本文首發(fā)：拾榴詢財公眾號（2024年10月17日）

原本這篇文章的標題是《成都，究竟發(fā)生了什么》，就是這么巧。

昨天，成都大規(guī)模拆遷話題突然火了，一夜之間“成都拆遷地圖上新”上了所有平臺的熱搜榜。

不少網(wǎng)友還將成都大規(guī)模拆遷話題，與西部大開發(fā)等話題聯(lián)系了起來，搞得成渝板塊股票直接漲停了。

很巧的是，今天舉行的國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會上，住建部提出，將通過貨幣化安置房方式，新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造！

棚改2.0要來了？

01

這次成都拆遷相關(guān)的消息要歸于9月25日，國務(wù)院發(fā)布的一條新聞：將引導(dǎo)資金、技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉(zhuǎn)移。

這八字還沒有一撇的事情，被樓市自媒體和營銷號吹成，要把東三省、長三角、珠三角，刮成白地送去內(nèi)陸。

某音上，已經(jīng)把財聯(lián)社那張，向內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新聞截圖，炒作成“西部大遷移”計劃，說東大要放棄沿海重倉四川了。

點開那個小程序就會發(fā)現(xiàn)，有大量2021-2023年的拆遷項目也在其中，這是一個匯總圖，而不是將2024年單列。

昨天下午，成都住建局工作人員緊急辟謠，上述傳言，沒有一個是真的。

不可能出現(xiàn)一個人或者一戶人要賠幾千萬的情況。就在剛剛，成都市公安局發(fā)布警情通報，4名違法嫌疑人已被行政處罰。

今天上午，我聯(lián)系了一個成都有多套房的朋友。用他的話說，這條新聞假得離譜。

一是成都這幾年一直都有拆遷，但多在外圍。二是，過去全國搞棚改，很多地方拿著現(xiàn)金現(xiàn)場發(fā)，而且給de得很充足，現(xiàn)在的拆遷補貼基本按照1:1、1:1.5進行，大部分人最多拿到20萬元，回遷房要么很遠，要么直接給房票。

別說賺大錢了，弄不好自己還要貼點錢。

02

為什么突然想寫成都？

放眼全國，成都是特立獨行的存在，在蕭條的樓市里走出了獨立行情，負面新聞少，自媒體被管理到位，炒房客心齊，操盤手水平高。

去年樓市大環(huán)境那樣不好，成都樓市成交量硬是扛住了，新房成交量14.75萬套，二手房成交量21.99萬套，位居全國第一。

尤其低總價的二手房特別受到外地人的歡迎，大家都往成都涌入，原因我在上一篇文章也說了，虹吸西部+沿海回流+省內(nèi)聚集，這些疊加進程還在繼續(xù)。

再看一個炸裂般的數(shù)據(jù)，2023年成都吸引各類人才落戶，72.21萬人。

此外，其實本地人很清楚，下跌遲早的，只不過是比別的城市來得晚了一些。

看數(shù)據(jù)，從去年四季度末開始，市場進入補跌狀態(tài)，調(diào)整的幅度和深圳、南京、蘇州沒辦法比。

會不會繼續(xù)跌？目前看還會，庫存量太大了，但這并不能否定成都是操盤一流、護盤全國第一的城市，對新房價格和供應(yīng)量的控制，如教科書一般。

這幾年房價上漲的背后，是貧富差距的進一步擴大，很多年輕人沒錢，所以只能買二手房。

03

回頭再來看棚改。

今天的會議的重點之一是確定了將新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。

自媒體解讀很多，大家都盯在100萬套這個數(shù)字上。

實際并不多，因為2015-2018年的貨幣化棚改，每年是600萬套。

而且城中村改造去年就提出了，屬于三大工程之一（還有兩個是保障性住房、平急兩用）。

但各地推進速度一直比較慢，因為能改的，成本低的，早就改了，改不動的，成本高的，先加個固，地方的確沒錢。

我重新看了整場發(fā)布會，發(fā)現(xiàn)了幾個新的信息點：

1. 是再新增100萬套，不是只有100萬套。

2. 根本目的是創(chuàng)造100萬套的有效需求，采用貨幣化補償?shù)姆绞剑苯友杆龠M入到市場，轉(zhuǎn)化成銷售，消化存量商品房。

我的理解，這個貨幣補償大概率還是給等價房票，可以隨便選房子，但只能買房子。

3. 重點支持地級以上城市，四五線基本上沒有新增指標了。

4. 避免新增地方債務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)項目資金平衡，這意味著要增加容積率，還要盡可能保住房價。

所以棚改2.0是不可能的，大面積拆也是不可能，政策對市場的刺激只能說溫和，大家就不要亂想了。

現(xiàn)階段的樓市，全局不會再有什么轟動的大新聞。

無論買還是換，決定都要建立在自身需求的基礎(chǔ)上，別指望利用信息差還能發(fā)財。