最近這段時間，蘇州各個區(qū)域核心板塊的新盤動作頻頻。

尤其是綠城桃源里、紫金翡麗甲第的取證，綠城逸廬的示范區(qū)共公開，再一次把區(qū)域房價預(yù)期拔高。

再回看蘇州的唯一“一核”——姑蘇區(qū)，目前的房價天花板仍是姑蘇南門的和月泊庭項目，備案均價為5.2萬元/㎡。

那未來的姑蘇區(qū)新房還有期待嗎？

2023年，姑蘇區(qū)新房的供應(yīng)量大為增加，斷供許久的南門、滄浪新城都迎來了純新盤的供應(yīng)。隨著新房限價放開，核心板塊改善盤的入市也帶動了高端改善購買力的崛起。

但進入2024年，這一情況卻發(fā)生了反轉(zhuǎn)。截至目前，姑蘇區(qū)僅出讓了一宗建面6438㎡的住宅地塊。

新房方面，在售的樓盤不少，但純新盤卻不多，多位于胥江、平江新城板塊。

注：天地源平江觀棠、璀璨平江、桃溪瀾園等尾盤在售，故未列入表格

隨著供應(yīng)減少疊加大環(huán)境的影響，我們能發(fā)現(xiàn)今年姑蘇區(qū)新房成交同比去年整體降幅還是比較明顯的。

另一方面，目前在售的新房中，僅華潤潤宸、熙和平江雅園等少數(shù)項目有建面120㎡以下產(chǎn)品，大部分新盤戶型起步都在130-140㎡，南門的和月泊庭起步面積甚至直接在164㎡，以滿足高端改善客群對于純粹圈層的需求。

所以，隨著新房戶型越做越大，疊加二手房市場的性價比優(yōu)勢，不少剛需、剛改買家自然而然選擇了二手房，這也是今年姑蘇區(qū)新房成交量減少的原因之一。

比較典型如平江新城板塊。

雖然板塊新房價格戰(zhàn)非常“卷”，但二手房活躍程度仍明顯更高。

像板塊內(nèi)這兩年二手房成交熱度很高的萬達廣場，總價150萬左右就能買一套剛需的兩室戶型。

此外，板塊內(nèi)的高層次新房，價格不斷承壓下行，也吸引了不少追求性價比的改善客群。

綜上，我們可以看出，當(dāng)前姑蘇區(qū)新房與二手房市場的分化還是比較明顯的。

但區(qū)域價值決定房產(chǎn)價值，姑蘇區(qū)新房市場依然備受期待。像今年的擬出讓地塊清單出爐中，姑蘇區(qū)核心就有多宗低密宅地待出讓，以容積率來看均將打造為低密別墅。

1,晉府水巷別墅東地塊

該地塊位屬姑蘇區(qū)古城4號街坊，占地面積6公頃，容積率僅0.6。

周邊的住宅項目，晉和水巷別墅、拙政別墅、潤園、北園府、拙政江南......都是姑蘇千萬級的頂豪別墅產(chǎn)品。

值得一提的是北園路片區(qū)的拙政江南，也是當(dāng)前姑蘇區(qū)樓面地價的保持者，2018年由中鐵建以43167元/㎡的樓面價競得，溢價率43.89%。待地塊出讓，能否出現(xiàn)姑蘇新地王，也頗具看點。

2，觀前街原蘇州印刷廠地塊、原二中地塊

這兩宗地塊相信大家也不陌生，我們之前也曾介紹過。

“干將路、人民路、觀前街旁”這些地段的描述，就已經(jīng)是對這兩宗地塊最好的注解了。

這里才是不少老蘇州眼中真正的市中心，對于有姑蘇情懷的客戶，不僅是地段帶來的配套優(yōu)勢，古城核心的建筑、街巷、環(huán)境、文化內(nèi)涵等都是吸引他們的標簽，含金量非常高。

3，天薇巷地塊

地塊占地面積4.8畝，容積率0.7，就在天薇巷西、大樹頭巷北，屬于十全街板塊。

其也處于古城核心區(qū)，距離軌交4號線、5號線距離都不遠，未來出行便利。教育資源更是相當(dāng)優(yōu)秀，附近有蘇州第十中學(xué)、滄浪實驗小學(xué)、振華中學(xué)、姑蘇區(qū)實驗小學(xué)等。

在古城保護的基礎(chǔ)上進行城市更新，姑蘇區(qū)正探索以街坊為單位的繡花式城市更新模式，所以我們才能看到以上這些古城核心的低密宅地。

未來，待到以上地塊入市必將吸引全城頂豪的目光，姑蘇區(qū)房價也必將迎來新的突破。

姑蘇區(qū)“破5”只是時間問題。

除了頂豪客戶關(guān)注的古城核心別墅，蘇州護城河外多個板塊也有不少期待。

典型如金門板塊。

在今年下半年的首場土拍中，蘇地2024-WG-Z08地塊被瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司競得。

另一宗宅地占地4.37公頃，容積率1.64，則待出讓。

并且隨著城市更新進程，未來金門板塊也或?qū)⒊蔀楣锰K區(qū)的新房供應(yīng)主力之一

兩宗位置都很不錯，就在保利姑蘇瑧悅旁。

交通方面，地塊距地鐵1號線桐涇北路站約800m，距2號線石路約1.4公里。

商業(yè)方面，地塊近石路商圈，還可通過地鐵直達山塘街、觀前街等。

周邊還有蘇州第五中學(xué)、金閶實小、金閶外國語等教育資源。

從房地產(chǎn)市場行情來看，金門板塊近幾年出地較少，直到今年保利姑蘇瑧悅項目入市，板塊改善需求才得以釋放。

保利姑蘇瑧悅是保利“悅字系”作品，其打造了姑蘇區(qū)少有的洋房社區(qū)，展現(xiàn)出更低密、更高的舒適度、私密性、得房率以及更純粹的圈層。戶型打造上，建面143㎡，160㎡，180㎡戶型，皆是四房設(shè)計，可以說非常“高階、純粹”。

項目裝修標準也給人一種高級感：大金中央空調(diào)、蘭舍新風(fēng)、菲斯曼地暖三大件齊備。廚房不僅油煙機、灶具、洗碗機配齊，還配備了美國濱特爾的凈水器；主衛(wèi)選用德國唯寶浴缸、高儀的花灑......(最終以實際交付為準)

社區(qū)打造上，保利·姑蘇瑧悅已二展呈現(xiàn)，將社區(qū)門頭、園林景觀、公區(qū)大堂、局部地庫等進行“預(yù)交付”，給足客戶在交付前等待與期盼的安全感。

值得一提的是，保利蘇通近期還舉辦了“一起破風(fēng)去”保利蘇通乘風(fēng)節(jié)，為騎行愛好者與購房者準備了一系列好禮，認購即有機會抽取萬元公路自行車，還有從低門檻首付到量身定制付款計劃，再到置換兜底的全方位服務(wù)，感興趣的朋友不妨前往項目了解詳情。

此外，像滄浪新城、金閶新城也均有宅地待出讓。

然而，我們必須意識到，隨著住宅逐漸回歸居住本質(zhì)，當(dāng)前的改善型購房者更加注重住宅產(chǎn)品的實際品質(zhì)。這也考驗房企在業(yè)態(tài)創(chuàng)新或品質(zhì)提升方面的能力，以實現(xiàn)超越競爭。

像今年，園區(qū)、新區(qū)、相城、吳江等區(qū)域新房產(chǎn)品力都有一定突破，而姑蘇區(qū)由于缺乏新增供應(yīng)的原因，沒有新的有突破性的產(chǎn)品上市，這也是今年以來區(qū)域新房市場平淡無奇不可忽視的原因。

我們一直說，區(qū)域價值決定房產(chǎn)價值，姑蘇區(qū)永遠是蘇州的核心。

2023年的姑蘇區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，新房房價“破5”，產(chǎn)品迎來進階......雖然今年區(qū)域新房去化同比有所減少，但從長期來看，姑蘇區(qū)無論是狹義庫存（取證）或是廣義庫存的去化周期，在六大區(qū)中市場都是健康的。

作為蘇州永遠的“一核”，城市價值不斷進階的姑蘇區(qū)當(dāng)然值得更優(yōu)質(zhì)的人居產(chǎn)品來匹配。

伴隨城市更新、土地規(guī)劃調(diào)整，未來更加低密，地段“含金量”更高的宅地或?qū)⑴c我們見面，我們有理由相信未來姑蘇區(qū)樓市將會有更大的爆發(fā)力！

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

免責(zé)說明：文章中所有觀點和數(shù)據(jù)均為獨立見解，僅供參考，克而瑞不對引用文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)及其所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，且就文章相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。