李靜最近打算出售一套江景大平層，已有意向買家在談價。

最近她刷到某公號說重慶樓市明顯回暖，她怕房子賣在黎明前夕。

暖不暖看數據

重慶樓市真的回暖了嗎？

我們用數據說話。

重慶二手房成交量對比

2024年

套數

2023年

套數

1月

8206

1月

7293

2月

5087

2月

3月

3月

9734

4月

9585

4月

8617

5月

5月

9115

6月

6月

7469

7月

7月

7105

8月

8624

8月

9678

總計

總計

淺“暖”了一下

今年5月-7月，成交量本該明顯下滑，卻逆勢上揚。

原因有兩個：5月國家救市政策疊加重慶6月多個大中介降中介費。

淡季，二手房成交量漲了。

從這個角度看，確實暖了，但這個暖是假象。

因為不管是對比去年同期還是今年5月，房價都在持續下行。

二手房帶看量從5月開始持續減少。

成交量的維持，靠的是政策短暫刺激。

藥效一過現原形，多空情緒還是沒有徹底翻轉。

暖了？卵了！

8月，二手房成交量開始下滑。

9月，全國樓市頹勢已比較明顯。

重慶二手房本來持續收窄的跌幅也擴大了：

7月與8月的二手房成交價月環比跌幅收到0.7%和0.8%，9月前半月反彈到1%。

很顯然，金九銀十欠奉。

現在樓市急需新一輪救市政策續命。

新問題來了：賣不賣？

據說新一輪降低存量房貸政策已經確定要來了。

既然如此，房子賣還是不賣？

屆時利率降了，月供壓力會變小，要不要繼續扛？

本來房子也是虧了幾十萬在賣，要不是怕房價繼續下探，很多人并不想賣房。

短期主義與長期主義

坊間傳聞存量房貸要降80個bp，就算屬實，這畢 竟也只是短期利率表現。

蔚藍認為，決策賣房，應該看長遠。

央行已經說清楚了，評估房子價值，靠租售比。

重視租售比

央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》指出：

租金是影響住房價值的核心變量，利率水平趨于下行，房租折現對房產價值影響越來越大。

長期看租金有望穩步上漲，租賃住房總收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率。

蔚藍在2021年的文章中，也曾提醒過，投資房產要開始重視租金：

央行報告摘錄的最后一句話，需要反復閱讀并理解深意。

這意味著，我國經濟高增長時代結束了，未來會不斷降息且長期維持低利率。

低利率時代下，錢不好賺，各類投資收益率會明顯下滑，3%的租售比會變得可觀。

租售比參考值：3%

未來，存款利率將會低入塵埃，接近于0。

房貸利率也會遠低于3%，否則3%的租售比，就是負收益了。

蔚藍總結央行的報告：

房子能有3%的租售比，代表可以考慮繼續持有。

不要看不起3%的回報率。

未來大眾很難找到回報率高于3%，安全穩健的投資品。

房子，依然是穿越周期的極佳投資品。

高租售比房子缺點

重慶很多房子租售比還沒有到3%，但有一小撮卻有4%甚至5%以上。

這類房子往往品質不佳： 老破小、單體樓......

改善時代，房子品質差容易影響增值。

享受了高租金，可能就沒有好漲幅。

甘蔗哪有兩頭甜！