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時代在拍打你時從來都是沉默無語的，等你明白之時已經為時已晚。

最近的土拍市場，正在無聲的傳遞出來一些信號。這些信號，會在未來幾年逐漸明晰，最后成為震耳欲聾的時代之音。

8月28日，廣州市規劃和自然資源局發布了一個公告，要正式掛牌天河區臨江大道北側的AT080722地塊。這個消息一傳出來，瞬間刷爆了整個廣州地產圈。

廣州近10年，都沒有出讓過如此核心的地塊了。

這塊被民間稱為南方面粉廠的地塊，距離珠江只有150米左右，一線江景拉的滿滿當當。

西邊臨著珠江新城，距離30萬+/㎡的廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺只有1公里。對面就是廣交會的場館。

站在這里，琶洲、小蠻腰、廣交會展、一線江景，流光溢彩的高樓大廈，廣州城市所有的封面都呈現在你眼前。

地塊素質也非常好。

該宗地可出讓的宗地面積47448.67㎡，總計容17.5萬方，容積率3.7。在以高容積率著稱的廣州來說，容積率并不算高。

更為吸引全廣州人關注的是這塊地的實用面積。

在官方推介會上，廣州明確將這塊地作為試點，允許它將套內陽臺等半開敞空間半計容比例從原來套內的15%增加到20%，陽臺的面積還允許擴大到30%。

按照這樣的建筑規定，這塊地的戶型最高可以拉到負公攤，戶型的實際使用面積拉到130%！

這么個玩法，直接把廣州戶型的得房率拉到歷史新高度。

廣州并不是供了這一塊好地。

在這塊王炸之地推出來兩天后，廣州又在貨架上掛了4塊地。

4塊地，塊塊都是核心位置的優質好地。

白云嘉禾望崗AB2107019地塊和AB2107035地塊，距離嘉禾望崗地鐵口僅僅300米，容積率才2。

白云怡新路地塊，處在天河和白云的交界處，附近有當紅炸子雞越秀天河和樾府以及豪宅信達金茂府，容積率僅僅2.5。

荔灣河柳街地塊，內環路以內老城稀缺地塊，容積率3.5。

核心位置、有地鐵、商業，帶學校，低容積率，下半年廣州掛在貨架上的全是好貨。

不是廣州這一個城市這么搞。

上半年土地還能賣出去的城市，供的地都不孬。

上海今年第四次土拍，徐家匯斜土路街道地塊吸引了7家房企參拍，最后被綠城以48億元獲得，樓面價高達13萬/㎡。這塊香餑餑的地塊容積率僅僅2.2。

蘇州今年上半年總共賣出了7塊地，這7塊地全是低密低容積率的住宅地塊，最高容積率才1.6，最低容積率才1.01。蘇州的土拍地塊已經進化到了2以內的容積率。

成都7月19日拍出了5塊地，這5塊地也全部都是低容積率，容積率最低的是成華槐樹店板塊的1宗，容積率僅僅1.5，這5塊地最高的容積率也就是2.5。

講了這么多案例，發現問題了沒。

賣面粉的供地方開始卷起來了。

土地市場買賣雙方的關系發生了完全的倒轉。

為了吸引開發商拍地，各個城市相繼把自己壓箱底的好貨拿出來擺在貨架上。

今年能夠拍出去的地基本都具有以下的共性。

1、位置核心，要么稀缺老城，要么共識價值區域。

2、容積率都比較低，超過3容積率的地塊都不多。

3、地價相對來說都更經濟實惠。

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賣面粉的供地方如此努力的供好地，肯定是為了把土地賣出去。

市場低迷期，土地市場和樓市一樣都是買方市場。

買方市場，那買方就更有話語權，賣方就會顯得很卑微。

就如自砍一刀的二手房業主，天天打折做特價的開發商一樣，土拍市場上的賣地方也是想盡辦法招攬有限的顧客上門。

畢竟，現有的開發商數量有限，他們兜里能拿出來的資金也有限。

有限的資金，你不努力讓它留在自己城市，可能就會被兄弟城市給搶去。

各憑本事搶奪開發商的注意力之下，土地素質的內卷就會被擺在桌上來。

土地市場一旦開始內卷，以后你想象不到的好地都能供出來。

好地被拍賣，變成開發商手里的面粉之后，也會陸陸續續的蓋成改善住宅。

改善井噴，是大勢所趨。

這個大勢，在我們過去一年多的各項政策和鼓勵的方向上體現了出來。

去年的5月，禁墅令的相關文件失效了。今年上海青浦區土地推介會上，供出了3塊容積率僅為0.8的住宅，純別墅的小區再次悄悄的出現。

今年7月中下旬的會議里，我們提到允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

深圳70/90的政策文件已經廢止。上海今年8月推出中小套型住宅新規，高層的中小戶型可以做到120㎡以下。

相比于過去二三十年，我們對商品住宅的態度發生了逆轉式的變化。

過去，鼓勵商品住宅市場蓋剛需的房子，對大戶型和豪宅的數量和比例進行限制。

以后，鼓勵商品住宅市場蓋改善的房子，讓開發商做出更多的好產品。

在新房市場，從限制改善走向了鼓勵改善和豪宅。

鼓勵改善的政策和各個城市祭出的好地塊契合在了一起，會讓新房市場上的改善戶型扎推式的出現。

開發商們要各顯神通了。

在好地塊上，讓自己的設計充分發揮聰明才干，搞出來各種逆天的改善好產品。

什么層高3.5米的大平層，調空7.2米的復式，使用面積超130%的大陽臺產品，別墅、洋房，第四代，第五代住宅，統統都能搞出來。

改善市場，將會迎來史無前例的產品大爆發。

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以后的改善產品，就跟電子產品一樣，更新迭代的非常快。

今年還是新產品新戶型，到了明年就成了舊日的黃花。

這應該是過往三十來一年，改善產品遭遇的最大一波沖擊。

對于想要改善的朋友來說，有更多好產品選肯定是好事兒。

但是這個好事兒也讓改善朋友犯了難。

改善產品如此快的更新速度，稍微一選錯可能就掉進了深坑。

畢竟房子這東西和手機還不一樣。手機是純消費的，價格也沒那么高，隨便它迭代快，依然不影響自己的使用。

但是改善房產可不一樣，改善房產隨便一套大幾百萬，在一線城市和重點的二線城市改善產品高達上千萬。

如此貴重的大件，選錯之后的代價會體現在未來在它的房價上。有可能改善選擇造成的錯誤，需要搭進去半輩子的積蓄和收入。

送佛送到西，做人做好事兒。就給正在改善的朋友一些實用的建議吧。

如果你是正在置換改善的朋友，請一定謹記住以下的忠告。

1、在你預算可以的情況下，盡量選產品形態更加低密的小區。洋房的140㎡就比高層的140㎡要保值得多。

2、核心地段具有稀缺資源的小區和戶型。像廣州能夠看到珠江的房子，武漢有一線江景的戶型都可以。

3、買改善盡量選擇核心區域沒有地的地段。

4、最好是全新一代產品，得房率超高的新產品。