文/樂居財經魏薇

沒有最卷，只有更卷。

在“卷王之王”北京順義，陽臺是標配，不僅贈送面積多，得房率高，項目品質也高。

這次，北京城建在順義又卷出了新邊際：一個新項目的得房率創了新高。

前幾日，“星悅時光AURORA”視頻號發布了項目案名及部分信息，視頻號名稱即案名，戶型面積段為77-107㎡，精裝純洋房。

星悅時光一次性贈送了“飄窗+設備平臺+挑空+陽臺”，讓小戶型的得房率飆升。

建筑面積約77㎡的三居使用面積達到了約97.11㎡；建筑面積約87㎡雙衛三居，（中戶）使用面積約106㎡、（邊戶）使用面積約110㎡；建筑面積約107㎡大四居，使用面積約135㎡。三個戶型的得房率均超100%，最高達126%。

按照大多數項目80%左右的得房率計算，一套建筑面積約為77平方米的三居室，星悅時光的實際可用面積將比一般情況多出35平方米。以4萬元/㎡的平均售價計算，這部分額外的空間價值相當于140萬元，接近小半套房子的價值了。

這相當于一種變相降價。

星悅時光是城建發展開發的樓盤，后者的母公司是北京城建。城建發展雖然有北京城建的“庇護”，但雙方擺脫不了同業競爭。北京城建和旗下子公司的很多項目，并未裝入上市平臺。

今年上半年，城建發展的銷售面積與銷售額同比都大幅下滑。營業收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

牽手深圳國企

星悅時光所在地塊是由北京城建投資發展股份有限公司（簡稱“城建發展”）和蘇州南山新吳房地產開發有限公司（簡稱“南山新吳”）聯合體在今年6月27日競得，位于北京順義區仁和鎮臨河村棚戶區改造土地開發A片區，成交價11.9億元。銷售指導價為44000元/平方米，上下浮動8%。

城建發展的母公司是“北京城建集團有限公司（簡稱：北京城建）”，后者對前者的持股比例為43.84%。

2024年7月10日，項目建設單位北京城建南山置業有限公司（簡稱“城建南山”）成立，注冊資本1億元，城建發展持股51%，南山新吳持股49%。

8月22日，項目規劃公示，2個居住地塊共規劃23棟住宅樓（其中北地塊11棟住宅樓，南地塊12棟），7-11層，容積率僅1.6。并將無償代建3200平方米的托幼用地。

南山新吳成立于2014年5月21日，注冊資本5億元，由深圳市南山房地產開發有限公司（簡稱“南山地產”）100%控股，母公司是南山控股（002314.SZ)，背后的股東為招商局集團、深圳國資委和廣東環保集團、中海油集團等大型國資企業。

這是南山控股首次北上進京拿地。

南山控股的支撐性業務就是房地產開發，2023年，其房地產業務的營收占比超過60%，期內房地產銷售累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%，權益銷售金額121.3億元，同比增長60.7%，合并報表范圍內項目累計實現并表口徑銷售金額96.6億元，同比增長142.1%。

但營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。期內，實現營業收入120.57億元，同比減少0.77%；歸母凈利潤1.47億元，同比減少78.41%。

2024年上半年，南山控股實現營業收入27.23億元，同比下滑65.54%，凈利潤虧損1.18億元，同比下滑-563.76%。

頂著業績虧損的壓力，南山控股在項目公司成立不久后向城建南山提供財務資助，資助金額為5.78億元，資助總額度不超過9.46億元，目前已使用額度為6.83億元。

資助資金主要用于支付土地價款、工程建設支出等，資助期限設定為三年。公告中，南山控股并未提及利息問題，南山控股或其子公司還將為城建南山提供不超過2.94億元的連帶責任擔保。

星悅時光直線距離6公里以外的順義南彩鎮，也有個新盤：青年ONE，出自北京住總集團有限責任公司（簡稱“住總集團”）。

住總集團在北京城建旗下，也就是說，城建發展與住總集團是兄弟公司關系。

在星悅時光主打剛需的項目中，北京城建還打造了近2000平方米的庭院會所，洄游連廊設計。這樣的配置，更多會出現在定位豪宅的項目中。

項目配置高、得房率高、性價比高，北京城建每個小心思都戳中了年輕人的購買點。

青年ONE主打剛需地鐵房，有三個戶型：72平米、89平米和105平米。跟星悅時光的戶型面積分布非常接近，針對的也是同一批客戶群體。星悅時光還將“77㎡神戶型、真三居、拒絕2+1”作為賣點。

目前，青年ONE是順義區得房率最高的項目，超過了100%。星悅時光一出，瞬間超了青年ONE一頭。

青年ONE即將在10月1日開盤，宣傳預熱已經做足。星悅時光項目信息釋放出來的時間，比前者的開盤時間早了一個多星期。

這讓購房者既欣喜又糾結，欣喜的是房子越來越好，得房率越來越高，糾結的是現在上車會不會虧。

萬一有更“劃算”的項目出現呢？

同業競爭難題

城建發展是北京城建旗下唯一一家地產上市平臺。城建發展的一把手儲昭武，是北京城建非董事高級管理人員之一。

實際上，北京城建與城建發展之間存在不少業務重疊。房地產開發均是二者的主業之一，北京城建旗下還有北京城建房地產開發有限公司（簡稱“城建開發”）、北京住總集團有限責任公司兩個房地產業務開發平臺。

作為一家以房地產開發為主要業務的上市公司的集團公司，北京城建體系內的其他房地產開發平臺，對中小股東而言是不公平的。

另外，北京城建和旗下子公司拿下的很多地塊，并未裝入上市平臺。例如，上述和知筑項目、頤知筑項目、房山長陽項目，都不在上市公司城建發展旗下。

頤知筑的項目公司為北京城建瑞泰投資發展有限公司，和知筑的項目公司為北京城建長陽投資發展有限公司。它們都是城建開發的全資子公司，而后者由北京城建100%持有。

北京城建曾表示，在擁有控制權期間，將房地產業務優先支持城建發展，2018年10月22日~2023年10月21日內承諾開發公司滿足條件后注入城建發展。

到期日之前，北京城建發布了一則公告，內容是他們無法完成2018年做出的承諾。他們把這個承諾兌現的時間，延期到了兩年之后，也就是2025年10月21日。

為了緩解與城建發展之間的同業競爭問題，北京城建將城建開發、住總集團等旗下多家地產公司的資產交給城建發展托管。同時,北京城建承諾，在符合注入城建發展的條件下，將城建開發、住總集團的有關項目注入城建發展。

2023年1月，城建發展以1.59億元收購了北京城建興瑞置業開發有限公司（簡稱“城建興瑞”）全部股權。城建興瑞成立于2016年，原先由北京城建集團全資持有。北京興瑞手里最核心的資產，是望壇棚改項目。

走出北京

9月20日，北京城建迎來了新一任黨委書記、董事長：李偉東。

8月初，有消息稱北京城建原董事長常永春被相關部門帶走，但官方并未給出公告。8月中旬，北京城建召開2024年年中經濟活動分析會，作為掌門人的常永春卻沒有出席這場重要會議。

此次上任的李偉東，此前曾擔任北京金隅集團有限責任公司黨委常委，北京金隅股份有限公司（601992.SH）董事、副總經理職務。

北京城建長期重倉北京市場。常永春掌舵期間，北京城建屢次托底房山土拍。上述“星悅時光”項目，也是常永春在位期間主導過的最后一個項目。

去年12月20日，北京城建房地產開發有限公司以底價12億元競得房山區長陽鎮北廣陽城棚改項目FS00-0105-0011、0023地塊，總建筑64113.76㎡，成交樓面價約1.87萬元/㎡，銷售指導價4.5萬/㎡。

今年1月4日，北京2024年第一場土拍，北京城建房地產開發有限公司以底價22.8億元摘得房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，建筑控制規模13.82萬平方米，樓面價1.7萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。

今年5月，上述兩個地塊的項目案名公布，分別是“和知筑”、"頤知筑"。和知筑預計在10月下旬開盤，頤知筑的開盤時間待定。

今年4月30日，北京城建還以16.03億元底價摘得房山長陽FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規模84979平方米，住宅成交樓面價約2萬元/㎡，銷售指導價為4.8萬元/平方米。

此地塊的出讓歷經波折，在2年間經歷了三次“流拍”，最后仍是北京城建集團托底。

城建發展下面有一個熱銷項目——天壇府。

2021首年開售銷量便達到80億，到2023年9月六期結束售賣，全盤累計銷售319億，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀錄。在北京去年2000萬豪宅的成交排行中位列第二，成交金額71億元。

得益于天壇府的快速去化，城建發展2021年-2023年的銷售額分別為242億元、303.42億元、424.7億元。

沒有了天壇府的加持，城建發展的銷售下滑明顯。今年上半年實現銷售面積17.86萬平方米，而去年同期為53.95萬平方米；銷售額119.20億元，去年同期則為230.72億元，同比下降48.42%。

今年上半年，城建發展實現營業收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

投拓端力度較去年同期下滑也較為明顯。上半年，城建發展新增土地儲備總建筑面積8.55萬平方米（權益面積4.78萬平方米），去年同期為34.29萬平方米（權益面積29.72萬平方米）。

據北京城建2023年業績報告中公布的房地產銷售和結轉情況數據，其產生銷售的城市來自于北京、重慶、成都、天津、海南、青島，南京這7個城市。

業績貢獻最大的，是北京。2023年，北京區域為北京城建帶來了154.88億元的營業收入，同比下滑26.84%。其他幾個城市加起來產生的營業收入僅有46.28億元。

2024上半年，北京城建的營收利潤雙雙下滑。期內實現營收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母凈利潤約7.85億元，同比減少15.41%。

北京之外，北京城建將目光投向了另一個一線城市——上海。這個外拓重任落在了城建發展身上。

今年5月，城建發展以4.98億元競得楊浦長海社區016-02地塊(長海街道337街坊)，樓面價58404元/平方米，溢價率3.11%，房地聯動價為10.7萬元/㎡。

7月9日，城建發展與越秀集團旗下公司聯合體以22.3億元斬獲楊浦區長白社區H2-17地塊，溢價率達17.12%，樓面價為70272元/平方米。

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