文/十一弟

久違的日光盤，千人搶房的盛況，又在深圳重出江湖了。

這兩天，位于深圳光明區的中建·觀玥入市，總共192套房，吸引了2047組客戶爭搶。

這樣算下來，平均超過十個人在搶一套房。

據說，開盤當天，只用了一個半小時，這192套房就被搶購一空了。

樓市一片火熱的氣氛，算是烘托起來了。

中建·觀玥背后的開發商，是大央企中建八局旗下的地產業務平臺——中建東孚。

去年八月份，中建東孚拍下了觀玥地塊，總價超過了16億。

這是中建東孚進入深圳樓市拿到的第一張入場券。

把地價全部分攤到純商品住宅部分，折算下來的平均樓面價，大約2.5萬/平米。

在地塊掛牌出讓時，政府就設定了新房銷售限價，允許賣到5萬/平米。

從去年拿地拖到最近才開盤，已經整整過去了一年多時間，中建東孚沒等到房價上漲。

現在的樓市行情下，它的底氣不足，根本不敢把開盤價定在5萬/平米。

無奈，只能選擇降價入市——

這192套房拿到的預售證，備案均價僅為3.8萬/平米。

即便如此，中建東孚還是進一步放低了市場預期。

在預售備案價的基礎上，中建東孚給到了套娃式的折扣優惠——

誠意登記優惠3%；

VIP升級優惠3%；

認購優惠4%；

按時簽約優惠1%；

五成及以上首付優惠1%或一次性付款優惠2%。

觀玥的降價入市，屬于悄悄地進村，打槍的不要。

中建東孚把折扣優惠拆開、揉碎，看起來力度不大，疊加起來非常誘人。

這種定價上的小伎倆，死死地拿捏住了買家心理。

層層嵌套的折扣優惠之后，觀玥的開盤價，最低已經降到了3.3萬/平米。

相當于給3.8萬/平米的預售備案價，又打了87折。

若以最初地塊掛牌出讓時設定的5萬/平米的銷售限價計算，最后的開盤價，實際上打了66折。

觀玥的拿地樓面價超過2.5萬/平米，而最低開盤價僅賣到了3.3萬/平米。

地價與房價之間，每平米只有八千塊錢的差價。

更何況，觀玥的交房標準，還是精裝修。

十一弟查了下，觀玥項目的總投資將近27億。

如果全部分攤到純商品住宅部分，每平米開發成本需要4.1萬/平米以上。

也就是說，觀玥最低賣到3.3萬/平米的開盤價，根本覆蓋不了開發成本。

這大概率是虧本賣房了，難怪觀玥一入市，就引來了千人搶房——

開盤價擊穿了成本價，還要啥自行車。

市場承壓，就連大央企也失去了足夠的底氣，只能割肉出貨了。

靠著套娃式地打折降價，中建東孚硬生生地人造出了一個日光盤。

中建東孚是中建八局旗下地產業務的核心平臺。

在中建集團下設的八個局公司中，無論是資產規模，還是營業收入，或是凈利潤，中建八局都已經是當之無愧的帶頭大哥。

中建八局有三大業務板塊——

房屋建筑、基礎設施建設、房地產投資與開發。

去年高達5012億營收規模里，房屋建筑業務收入占比三分之二，基礎設施建設業務收入貢獻了三成。

而地產業務收入194億，占比不到4%。

在中建體系里，盡管中建八局的凈利潤排名第一，但地產業務的盈利水平，并不高。

去年，它的地產業務毛利率，已經跌到了10%左右。

在房地產行業里，這屬于很低的毛利率水平了。

中建八局的地產業務，主要來自中建東孚。

去年，中建東孚的營收超過204億，最后賺到手的凈利潤，還不到3000萬。

如果像觀玥這樣定價開盤，中建東孚的利潤，當然就很稀薄了。

作為中建體系內的帶頭大哥，這些年，幾個局公司大舉擴張地產業務，中建八局的步子，也邁得最大。

中建東孚在去年的銷售規模，已經滾到了509億。

在百強房企榜單上，能夠排進前四十。

對于地產業務，中建八局的野心和胃口很大。

目前，地產業務占中建八局的營收比重，還不到4%。

中建八局的目標，是把地產業務的營收貢獻，拉高到20%以上。

去年，中建八局的營收規模，已經突破了5000億。

按照20%的營收比重計算，地產業務的收入，需要增長到1000億左右。

而中建東孚在去年的營收，只有200億出頭。

地產業務的增長空間，還在等著打開。

但當務之急，是趕緊把開發項目的利潤搞上去。

靠著套娃式大降價，人造出來的日光盤，只不過賣了個熱熱鬧鬧。

總不能一直賠本賺吆喝，甘當氣氛組。