本文首發(fā)：拾榴詢(xún)財(cái)公眾號(hào)（2024年10月17日）

原本這篇文章的標(biāo)題是《成都，究竟發(fā)生了什么》，就是這么巧。

昨天，成都大規(guī)模拆遷話(huà)題突然火了，一夜之間“成都拆遷地圖上新”上了所有平臺(tái)的熱搜榜。

不少網(wǎng)友還將成都大規(guī)模拆遷話(huà)題，與西部大開(kāi)發(fā)等話(huà)題聯(lián)系了起來(lái)，搞得成渝板塊股票直接漲停了。

很巧的是，今天舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)上，住建部提出，將通過(guò)貨幣化安置房方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造！

棚改2.0要來(lái)了？

01

這次成都拆遷相關(guān)的消息要?dú)w于9月25日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的一條新聞：將引導(dǎo)資金、技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉(zhuǎn)移。

這八字還沒(méi)有一撇的事情，被樓市自媒體和營(yíng)銷(xiāo)號(hào)吹成，要把東三省、長(zhǎng)三角、珠三角，刮成白地送去內(nèi)陸。

某音上，已經(jīng)把財(cái)聯(lián)社那張，向內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新聞截圖，炒作成“西部大遷移”計(jì)劃，說(shuō)東大要放棄沿海重倉(cāng)四川了。

點(diǎn)開(kāi)那個(gè)小程序就會(huì)發(fā)現(xiàn)，有大量2021-2023年的拆遷項(xiàng)目也在其中，這是一個(gè)匯總圖，而不是將2024年單列。

昨天下午，成都住建局工作人員緊急辟謠，上述傳言，沒(méi)有一個(gè)是真的。

不可能出現(xiàn)一個(gè)人或者一戶(hù)人要賠幾千萬(wàn)的情況。就在剛剛，成都市公安局發(fā)布警情通報(bào)，4名違法嫌疑人已被行政處罰。

今天上午，我聯(lián)系了一個(gè)成都有多套房的朋友。用他的話(huà)說(shuō)，這條新聞假得離譜。

一是成都這幾年一直都有拆遷，但多在外圍。二是，過(guò)去全國(guó)搞棚改，很多地方拿著現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)發(fā)，而且給de得很充足，現(xiàn)在的拆遷補(bǔ)貼基本按照1:1、1:1.5進(jìn)行，大部分人最多拿到20萬(wàn)元，回遷房要么很遠(yuǎn)，要么直接給房票。

別說(shuō)賺大錢(qián)了，弄不好自己還要貼點(diǎn)錢(qián)。

02

為什么突然想寫(xiě)成都？

放眼全國(guó)，成都是特立獨(dú)行的存在，在蕭條的樓市里走出了獨(dú)立行情，負(fù)面新聞少，自媒體被管理到位，炒房客心齊，操盤(pán)手水平高。

去年樓市大環(huán)境那樣不好，成都樓市成交量硬是扛住了，新房成交量14.75萬(wàn)套，二手房成交量21.99萬(wàn)套，位居全國(guó)第一。

尤其低總價(jià)的二手房特別受到外地人的歡迎，大家都往成都涌入，原因我在上一篇文章也說(shuō)了，虹吸西部+沿海回流+省內(nèi)聚集，這些疊加進(jìn)程還在繼續(xù)。

再看一個(gè)炸裂般的數(shù)據(jù)，2023年成都吸引各類(lèi)人才落戶(hù)，72.21萬(wàn)人。

此外，其實(shí)本地人很清楚，下跌遲早的，只不過(guò)是比別的城市來(lái)得晚了一些。

看數(shù)據(jù)，從去年四季度末開(kāi)始，市場(chǎng)進(jìn)入補(bǔ)跌狀態(tài)，調(diào)整的幅度和深圳、南京、蘇州沒(méi)辦法比。

會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌？目前看還會(huì)，庫(kù)存量太大了，但這并不能否定成都是操盤(pán)一流、護(hù)盤(pán)全國(guó)第一的城市，對(duì)新房?jī)r(jià)格和供應(yīng)量的控制，如教科書(shū)一般。

這幾年房?jī)r(jià)上漲的背后，是貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，很多年輕人沒(méi)錢(qián)，所以只能買(mǎi)二手房。

03

回頭再來(lái)看棚改。

今天的會(huì)議的重點(diǎn)之一是確定了將新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造。

自媒體解讀很多，大家都盯在100萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字上。

實(shí)際并不多，因?yàn)?015-2018年的貨幣化棚改，每年是600萬(wàn)套。

而且城中村改造去年就提出了，屬于三大工程之一（還有兩個(gè)是保障性住房、平急兩用）。

但各地推進(jìn)速度一直比較慢，因?yàn)槟芨牡模杀镜偷模缇透牧耍牟粍?dòng)的，成本高的，先加個(gè)固，地方的確沒(méi)錢(qián)。

我重新看了整場(chǎng)發(fā)布會(huì)，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)新的信息點(diǎn)：

1. 是再新增100萬(wàn)套，不是只有100萬(wàn)套。

2. 根本目的是創(chuàng)造100萬(wàn)套的有效需求，采用貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞剑苯友杆龠M(jìn)入到市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售，消化存量商品房。

我的理解，這個(gè)貨幣補(bǔ)償大概率還是給等價(jià)房票，可以隨便選房子，但只能買(mǎi)房子。

3. 重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，四五線(xiàn)基本上沒(méi)有新增指標(biāo)了。

4. 避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，這意味著要增加容積率，還要盡可能保住房?jī)r(jià)。

所以棚改2.0是不可能的，大面積拆也是不可能，政策對(duì)市場(chǎng)的刺激只能說(shuō)溫和，大家就不要亂想了。

現(xiàn)階段的樓市，全局不會(huì)再有什么轟動(dòng)的大新聞。

無(wú)論買(mǎi)還是換，決定都要建立在自身需求的基礎(chǔ)上，別指望利用信息差還能發(fā)財(cái)。