文/謝逸楓

2024年9月24日，央行推出一攬子房地產(chǎn)重磅政策，目標(biāo)是加大貨幣政策調(diào)控力度，進(jìn)一步支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。一是近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。二是降低存量房貸利率。

具體是引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。三是統(tǒng)一房貸最低首付比例。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

之所以說是平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，因?yàn)椴煌臅r(shí)期、不同的地區(qū)、不同的銀行，存量房貸利率的水平是不一樣的。所以這個(gè)下降我們預(yù)測的下降的幅度是一個(gè)預(yù)期的平均數(shù)。

這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭1.5億人口，每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概在1500億。有助于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。有利于減少提前還貸行為。壓縮違規(guī)置換存量房貸空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益。維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的秩序。

央行近期會(huì)發(fā)布存量房貸調(diào)整文件，但銀行也需要一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。另外，將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，銀行客戶雙方基于市場化的原則，自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整。

2023年9月存量房貸利率下調(diào)，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)（占存量按揭約60%），平均降幅約70bp，涉及超5000萬戶、1.5億人，減少借款人利息支出每年1600億元-1700億元，戶均每年減少3200元。

四是創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持股票市場發(fā)展。創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利，支持符合條件的證券、基金、保險(xiǎn)公司通過資產(chǎn)質(zhì)押，創(chuàng)設(shè)專項(xiàng)再貸款，引導(dǎo)銀行向上市公司和主要股東提供貸款，支持回購、增持股票。

五是延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。前期，央行和金融監(jiān)管總局出臺(tái)了“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款這兩項(xiàng)政策，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

其中房企存量融資展期、經(jīng)營性物業(yè)貸款等階段性政策，原來按照文件是2024年12月31日到期，央行這次和金融監(jiān)管總局作出決定，把這兩個(gè)政策從2024年12月31日延長到2026年12月31日。

六是優(yōu)化保障性住房再貸款政策。為進(jìn)一步增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵(lì)，央行將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。原來商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動(dòng)商品房的去庫存進(jìn)程。

對出險(xiǎn)房企、項(xiàng)目保交樓是利好，對單個(gè)被收購項(xiàng)目的再貸款支持力度增加了67%，降低了地方政府籌資和協(xié)同推進(jìn)的壓力。央行配資面將會(huì)收窄，原來能夠撬動(dòng)商業(yè)銀行5000億元左右的資金，目前只能撬動(dòng)3000億元左右保障房再貸款。

七是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由央行提供再貸款支持。這項(xiàng)政策央行和金融監(jiān)管總局還在一起研究。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)史詩級(jí)救市來了，堪稱一攬子房地產(chǎn)救市計(jì)劃方案，包括為降準(zhǔn)、降二套房貸首付比例、降存量房貸利率、創(chuàng)設(shè)新的政策工具、延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地。

今天上午，央行宣布新一輪房地產(chǎn)救市王牌大招，分別為降準(zhǔn)、降二套房貸首付比例、降存量房貸利率三大重磅政策，堪稱史詩級(jí)救市。簡單說就是為房地產(chǎn)放血、輸血、加杠桿、降門檻、降負(fù)債。

從房貸政策來看，房地產(chǎn)市場迎來史詩級(jí)救市大招，超過了2008年、2014年的政策力度。首先存量房貸利率下降約50個(gè)基點(diǎn)，其覆蓋面和規(guī)模上來看，應(yīng)該會(huì)超過前二輪。其次二套房貸首付比例最低25%降至15%，歷史最低。同時(shí)降準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，降準(zhǔn)、降二套房貸首付比例、降存量房貸利率，對市場來說，究竟意味著什么？第一，意味著中國貨幣政策開啟新一輪寬松期。第二，意味著中國房地產(chǎn)房貸政策進(jìn)入歷史最寬松期，即低利率、低首付。

第三，意味著中國房地產(chǎn)救市首次進(jìn)入首次、改善住房需求加杠桿時(shí)代。第四，意味著中國房地產(chǎn)將加速市場筑底，加快市場見底、反彈預(yù)期。第五，意味著房地產(chǎn)市場迎拐點(diǎn)信號(hào)，量價(jià)進(jìn)入新一輪上行周期的預(yù)期。

一是降準(zhǔn)，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。

筆者認(rèn)為，降準(zhǔn)0.5%，意味1萬億流動(dòng)性資金進(jìn)入市場，最大的利好是可以降低企業(yè)實(shí)際融資成本。其中對房企的融資成本下降，改善房企融資環(huán)境，緩解資金鏈緊張局勢，是非常利好的。同時(shí)有利改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表，緩解債務(wù)壓力。

二是降低存量房貸利率，約50個(gè)基點(diǎn)（實(shí)際上是47個(gè)基點(diǎn)）。具體是引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。筆者認(rèn)為，降低存量房貸利率是必要的，是合理的，是大趨勢的。

筆者認(rèn)為，降低存量房貸利率，對業(yè)主來說是影響力巨大。第一是有利減輕居民還貸債務(wù)負(fù)擔(dān)，緩解月供違約、提前還貸、斷貸現(xiàn)象。第二是有利提振住房消費(fèi)潛能和擴(kuò)大投資，打通一二手房堵塞，加速流通。第三是抑制提前還貸現(xiàn)象。

第四是有利金九樓市月底掀起一波成交小高潮行情，為房企沖刺銷售業(yè)績。有利銀十樓市到來打好鋪墊。有利長期的房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。有利短期內(nèi)，刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，穩(wěn)預(yù)期。有利中期房地產(chǎn)市場調(diào)整期平穩(wěn)過渡。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)，有利于減緩提前還貸現(xiàn)象的發(fā)生，并提振房地產(chǎn)市場，帶動(dòng)“金九銀十”住房消費(fèi)?！半m然‘金九’還剩一個(gè)星期左右，但應(yīng)該會(huì)來迎來一波小高潮，10月份可能才會(huì)真正迎來火熱的行情。

國泰君安研報(bào)指出，2024年6月居民房屋按揭貸款早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著居民提前還款強(qiáng)度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢。但是居民房屋按揭貸款早償率依然超過23%。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率降低約50個(gè)基點(diǎn)后，意味著100萬元房貸30年減少10萬元。以100萬元房屋商業(yè)按揭貸款30年、等額本息還款計(jì)算，每月可以降低大約280元，每年減少3360元，30年可以節(jié)省10萬800元利息。

如果按照100萬元房屋商業(yè)按揭貸款30年、等額本息還款計(jì)算，假如存量按揭利率下調(diào)70bp-82bp估算可降低借款人月供約400-500元之間，每年減少4800元-6000元之間，30年減少14.4萬元-18萬元之間。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率下降，應(yīng)該會(huì)包括首套房貸、二套房貸。利好幅度較大城市應(yīng)該是首套房、二套房當(dāng)?shù)乩时容^高的一線城市和二線城市廈門、杭州等城市及三四線核心等城市，此次利好幅度較大。

此次存量房貸利率下降，只確定幅度，沒有具體確定存量房貸利率下降的覆蓋面，是包括存量房貸首套、二套，還是針對首套。沒有具體確定存量房貸利率下降的規(guī)模，是23萬億元（2023年9月，占存量房貸的60%）還是約38萬億元。

按照2021年9月7日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人說，截至2021年7月末，個(gè)人按揭貸款首套房占比達(dá)到92%，二套房貸占比不足10%。說明首套房貸占比大，二套房占比較低，受惠幅度小。預(yù)計(jì)到2024年7月末二套房占比應(yīng)該會(huì)超過15%。

從存量房貸利率下降幅度來看，約50個(gè)基點(diǎn)，實(shí)際上是47個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)低于市場預(yù)期的82個(gè)基點(diǎn)，低于2008年112個(gè)基點(diǎn)、2023年73個(gè)基點(diǎn)。按照央行數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度新發(fā)放住房貸款利率為3.45%，中間相差82基點(diǎn)。

這其中有35基點(diǎn)，源自于LPR本身的調(diào)整，剩余47BP則是存量住房貸款利率的潛在調(diào)降空間，本次存量住房貸款利率下調(diào)的區(qū)間為47BP。如果存量住房貸款利率下降80個(gè)基點(diǎn)，就需要LPR本身的調(diào)整。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率下降的力度、覆蓋面、規(guī)模，決定存量房貸利率下降對房地產(chǎn)市場的影響力，而銀行對存量房貸利率下降的最后執(zhí)行、落實(shí)，決定著對房地產(chǎn)市場的效果，因此，此次存量房貸利率下降的市場效果有待觀察。

盡管現(xiàn)在央行宣布存量房貸利率下降，不是意味著現(xiàn)在存量房貸業(yè)主馬上可以享受約50個(gè)基點(diǎn)利率下降的優(yōu)惠政策，因?yàn)榇媪糠抠J下降，需要央行給銀行發(fā)指導(dǎo)文件，銀行才會(huì)出具體實(shí)施細(xì)則，通過技術(shù)操作完成，預(yù)計(jì)在10月初逐漸執(zhí)行。

從前二次存量房貸利率下降操作看，首先是央行發(fā)指導(dǎo)文件給銀行總行，總行出方案，降存款利率。其次是銀行對存量房貸盤點(diǎn)、利差計(jì)算。再次是支行、分行對各自的存量房貸盤點(diǎn)、利差計(jì)算、業(yè)主情況。最后是城市、銀行分批落實(shí)。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)的背后是利益之爭博弈，實(shí)質(zhì)上是銀行與央行之間的博弈，銀行與存量房貸業(yè)主之間的博弈，銀行與存款業(yè)主之間的博弈。如果三方無法實(shí)現(xiàn)利益平衡，銀行是不會(huì)自虧利潤的。

實(shí)際上，存量房貸利率下調(diào)，最主要的原因就是銀行的利息差，應(yīng)該是有彌補(bǔ)的辦法。所以，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程加快，例如銀行降低存款利率（自住調(diào)整降存款利率）、降準(zhǔn)、逆回購?fù)斗咆泿沤o金融機(jī)構(gòu)。

央行給出的引導(dǎo)商業(yè)銀行，并非強(qiáng)制要求，商業(yè)銀行能否全面執(zhí)行存量房貸利率下調(diào)，值得關(guān)注。此次降低存量貸款利率給出了明確的操作方向，歷史存量是LPR+浮動(dòng)點(diǎn)的形式，以后會(huì)去掉浮動(dòng)加點(diǎn)部分，直接回歸到LPR本身。

說明未來將會(huì)是以LPR為基準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，這意味著，一旦未來進(jìn)入漲息通道后，購房者的存量貸款利率是上升的，此次調(diào)整是短期銀行讓利。因?yàn)橹苯踊貧w到LPR本身，不是絕對空間的調(diào)整。

從市場競爭情況看， 不同城市按揭利率差異較大，即使是同一個(gè)城市中， 各家商業(yè)銀行定價(jià)各有不同。 未來能夠?qū)Υ媪孔》抠J款調(diào)降利率，如何在不同城市之間做協(xié)調(diào)和平衡，如何制定一個(gè)相對合理的調(diào)整幅度，需要政策制定者的智慧。

三是統(tǒng)一房貸最低首付比例，首套、二套首付比例首次統(tǒng)一歷史最低。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

筆者認(rèn)為，統(tǒng)一將首套房、二套房的首付比例由25%降至15%，說明首次剛性需求、改善型住房需求將同時(shí)釋放，將全面激活改善型、換房型的購房需求。有助于促進(jìn)二套房、改善型住房的首付比例和購房門檻降低。

統(tǒng)一將首套房、二套房的首付比例由25%降至15%，對于改善型、換房型的需求釋放是比較大的重大利好，能夠降低改善型、換房型的購房門檻、首付壓力，疊加降低按揭貸款利率，增強(qiáng)購房能力，對一線城市和二線城市影響大。

按照二套房首付比例由25%降至15%的新房貸規(guī)則，以購購二套房新房100平方米，單價(jià)2萬/平方米，購房總價(jià)200萬元來看，過去首付比例最低為25%，首付款需要50萬，現(xiàn)在首付比例降至15%，首付款僅為30萬，直接減少20萬。

從今年樓市5.17新政來看，新房的首套房、二套房貸款利率下降和首套房首付比例下降政策執(zhí)行、落實(shí)來看，基本上為節(jié)奏緩慢，逐漸執(zhí)行，落實(shí)的城市數(shù)量不到全國城市總數(shù)量的40%，執(zhí)行和落地效果不理想。

預(yù)計(jì)二套房貸首付比例下降至15%政策，不會(huì)在全國層面統(tǒng)一執(zhí)行、落地。短期內(nèi)，一線或者二三線城市、個(gè)別銀行執(zhí)行、落地，后面逐漸的有城市、銀行跟進(jìn)執(zhí)行、落地，能否執(zhí)行到全國總城市數(shù)量的40%-60%有待觀察。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場迎來史詩級(jí)救市大招，貨幣政策方面超過了2008年和2014年的政策力度，尤其是二套房首付比例下調(diào)至15%，達(dá)到了歷史最低。但是存量房貸下調(diào)的覆蓋面與規(guī)模，現(xiàn)在尚不太清楚，應(yīng)該會(huì)超過2008年與2023年。

為什么迎來“三降”的房地產(chǎn)史詩級(jí)救市？歸根結(jié)底是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長需要和房地產(chǎn)指標(biāo)及房價(jià)、成交量、資產(chǎn)價(jià)格超跌及市場預(yù)期弱（入市信心不足、收入預(yù)期低、房價(jià)下降預(yù)期）、房企債務(wù)和交房風(fēng)險(xiǎn)蔓延有直接的關(guān)系。

與美聯(lián)儲(chǔ)降息有關(guān)聯(lián)。9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)降息，聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，被視為新一輪降息通道開啟。9月20日，中國9月LPR出爐，1年期和5年期以上LPR均未調(diào)整，1年期LPR仍為3.35%，5年期以上LPR仍為3.85%。

官方的表述已經(jīng)說明，2024年9月5日，央行表示，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。目前來看，LPR不降息，不意味著存量房貸利率不下降。

存款利率下降和對存款“手工補(bǔ)息”的控制，存款搬家到銀行理財(cái)市場。今年上半年，銀行理財(cái)規(guī)模超越29萬億元，逼近歷史高點(diǎn)。中信證券估計(jì)，在國有銀行的帶動(dòng)下，2024年下半年理財(cái)規(guī)模有望重新站上31萬億元的歷史高位。

2023年9月份超過23萬億元存量房貸（占比60%）完成利率下調(diào)，平均降幅達(dá)0.73%，短期內(nèi)下調(diào)的可能性小。目前銀行的凈息差已跌至1.54%，達(dá)到一個(gè)歷史低點(diǎn)，明顯低于銀行合理盈利空間的1.8%門檻。

截至8月底，我國10年期、30年期國債利率分別降至2.1%和2.3%，未來還將會(huì)繼續(xù)下降，這也導(dǎo)致銀行凈息差繼續(xù)在警戒線下方走低。2024年二季度，銀行業(yè)凈息差為1.54%，連續(xù)六個(gè)季度低于1.8%的警戒線。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年上半年末，全國房地產(chǎn)貸款余額53.1萬億元（其中個(gè)人住房貸款37.79萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款13.77萬億元），占所有信貸余額（250.85萬億元）的21.2%（2023年22.1%和2019年29.0%）。

今年二季度末，銀行的個(gè)人按揭貸款余額為37.79萬億元，比最高值的2022年三季度的38.9萬億元，下降了1.1萬億元，并且這個(gè)趨勢還在延續(xù)。未來銀行會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁出去，通過降低存款利率，拉大當(dāng)前的存貸利率差。

筆者認(rèn)為，存量房貸利率沒有下調(diào)前，存量房貸業(yè)主如何“自降”？目前可以通過三種方式來調(diào)整：一是采取轉(zhuǎn)按揭方式，即將房子“賣”給自己人，然后重新找銀行按揭。二是進(jìn)行 “商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款。

三是存量按揭客戶與銀行重新協(xié)商房貸利率。第一種方式政策未放開，轉(zhuǎn)按揭如果放開會(huì)造成銀行間的惡性競爭，同一銀行則可以實(shí)施。第二種方式，需要符合條件。第三種方式很難實(shí)現(xiàn)，一般銀行不會(huì)重新商定利率，除非有特殊情況。

目前來看，市場上的新房首套、二套房貸利率分別為2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房貸利率分別為3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。新房與存量的首套房貸利率差為0.90%-1.30%，二套為1.90%-2.33%，可謂差別大。

筆者認(rèn)為，從降低居民還貸負(fù)擔(dān)、提振住房消費(fèi)潛能、抑制提前還貸、刺激房地產(chǎn)復(fù)蘇四個(gè)角度看，本次存量住房貸款降息是有其合理性的，是大勢所趨。總結(jié)來看，過往兩次存量按揭利率調(diào)整均有所成效。

存量住房貸款利率下調(diào)，有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、振興房地產(chǎn)市場?？梢詾榻杩钊斯?jié)省利息還款，減輕居民的負(fù)債壓力，擴(kuò)大消費(fèi)和投資。有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，提振購房信心。

筆者記得，兩次（2008年、2023年）存量按揭利率下調(diào)。08年次貸危機(jī)下，政策著重于擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生。23年居民部門出現(xiàn)提前還貸、貸款置換的現(xiàn)象，政策著重于引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序。

央行發(fā)布通知， 自2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，此前為0.85倍。 央行規(guī)定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求。

2023年8月31日，央行、國家金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》， 主要對兩類情形下的按揭利率進(jìn)行了調(diào)降，首套個(gè)人住房貸款。 認(rèn)房不認(rèn)貸后，符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人住房貸款。

2023年第四季度超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，涉及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出約1700億元，戶均每年減少3200元。

下調(diào)力度看。2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調(diào)低至0.7倍。同時(shí)放開轉(zhuǎn)按揭。按揭貸款利率7.47%（5年以上中長期貸款利率）計(jì)算，調(diào)整力度為112BP。2023年8月的存量貸款利率下調(diào)針對的是存量首套房貸。

超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73%。覆蓋面看，23萬億存量首套房貸覆蓋存量按揭的60%。政策效果看， 2023年8月存量房貸利率調(diào)降政策執(zhí)行力強(qiáng)，實(shí)施效果好，主要體現(xiàn)有效緩解提前還貸現(xiàn)象、持續(xù)提升居民消費(fèi)能力。

筆者認(rèn)為，未來存量住房貸款降息，即覆蓋面和調(diào)整幅度是重點(diǎn)。覆蓋面看， 2023年8月調(diào)整只針對首套房貸，覆蓋了存量規(guī)模的60%，未來需關(guān)注能否全面覆蓋。調(diào)整幅度看，2023年8月調(diào)整23萬億存量首套房貸調(diào)整后平均利率4.27%。