鈍刀子割肉，確認(rèn)難受。大盤一天掉一點(diǎn)，今天盤中跌到2710.62點(diǎn)；前一個(gè)新低位置是年初急跌創(chuàng)下的2635.09點(diǎn)。這些點(diǎn)位其實(shí)意義也不大，周圍大部分投資者都不談?wù)撏顿Y了。

唯一基金圈冒出點(diǎn)小花邊或者金融民工再就業(yè)的消息，還能在市場(chǎng)上作為茶余飯后的笑料。

拉回到我們今天的正題，之前我們介紹過美聯(lián)儲(chǔ)降息會(huì)利好美債，那么除了美債，還有一類資產(chǎn)或許也會(huì)受益。

這就是——美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。再擴(kuò)大一下范圍就是美國的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，或者叫REITs市場(chǎng)。

目前美國擁有全球規(guī)模最大、最成熟的REITs市場(chǎng)。美國REITs產(chǎn)品數(shù)量有221只，超過3.5萬美元不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

這里不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)就包括了物業(yè)、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療中心、辦公樓等。

REITs產(chǎn)品，相對(duì)于股債是比較獨(dú)立的一類資產(chǎn)，主要靠股息（比如收租金）+資產(chǎn)升值。這類產(chǎn)品的特點(diǎn)就是波動(dòng)低于股票、且與主流相關(guān)性較低。

在即將到來的降息背景下，低水平的利率有利于REITs降低資金利率成本、提高估值水平。也就是降息是利好美國REITs產(chǎn)品的。

華泰證券復(fù)盤2000年以來的三輪降息周期后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)：

第一輪周期：降息對(duì)房屋銷量的刺激效果“立竿見影”，但對(duì)房價(jià)的影響相對(duì)滯后。

第二輪周期：在全球經(jīng)濟(jì)大衰退的背景下，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的正向作用相對(duì)滯后，房屋銷量和價(jià)格同比分別在首次降息后的第22/54個(gè)月才重回正增長。

第三輪周期：本輪降息為預(yù)防式降息，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的刺激作用相對(duì)較快且明顯。

得出的結(jié)論：本次即將啟動(dòng)的降息周期背景與第三輪更為接近。但值得注意的是，目前美國住房的可負(fù)擔(dān)性已較第三輪周期前明顯下降，可能一定程度上影響降息對(duì)成交和價(jià)格的正向積極作用。

那么如何投資美國REITs市場(chǎng)？

公募基金里有相關(guān)布局，找到了5只QDII基金如下：

諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn) ，QDII-REITs，也就是投資海外的REITs。從持倉看，主要投資房地產(chǎn)信托（REITs），其中包括了工業(yè)產(chǎn)、酒店及娛樂、辦公室地產(chǎn)、住宅房、零售業(yè)等。美國REITs占比70.78%。這只基金是主動(dòng)管理型，依靠基金經(jīng)理投資水平。在季報(bào)里基金經(jīng)理提到 “未來隨著利率下行周期開啟，將同時(shí)利好 REIT資產(chǎn)的股票屬性和債券屬性，利率下行將使得REIT有望獲得比股票資產(chǎn)更大的上行彈性。”

鵬華美國房地 產(chǎn) ，QDII-REITs。中期報(bào)告顯示，該基金只投資了美國REITs，占比64.79%。基金在行業(yè)配置方面超配了數(shù)據(jù)中心REITs以及生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室REITs，同時(shí)低配了零售和公寓板塊。金持倉主要以美國REITs為主（64%），同時(shí)持有美國房地產(chǎn)相關(guān)股票（1%左右）。

廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù) ，指數(shù)型-海外股票，跟蹤蹤MSCI美國 REIT指數(shù)。只投美股地區(qū)，權(quán)益類資產(chǎn)（房地產(chǎn)信托憑證）92.53%。中期報(bào)告中基金經(jīng)理提到， “如果美國在下半年進(jìn)入降息周期，那么商業(yè)地產(chǎn)的壓力可能會(huì)有所緩解，從而帶動(dòng)相關(guān)品種的估值出現(xiàn)修復(fù)。”

嘉實(shí)全球房地產(chǎn) ，QDII-REITs。這只基金投資的是美國和日本，美國大概占7成。整體基金權(quán)益資產(chǎn)（房地產(chǎn)信托憑證）占比為91.40%。有意思的是，基金經(jīng)理在報(bào)告中提到了政治因素，就是美國大選， “特朗普贏得美國總統(tǒng)大選的概率上升，市場(chǎng)可能需要消化通脹重新加速和美債收益率曲線趨陡的風(fēng)險(xiǎn)。”

摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs指數(shù) ，指數(shù)型-海外股票，跟蹤富時(shí)EPRA/NAREIT發(fā)達(dá)市場(chǎng)指數(shù)。這只基金投資全球市場(chǎng)，7成左右是美國，其他地區(qū)有澳大利亞、英國、日本、法國、新加坡等。權(quán)益資產(chǎn)（房地產(chǎn)信托憑證）占比為93.52%。

綜合看上述5只基金，短期業(yè)績上，指數(shù)類型表現(xiàn)更好，得益于REITs倉位高，幾乎9成以上。長期業(yè)績上，也是指數(shù)型更好。看來跟美股類似，被動(dòng)跑贏主動(dòng)。

另外，投資海外不得不提一個(gè)匯率風(fēng)險(xiǎn)。

最后，國內(nèi)REITs最近兩年也雨后春筍，今年以來也有表現(xiàn)不錯(cuò)的：

今天就這樣。