪提振消費的很重要的動力。

而且大幅調整存量房貸以后，提前還貸的意義就不大了。

03

小作文或將成真

今年以來，人民銀行已經多次調整房貸利率。

今年2月，當時5年期以上LPR大幅調降25個BP，7月22日，5年期以上LPR再次下調10個BP。兩次調整后，5年期以上LPR累計下降了35個BP，存量房貸借款人自下一次重定價日后，也將享受到LPR下降帶來的好處。

嚴躍進認為，此次小作文的傳聞成真可能性很大。

受存量房貸利率可能下調的影響，地產股在8月30日持續沖高，包括金地集團、天地源等多支地產股漲停。此外，萬科、保利、招商蛇口等地產股票出現明顯異動。

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