文、子木

這幾天在休假，很多讀者在催稿，問我樓市接下來的趨勢。

主要是因?yàn)榧倨跇鞘刑珶狒[，售樓處人滿為患，二手房也在蠢蠢欲動(dòng)。

一些人對(duì)未來充滿期待，但更多人則是忐忑不安，想賣的怕未來會(huì)漲，想買的怕未來會(huì)跌。

前幾年樓市的跌宕起伏，讓人們對(duì)樓市的判斷缺乏了基礎(chǔ)依據(jù)，身扛全家重任、步履維艱的中年人，在重大決策面前，往往彷徨迷茫，心中沒底。

所以這篇文章，我會(huì)幫大家再仔細(xì)梳理一遍。

文章比較長，大家好好看，本來是內(nèi)部分享的干貨，今天作為國慶禮物送給大家，希望你能看懂，當(dāng)然滿級(jí)讀者應(yīng)該沒什么問題。

1、

其實(shí)我在4月份，就寫過接下來會(huì)發(fā)生的幾個(gè)階段，第一個(gè)階段就是“歸零”，還特別用一篇文章進(jìn)行論述。

那時(shí)候市場情緒特別差，但我用監(jiān)測到的數(shù)據(jù)告訴大家，房價(jià)已經(jīng)觸底了，為什么？

因?yàn)樵诔山涣砍掷m(xù)收窄的情況下，大多數(shù)城市的房價(jià)都出現(xiàn)了“止跌”信號(hào)：

成交量低迷，但房價(jià)指數(shù)卻持續(xù)不動(dòng)。為什么呢？

這是因?yàn)樵摰馁u的都已經(jīng)賣完了，而剩下的，要么不想賤賣資產(chǎn)，要么就是自住群體，不愿把自住房賣掉。

拿一線城市舉例，2021年房價(jià)創(chuàng)造歷史高點(diǎn)，達(dá)到6.22萬/平米，但2024年一季度，價(jià)格已經(jīng)跌到了4.1萬/平米。

房價(jià)普遍回調(diào)了33%，跌回到2018年的水平。如果以2018年一線城市二手房3.94萬/平米為錨，那么2021的樓市泡沫是58%，而2024年一季度只剩下5%。

每一輪樓市周期，一線城市都是頭一個(gè)漲，最后一個(gè)跌，當(dāng)一線城市把泡沫完全擠出去的時(shí)候，更低能級(jí)的城市，擠泡沫的力度只會(huì)更大，更多是超跌。

那時(shí)候很多人抬杠，我又寫文章分析，樓市是國民家庭主要財(cái)富的載體，基本70%的勞動(dòng)力都沉淀在樓市中，跌去一個(gè)首付30%，往往意味著會(huì)出現(xiàn)D供潮，消費(fèi)欲望大幅降低，跌50%那么基本就觸及了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

后來明白，分析再多都是徒勞。根本沒什么道理可講，因?yàn)檫@個(gè)道理可能超過了一些人的理解，只能說，認(rèn)知是有門檻的，財(cái)富也絕對(duì)服從二八定律。

市場的自然法則就是優(yōu)勝劣汰，少數(shù)人賺多數(shù)人的錢，注定少數(shù)人才能通過認(rèn)知賺錢，天雨雖寬不潤無根之草，佛法雖廣不度無緣之人。銘記于心。

筑底意味著泡沫被擠出，房價(jià)短期內(nèi)跌無可跌，最后會(huì)有兩種分化路徑，一種是反彈，另一種則是衰退。

方向往哪兒走，取決于這個(gè)城市的增量和預(yù)期，也就是這個(gè)城市是擴(kuò)張的還是收縮的，鶴崗和深圳是兩個(gè)極端，房價(jià)也是兩個(gè)極端。

而且經(jīng)濟(jì)越活躍的地方，房價(jià)彈性會(huì)更大，前幾年可能跌的特別慘，但修復(fù)預(yù)期后，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又會(huì)漲回來。

但經(jīng)濟(jì)落后的地方，跌的也少，漲的也少，如果房價(jià)一直不漲，意味著這個(gè)地方?jīng)]有賺錢效應(yīng)，居民收入停滯不前，久而久之，樓市會(huì)無限期走下坡路。

于是我在6月18日，寫文，告訴大家，跌到基本面的城市可以上車了，但其他城市購房需求，可以繼續(xù)延期，接下來還會(huì)有救市大招出現(xiàn)。

2、

同時(shí)，我在六月份，拋出了第二階段論證，“遞增”，節(jié)點(diǎn)就在九月的美聯(lián)儲(chǔ)降息。

那時(shí)候很多人不懂啊，為什么我們的樓市會(huì)跟大洋彼岸，美聯(lián)儲(chǔ)政策有關(guān)？

現(xiàn)在明白了嗎？

這是一場大國深度博弈，看誰能熬下去，結(jié)果美聯(lián)儲(chǔ)繃不住，9月拉開了降息周期的序幕，而我們也在緊接著幾天后，開始積極響應(yīng)，推出連續(xù)多輪組合拳，不遺余力刺激市場，大水如期而至。

先是股市大漲。

不僅是國內(nèi)資本，外資機(jī)構(gòu)也在180度轉(zhuǎn)彎，紛紛做多中國，美國最賺錢對(duì)沖基金大佬Divid Tepper喊出：看向中國。

截至目前，海外投資者對(duì)中國股票的凈買入數(shù)據(jù)創(chuàng)下了2021年3月以來的新紀(jì)錄。這幾天華爾街竟然創(chuàng)造出了“中國龍ETF”，盤后一度大漲25%。

接近著是樓市預(yù)期扭轉(zhuǎn)，四大一線城市發(fā)力，放松限購，存量房貸利率下降，這些都達(dá)到了歷史上最高水平。

國慶假期一線城市和部分二線城市的樓市都出現(xiàn)了火爆景象，最火熱的是廣州和深圳，成交量翻了好幾倍，具體數(shù)據(jù)大家可以去查，這里不做特別說明。

老讀者應(yīng)該知道，我上半年一直讓深圳的購房者上車，為什么？因?yàn)樯钲诮衲甑慕?jīng)濟(jì)和人口數(shù)據(jù)都是出類拔萃的，房價(jià)也基本跌到底了，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，深圳是最快上漲的城市。

因?yàn)椴恢皇菄鴥?nèi)人買，從海外回流的資金第一站就是香港，香港股市會(huì)漲，馬上就是通過深圳涌入資金開始抄底房地產(chǎn)。

前段時(shí)間中東投資集團(tuán)一舉拿下華南五大房企之一的中國奧園。蘇州熱盤龍湖·山河頌項(xiàng)目開放也引來了白袍子的中東土豪們，組團(tuán)來看。

你以為中東土豪，人傻錢多？

要知道，中東投資機(jī)構(gòu)的核心操盤成員，都是常青藤名校畢業(yè)，個(gè)頂個(gè)的精英，不次于華爾街財(cái)團(tuán)。

而且今年美國兩大房地產(chǎn)巨頭鐵獅門和黑石集團(tuán)，也多次出手，抄底國內(nèi)資產(chǎn)。

這不是因?yàn)橹袊Y產(chǎn)太便宜了，因?yàn)樵俦阋耍Y本都要看未來能不能上漲，不能上漲，再便宜都是垃圾資產(chǎn)。但如果能上漲，那便宜資產(chǎn)，就是價(jià)值洼地的珍寶。

在樓市層面，國外資本，已經(jīng)提前一步做出了部署，正如股市上漲前夕，已經(jīng)有很多大型機(jī)構(gòu)配資重倉一樣。

這些我講過嗎？都講過，尤其在香港股市大漲前夕，9月下旬，我用一篇文章《》告訴大家確定信息，但多少人聽了？其實(shí)并不多。

只有少數(shù)人聽了，操作了，一波收益漲了一年的收入，國慶假期，一個(gè)讀者給我發(fā)2萬元的紅包，我拒收了，這是他應(yīng)得的，能看懂邏輯的人，天生能吃這碗飯。

3、

接下來敲重點(diǎn)，講兩個(gè)特別重要的話題。

1、有人說，人們收入還沒有增長，很多人還買不起房，全國人口房價(jià)趨勢下降，就業(yè)還未改善，房地產(chǎn)憑什么會(huì)起來？

答案很簡單，這是因?yàn)椋?/p>

樓市交易的是預(yù)期，交易的是時(shí)間，而不是當(dāng)下。

這幾天一線城市和部分二線城市樓市為什么會(huì)火爆？

這是因?yàn)橹耙驗(yàn)榉N種悲觀預(yù)期擠壓的需求爆發(fā)了，一部分是剛需+改善需求，他們怕房價(jià)上漲，而加快上車或者置換的步伐。

另一部分則是炒家入場，我了解到的江浙、華南和華東的家族商會(huì)資金，已經(jīng)開始組團(tuán)了，正在全國范圍內(nèi)尋找標(biāo)的，抄底被低估的資產(chǎn)。

每一輪樓市都是讓能買得起房子的人上車，然后升值，把溢價(jià)轉(zhuǎn)移給后來買不起房子的人。

這是因?yàn)橐婚_始買不起房子的人，對(duì)房價(jià)上漲是排斥的，對(duì)未來是悲觀的，對(duì)收入是不確定的。

但他們沒有想過，接下來隨著房地產(chǎn)復(fù)蘇以及其他的救市政策落地，會(huì)逐步扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)走勢，經(jīng)濟(jì)一旦重新向上，人們有了收入預(yù)期，這時(shí)候，買房的態(tài)度就會(huì)轉(zhuǎn)變。

同時(shí)房價(jià)持續(xù)上漲，一步步擊垮空軍的心理防線，他們只能迫于無奈貸款上車，而這時(shí)候，往往已經(jīng)晚了好幾節(jié)拍，只能高位站崗。

所以這方面樓市和股市一樣，要么就早信，要么就永遠(yuǎn)別信。最怕的就是在兩者之間猶豫的。

2、全國房價(jià)接下來都要大漲嗎？

很多媒體號(hào)都這么說，但我從未說過。

因?yàn)檎邉偝雠_(tái)，意味著市場交易的是情緒，而不是價(jià)值。情緒是感性的，而價(jià)值才是理性的。

那么意味著這波情緒過后，房價(jià)又要回歸理性。

對(duì)于你所在城市，捫心自問，經(jīng)濟(jì)增長了嗎？人口和資金流入了嗎？產(chǎn)業(yè)升級(jí)了嗎？基本面有改觀嗎？處于國家的戰(zhàn)略發(fā)展紅利軸上嗎？人們對(duì)操盤手滿意嗎？財(cái)政情況健康嗎？營商環(huán)境有問題嗎？

如果都沒問題，那么以10月為起點(diǎn)，這就是第一輪上漲，集中在核心區(qū)域，然后明年3月份之后會(huì)是第二輪，由集中向四周擴(kuò)散，進(jìn)行板塊輪動(dòng)式上漲。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)會(huì)帶來錢的，錢會(huì)錦上添花，助推城市進(jìn)行新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)重回正循環(huán)。

但如果都不行，那么這個(gè)城市也會(huì)漲，只不過是由情緒和營銷氣氛助推起來的泡沫行情，最多在明年3月份小陽春之后就會(huì)熄火。

因?yàn)榍榫w交易周期，一般都是半年左右。這期間，這個(gè)城市的所有中介、開發(fā)商乃至業(yè)主，都會(huì)借勢炒作，支持房價(jià)上漲。

這時(shí)候會(huì)有大量需求入場，因?yàn)樵?5%的首付和3%左右的利率下，1萬多的均價(jià)，大多數(shù)人努努力都能上得起車，看不起核心地段，買郊區(qū)也大把。

然而一旦情緒周期結(jié)束，三月小陽春需求集中爆發(fā)后，后續(xù)購買力跟不上，那么意味著房價(jià)會(huì)掉頭向下。

所以我一直告誡大家，如果你所在的城市很一般，那么明年3月就是最好的解套時(shí)機(jī)！

你知道了這個(gè)真相，明年3月房子賣掉了，別人不知道真相，以為房價(jià)還會(huì)漲，接了你的盤。

雖然我的樓市讀者很多，但面對(duì)全國來說，就是滄海一粟，不知道實(shí)情的人太多了，被開發(fā)商和中介忽悠上車接盤的太多了，而你，因?yàn)樾畔⒉詈驼J(rèn)知差，從而贏得博弈。

而且明年這波可能是最后一波解套時(shí)機(jī)了。因?yàn)樵絹碓蕉嗳硕抿v挪資產(chǎn)的好處，尤其這一波一二線城市限購寬松，大量低能級(jí)城市的資金在向上涌動(dòng)，反之也是對(duì)低能級(jí)城市的抽血和榨干。

記得，優(yōu)質(zhì)城市是正和博弈，而劣質(zhì)城市，只能是零和博弈，或者負(fù)和博弈。

當(dāng)然一二線城市的房子就一勞永逸嗎？未必。

一線城市基本沒問題，即使老破小現(xiàn)在交易量也在起步，這兩年經(jīng)濟(jì)不好，年輕人意識(shí)到了一線城市就業(yè)機(jī)會(huì)的重要性，進(jìn)行了新一輪的人才遷徙。

而二線城市，要分頭部、中部、還是尾部，每一個(gè)城市都有獨(dú)立的命題，比如西安，雖然整體GDP排名才22名，但卻是西北地區(qū)龍頭城市，國家重點(diǎn)發(fā)展城市，陸上絲綢之路支點(diǎn)，未來大有可為。

比如天津，雖然GDP不錯(cuò)，但不受政策照顧，這幾年被帝都虹吸地越來越嚴(yán)重，缺乏長續(xù)人才支撐，那么房價(jià)只能被迫分化集中在部分區(qū)域和地段。

比如廈門，之前是沿海東部城市的龍頭，但這兩年福建富人中心的價(jià)值受到了質(zhì)疑，缺乏強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐，未來房價(jià)走勢不明朗，很危險(xiǎn)。

比如山東青島和濟(jì)南，在產(chǎn)業(yè)格局下，哪個(gè)城市更有未來，優(yōu)勢和劣勢分別是什么？

等等等等，每個(gè)城市的邏輯點(diǎn)，地段區(qū)域都不同，節(jié)后我將開啟系列主題，幫大家講清楚每一個(gè)城市的底層邏輯。

之前做過幾版內(nèi)容，很多讀者都愛看，這是因?yàn)槲也辉谌魏我粋€(gè)城市，會(huì)盡可能的客觀公正，而當(dāng)?shù)孛襟w基本都會(huì)清一色看多，鼓勵(lì)大家閉眼去買房。

做生意可以理解，但違心忽悠人們上車，并不長遠(yuǎn)。

真正的樓市是要經(jīng)過時(shí)間審判的，并不是一會(huì)兒說漲就是漲，一會(huì)兒說跌就是跌，我做了十多年的房地產(chǎn)研究，除了被關(guān)小黑屋的文章，所有文章都在案可查，互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，而人也要為了口碑，不做違心之事。

本文完，如果喜歡，請(qǐng)點(diǎn)個(gè)贊或在看。可以加入日富一日研習(xí)社，我會(huì)在里面每天寫更多的信息和分析，跟5600多投資愛好者共同分享財(cái)富保值秘密，歡迎加入。