江寧東山，騰挪出1幅稀缺的純宅地，且有望是城市TOD里的住宅組團！

最近，南京市規劃和自然資源局發布了一則《東山副城老城北片區控制性詳細規劃》NJNBd051—05規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），地鐵5號線文靖路站以東，將上新1幅用地面積近7公頃的二類居住用地。

這兩年，東山陸續賣了一些宅地，但離東山中心地段這么近的，還真不多見。這塊地的資質如何？接著往下看。

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根據規劃，涉及修改的地塊東至現狀小區、南至芙閣路、西至土山路、北至文靖路，內部主要為居住小區及空地。

主要優化內容，重點劃好了：

①05-05、06、07、08四個地塊合并為1幅二類居住用地，用地面積約6.94公頃，容積率≤2.0，建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、綠地率≥30%；

② 05-02商住混合用地調整為商辦混合用地，用地面積約1.24公頃，容積率≤1.8，建筑密度≤50%、建筑高度≤24米、綠地率≥20%，配建一處基層社區中心，并提供不小于90個社會停車位；

③ 取消05-10基層社區中心地塊；

④ 將05-11地塊街旁綠地拆分為2幅用地，其中東側地塊根據現狀權屬及土地證恢復為二類居住用地，用地面積約0.17公頃；

⑤ 優化幼托用地位置，用地面積由0.32公頃調整為0.50公頃，容積率≤1.1，建筑密度≤35%、建筑高度≤15米、綠地率≥35%，班級規模由6班調整為9班。

修改前規劃管理單元圖則：

修改后規劃管理單元圖則：

用地布局這么優化，好處是什么？銳評君認為：

一方面，合并而來的二類居住用地避免了分散式開發，且地塊四至更為規整、體量相對大，開發難度小；另一方面，地塊周邊的基層社區中心、停車位、幼托用地等同步進行了優化，不光有住區，還有相應的齊全配套，有種小范圍內城市更新的味道。

需要指出的是，這塊地曾出現在今年5月的蘇州土地展上，當時地塊容積率等詳細指標雖然沒有披露，但明確地塊為東山主城土山路片區城市更新項目的組成部分。

按照官方的設想，將以地鐵5號線東山站、文靖路站兩個站點為核心，打造創新TOD開發模式的政務商服新中心、城市會客廳，真正助力“東山再起”。

現階段，這塊新騰挪的宅地，是這幾年東山“含金量”最高的地塊，近江寧區人民大會堂、上元大街等代表性地標，一站地鐵即達萬達廣場，東山小學、江寧醫院、東山公園等配套也能近距離輻射。

地塊周邊，匯聚了北苑閣新村、康馨花園、匯景新苑等有年頭的老小區，未來地塊入市，將直接滿足可觀地緣客的改善需求。

02

骨灰級老盤+新出讓宅地，目前江寧東山在售+待售新盤多達8家，競爭激烈。

各樓盤均價來源于南京網上房地產，僅供參考

具體來看：

中天美好G17，率先試水第四代住宅

南京第四代住宅的風，也吹到了江寧。

位于江寧東山、與萬科金域國際隔一條同夏路對望的中天美好G17，于8月14日出讓、8月21日出規劃，可謂兵貴神速，將打造東山首個第四代住宅。

根據規劃，G17規劃有6棟16-18層住宅，2、5、6號樓做了首層架空設計，其中，2號樓還設置了景觀廊架。

從效果圖可以看到，G17的立面南向設置了錯位露臺，并根據不同位置布局，設計了不同的開間，搭配金屬線條和大面玻璃，非常具有視覺張力。

不過，G17的戶型面積段、入市時間等還沒有確切消息，江寧東山的地緣買家要再等等。

海玥華府、都薈啟境為現房銷售狀態

海玥華府、都薈啟境都位于江寧醫院湖山路院區附近，兩家樓盤都已交付、即買即住，各有亮點：

海玥華府是精裝科技住宅，主力戶型115、135、143㎡，精裝銷許均價約34345元/㎡；

都薈啟境被萬科接手后，二期的園林景觀、建筑立面、戶型設計等都做了迭代，主力戶型104、124、125㎡，精裝均價約28000元/㎡。

都薈啟境實景圖

中天云來、武夷七里湖山，嘗試迭新

中天云來和武夷七里湖山都是去年入市的新盤，中天云來的宋韻風，七里湖山的華為全屋智能4.0系統，都是開發商對產品的迭新動作。兩家新盤里，中天云來動作最快，已經基本售罄。

上善居、聚景園，產權均縮水超20年

上善居、聚景園，都是2001年通過協議出讓方式出讓的地塊，至今產權都已縮水23年。

上善居近都薈啟境，主力戶型88、126㎡，毛坯交付，銷許均價26000元/㎡，預計今年底交付。

聚景園在江寧東山的上元大街與東新南路交匯處，與萬達廣場的直線距離約800米。

項目的兩棟住宅建在商業上，一層六戶，1號樓主力戶型為119㎡、156㎡、160㎡；2號樓主力戶型為93㎡、135㎡、156㎡，毛坯銷許均價28000元/㎡。

由于拿地時間較早、產品規劃脫節，這兩家骨灰級老盤或多或少都存在戶型設計、園林景觀等方面的硬傷，難以打動買房人。

復盤下來，不難發現文靖路地鐵口的全新宅地，無論是城市規劃、地段配套，還是地塊本身的體量、容積率等，都較上善居、七里湖山、中天云來等出色不少，地緣改善買家可以強關注。

相當長一段時間里，在地鐵、成熟商圈等的加持下，江寧百家湖、小龍灣等后起之秀脫穎而出，招商蛇口、華發、仁恒等品牌房企陸續進駐，打造百家臻園、嘉和華府、仁恒龍灣等改善新盤，包攬江寧的改善需求。

隨著地鐵5號線江寧段的開通，以文靖路站旁的全新宅地為支點，東山能否借助TOD的打造與興起，重回江寧頭部？不妨一起拭目以待。