在閩系房企大本營窺見江湖勢力。

迎來送往間，福州城變了天。舊閩系踩踏式退場，而今的閩系大本營，已是“保建國”和市屬國企們當仁不讓、長袖善舞、一爭長短的新時代。

挖掘站上臺前的福州市屬國企的財報、融資券募集說明書、信用評級報告，你會發現，既熟悉又陌生，既驚艷又深具內涵。譬如自曝商品住宅毛利率一度高達89%堪比茅臺的福州古厝集團。

本期，福州城市觀察者“說商道市”將與一眾看官一起“領略”福州城市建設投資集團有限公司（以下簡稱福州城投集團）的澎湃勢能。

NO.1|從實力的地位出發

第一怪：母弱子強，賊依賴建發與建總

燈下看美人，三分美也能看成十分。

9月11日，中國企業聯合會、中國企業家協會連續第23年發布中國企業500強名單。福州城投集團憑借636億元的年營業收入，首次榮獲2024中國企業500強第381名，成為福州國資系統第一家進入中國500強的國企。

乍一看，福州城投集團這位美人，這會兒都快飛升了。

不在少數的福州人可能并不知曉，近年在福州異軍突起的“榕發地產”與“建總地產”，皆屬于福州城投集團。

他倆的邏輯線是，榕發地產源自福州市建設發展集團有限公司（以下簡稱福州建發），建總地產源自福州市城鄉建總集團有限公司（以下簡稱福州城鄉建總）。

而福州建發與福州城鄉建總皆是福州城投集團核心子公司。也就是說，福州城投集團是福州建發與福州城鄉建總的母集團、母公司，自也是“榕發地產”與“建總地產”的母集團。

道福州城投集團母弱子強，自非嘴炮。

根據福州城投集團2024年度第一期超短期融資券募集說明書，福州城投集團大量主營業務及資產均在并表子公司內部。母公司營業收入在合并報表中的占比低的可憐，2021-2023年分別為0.06%、0.48%和0.45%；母公司凈利潤在合并報表中的占比分別為0.01%、3.05%和29.55%。

不難知曉，福州城投集團經營活動與盈利能力對子公司的依賴較為嚴重，尤其是福州建發、福州城鄉建總這兩大核心子公司。

數據顯示，福州建發2023年末總資產972.98億元，占發行人即福州城投集團合并報表總資產40.96%；凈資386.84億元，占發行人合并報表凈資產39.17%；2023年營業收入112.5億元，占發行人合并報表營業收入17.68%。

福州城鄉建總2023年末總資產1118.87億元，占發行人合并報表總資產47.10%；凈資產586.43億元，占發行人合并報表凈資產59.38%；2023年營業收入212.51億元，占發行人合并報表營業收入33.4%。

也正是因為福州城投集團業務主要集中在重要下屬子公司福州建發和福州城鄉建總，對母集團經營、財務影響重大，如未來核心子公司被劃轉，或者股權被劃出， 對福州城投集團資產規模、整體經營能力與償債能力等均將產生難以估量的影響。

這種經營風險，是和尚腦袋上的虱子，明擺著。

福州城投集團信用評級報告也直言，公司本部主要行使管理職能，公司資產、所有者權益、營業總收入主要來源于子公司，公司本部債務負擔重且短期償債壓力大。

道福州城投集團是位母弱子強的美人，還有個粗淺的表征。

企查查告訴“說商道市”，福州城投集團注冊地址為“城投榕發大廈18-22層”。聽聽，一個總資產達2000億+的大型市屬國企，甚至就連地址都有子公司的影子，而非完全的自我。

可見一斑！

NO.2|青銅與王者

第二怪：啥業務毛利率超99%，比茅臺還茅臺

作為福州市重要的基礎設施建設、片區綜合開發與改造及保障房建設主體，福州城投集團主要從事市政基礎設施代建、片區綜合開發與改造、房地產開發、工程施工等業務。其經營活動與盈利能力對子公司，尤其是兩大核心子公司福州建發、福州城鄉建總的依賴較為嚴重。

按常理度之，福州城投集團最大業務應當是建筑工程與房地產銷售，但令人大跌眼鏡的是，其最大業務居然是貿易。

事實上，自2022年起，貿易就占到了福州城投集團收入構成的NO.1，2023年更甚，貿易收入377億元，占比集團營業總收入的59.53%，而建筑施工+房地產銷售二者合計也不過243億元，僅占比38.35%。

不過，貿易業務規模擴大但毛利率持續下滑，2024年一季度僅為0.62%。且貿易業務交易對手方存在未依約付款情況，公司已提出訴訟，需關注貿易業務回款風險。

讓人頗感驚艷的是福州城投集團商品房銷售毛利率大幅飆升，2024年一季度超過了65%，遠超市場行情。

看來，榕發地產賺挺多啊！

但或許，這都不算啥，最最令“說商道市”感到瞠目結舌的是：福州城投集團的主營業務中，市政項目及代建管理費才是最大的王者。別看年營收2億都不到，但最新的2024年一季度毛利率高達99.06%。

99.06%的毛利率簡單點理解就是：銷售100元的商品，就能賺回超過99元的毛利潤。這個利潤空間，比茅臺還高還出色。

福州城投集團的市政項目及代建管理費居然這么賺錢？！

你敢想？大寫的服！

NO.3|冰與火之歌

第三怪：在房地產逐年活躍，但銷售逐年降

福州城投集團項目建設分為市政基礎設施建設、片區綜合開發與改造和PPP項目三類，主要由子公司福州建總和福州建發負責。

房地產開發方面，由于眾所周知的舊閩系踩踏式退場等諸多原因，福州城投集團日趨活躍。

但財報顯示，福州城投集團房地產銷售雙降：金額從2021年的156億降至2022年的146億再降至2023年的138億；營收占比則從2021年的44.88%降至2022年的32.2%再降至2023年的21.9%。

其中，商品房銷售金額從2022年的48.5億降至2023年的40億；營收占比則從2022年的10.65%降至2023年的6.32%。

也就是說，雖然，這兩年，市屬國企，榕發地產們愈發活躍，看似強勢上位，哪哪都有他們的身影，但財報則讓它們原形畢露，業績呈現出的卻是冰與火之歌：福州城投集團房地產銷售收入逐年下降，更別提占比了。如前述，貿易已變成福州城投集團的業務最大頭。

融資券募集說明書提及，福州城投集團片區綜合開發及房地產開發項目尚需投資規模大，公司未來資金支出壓力大。此外，房地產銷售受宏觀經濟及房地產市場景氣度影響大，需關注房地產項目去化情況及整體資金平衡情況。

債務結構有待優化，面臨一定的短期償債壓力。福州城投集團全部債務規模持續增長，債務負擔持續加重，2024年3月底全部債務為1104.25億元，其中非標融資約占35%；同期末，公司短期債務為197.69億元，現金短期債務比為0.49倍，面臨一定的短期償債壓力。

在福州城市觀察者“說商道市”看來，其實，主場作戰下的福州城投集團沒什么太大的問題，但，問題是——世界再也回不到那個充滿希望的從前了，尤其是對于房地產來說。

原創不易，感謝贊轉評