文/謝逸楓

老漢自2022年11月底、2023年11月底、2024年10月初，一直吶喊并呼吁國家相關部門、地方、相關金融機構，只有財政、稅收政策加碼，并落實已出臺樓市政策，方是政策見底，房地產見底，房價才能止跌回穩，實現市場拐點。

房地產市場一直未能見底，未能止跌回暖，出現市場拐點，歸根結底是除了政策出臺時機滯后于市場危機外，關鍵是已經出臺的一系列樓市新政無法100%落實，政策無法傳導到市場中，政策擠牙膏式的實施無法持續性的發揮市場效果。

這就是2022年11月底、2023年11月底、2024年10月，連續三輪房地產市救市失敗的根源所在，是過去3年時間，房地產市場超跌、債務、交房、信心、預期的風險一直蔓延的核心關鍵，最明顯的就是2024年5.17新政，政策落實不位。

目前當務之急是落實已經出臺的樓市5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12新政，并且財政、稅收政策加碼，只有落實了新政，政策完全地傳導市場中實現持續性的上漲，方是政策見底，房地產見底，房價才能止跌回穩，實現市場拐點。

首先是盤點2024年前8月全國房地產12項數據指標、9月100城和70城城市樓市量價、10月國慶節假期25城和43城樓市成交量來看，全國層面的前8月房地產處于指標超跌的跌幅收窄邊際改善趨勢，以探底、筑底為波動的深度調整期中。

其次是區域層面的9月房地產市場處于跌幅收窄的探底、筑底調整期中，邊際改善為主。10月國慶節假期7天典型城市樓市環比來看，總體出現報復性暴漲，但是從9月日均成交量來看，紛紛大幅度超跌，同比則是出現大幅度的上漲。

最后是房地產市場的變化，第一個是全國房地產市場總體下跌，未止跌回穩。全國城市、區域、樓盤分化，一線城市比二線城市火爆，二線核心城市比非核心二線城市火熱，三四線城市平淡，市中心比郊區熱售、高端樓盤比普通樓盤大賣。

第二個是一線和核心二線城市二手房市場到訪量、認購量、銷售成交量比新房市場火爆，這個信號、變化自2022年以來一直延續到目前，這應該是與二手房現房和價格相對低及配套相對全、帶押過戶、增值稅免征5年改2年有直接的關系。

第三個是全國層面已經出臺的樓市5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12新政，無法全國層面統一100%完全落地、執行，地方缺乏統一性、積極主動性，以擠牙膏式的放松，城市單個化逐漸性的落實政策為主，真正的大招無法落地。

第四個是全國層面的政策無法傳導市場端，無法實現市場見底。已經放松或執行不到位的政策，效果呈現曇花一現，政策效力的持續性弱，到目前市場未止跌回穩，與政策落實緩慢，政策無法有效傳導到市場有直接的關系。

國慶節假期（1日-7日）樓市的25個典型城市7天假期日成交量同比暴跌，其中一線城市同比暴跌52%，11個二線城市濟南、南京、武漢、長春、沈陽、青島等城市日成交量同比下跌34%，10個三四線城市日成交量同比下跌27%。

第五個是非重點二線城市和三四五六線城市國慶樓市表現平平，沒有火爆行情，甚至出現寒冷、蕭條，與振興房地產市場的政策落地緩慢，政策輻射力、政策覆蓋率有限和人口流出及供大于求、房價持續深跌預期有直接的關系。

第六個是房企債務、交房問題一直存在，融資不通暢和銷售回款大減及債務到期，導致債務風險蔓延，交房的違約依然是存在。居民收入下降及就業不穩定及實體經濟低迷，影響到入市的信心和房價上漲的預期，形成不良市場循環。

國慶節后，房地產大招已經正在路上，問題是財政、稅收大招正在研究，意味著房地產政策大招中的財政、稅收政策短期內不會出臺、落地。而專項債券用于土地儲備、收購存量房，收回房企的存量房、閑置存量土地政策，預計加快推進。

10月12日，財政部表示，疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。下一步，我們將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。

第一是允許專項債券用于土地儲備。主要是考慮到當前各地閑置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。

第二是支持收購存量房，優化保障性住房供給?？紤]到當前已建待售的住房相對較多，兩項支持措施，一項是用好專項債券來收購存量商品房用作保障性住房。一項是用好保障性安居工程補助資金，支持以新建方式籌集保障性住房的房源。

第三是及時優化完善相關稅收政策。我們正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。

10月8日，發改委表示，要加力推出一攬子增量政策，促進房地產市場止跌回穩，采取系統性綜合措施，對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，運用專項債券等支持盤活存量閑置土地。

調整住房限購政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，加快構建發展新模式。降低存量房貸利率等政策已出臺，住房限購已調整，其他政策在積極謀劃、積極推進。

10月8日，住建部、金融監督總局表示，要加大“白名單”項目把關、推送、問題項目修復以及貸款投放力度，扎實推進保交房工作，采取有力有效措施盡快推動房地產市場止跌回穩。同時統籌抓好消化存量商品房和處置閑置存量土地等工作。

10.8、10.12樓市新政中，包括房地產項目白名單規模、覆蓋面擴容，專項債券收回房企閑置土地、專項債券和保障性安居工程補助資金收購房企存量商品房，取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策，都有待落地。

第一是專項債券收回房企閑置土地，最大問題在于地方財政是否寬松，地方債務額度是否寬松，按照目前的地方財政、地方債務額度，31省市中估計大部分省市是緊張的，唯有少部分省市有條件實施。要落實這個政策，需要國家發專項債。

允許專項債券用于土地儲備，這個政策落地待觀察。首先要土地儲備管理辦法修改，自然資源部對土地儲備管理辦法實施意見征求，批準才能通過。其次是地方政府的土地儲備管理辦法修改，再次是出專項債券收回房企閑置土地細則。

第二是專項債券和保障性安居工程補助資金收購房企存量商品房，最大的問題是收購房企存量商品房的條件高，資金批量少，落實緩慢。例如保障性住房再貸款5000億元，只落實不到10%，專項債券的和，需要地方有財力、債務額度寬松。

第三是優化完善房地產稅收，目前正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策，按照研究時間和政策公布的時機來看，10月份是無法公布的，快的話年底，晚的話2025年上半年。

取消普通和非普通住宅標準，新房市場來看，契稅3%、印花稅0.5%，將調整減免。二手房市場來看，二手房交易契稅、增值稅5年轉2年免征、個人所得稅，將實施減免，形成房地產稅收減免政策，與低首付、低利率形成組合拳。

目前相關部門、金融機構、地方政府最重要的是趕緊出配套政策的細則，加快落實9.24、6.26、9.29、10.8、10.12樓市新政，這才是真正的重點。當務之急是首先是落實已經出臺的9.24、6.26、9.29樓市新政。

已經落實的全國層面房地產新政中，只有降準、政策性利率下降、存量房貸利率下降政策全面落地，收儲房企庫存用作保障性住房落實了一點，收回閑置土地沒有落實。二套房貸首付下調至15%和取消住房限購政策，只有部分城市落實。

第一是行政政策來看，取消住房限購、限價、限售、限貸、限簽、限企、限離、限商住的政策不徹底，除了廣州和海南3地已經取消，北上深、天津、海南等城市部分區域取消住房限購外，依然存在限購等，應該取消。

第二是貨幣政策來看，降準、政策性利率下降，已經在9月27日完成，這是政策落實最快速、最全面的政策。而降息的政策，LPR預計在10月20日完成，配合降準，形成貨幣政策組合拳的效果，央行年內應該再降準、降息各一次。

第三是房貸政策來看，存量房貸利率（首套房、二套房）下降要在10月31日前完成，而商業房貸二套房貸首付下調至15%目前僅在部分城市實施，地方應該統一全面落實，需要地方加快落地，避免政策效果打折扣，影響市場止跌回穩。

第四是去庫存政策來看，5000億元（3000億元的100%本金）收儲房企商品房庫存用作保障性住房，4000億元地方政府債券（專項債）收儲房企空置土地，目前落實緩慢，需要央行、金融監督總局、自然資源部、財政部等和地方細則出臺。

第五是化解債務政策來看，金融16條措施的2項延期政策，經營物業貸款期限和開發貸、委托貸、信托貸存量貸款到期的展期，目前需要央行、金融監督總局等部門和金融機構的落實配套細則文件。

第六是保交房政策來看，房地產項目白名單規模、范圍擴容，目前需要央行、金融監督總局等部門和金融機構的落實配套細則文件，放寬納入名單的房企項目條件。另外可以再實施保交房的專項貸款計劃，規模為5000億元（由央行貼息）。

第七是控制增量政策來看，庫存超標城市，停止新增住宅用地供應的落實，需要住建部、自然資源部和地方再出細則。對70/70政策統一取消，對存量閑置土地的規劃條件和標準、容積率和用地性質調整，及限制措施取消出細則調整。