說深圳新房不夠？新貨馬上到！

昨日，深圳住建局發(fā)布了第四季度有入市計(jì)劃的預(yù)售商品房清單。

截至2024年10月21日，四季度預(yù)計(jì)有37個(gè)商品房計(jì)劃入市，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1498825.36平方米，共有13744套房源。

大家比較關(guān)心的住宅部分，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積1112318.68平方米，合計(jì)11180套房源，分別來自南山、寶安、龍華、光明及龍崗等31個(gè)住宅盤。

這份清單中，最引人關(guān)注的兩點(diǎn)：

一是四季度新房供應(yīng)，南山區(qū)以10個(gè)項(xiàng)目、近4000套房源，成為全市供貨量最多的區(qū)域，終于不再扭捏，重視推貨，快速回籠資金；

另一個(gè)，就是寶中“捂盤大王”都市茗薈出現(xiàn)在了入市計(jì)劃名單上，雖然從2021年底至今傳過多次入市的消息，那都是民間傳聞，這么“明目張膽”地出現(xiàn)在官方文件上，還是頭一回。

從清單上的268套，可以看出二期首批只推了小部分房源，據(jù)傳不限售價(jià)，又是大部分人買不到的房子。

最終入市信息，還得以官方批出的商品房預(yù)售許可證為準(zhǔn)。

南山供應(yīng)最多，寶安最受矚目

從這份清單上細(xì)細(xì)盤點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，深圳人打新的焦點(diǎn)，還是被南山和寶安輕松“拿捏”了！

劃分區(qū)域來看，南山、寶安項(xiàng)目最多，“風(fēng)卷云殘”的廝殺局面正在打開。

其中，南山區(qū)成為當(dāng)之無愧的“供應(yīng)大王”，不僅樓盤數(shù)量最多，新房源數(shù)量也創(chuàng)下今年的峰值。今年四季度計(jì)劃入市項(xiàng)目有：天源華府、縉樾府、觀山海家園、望海玥、赤灣瑯玥灣佳園、四海臻邸二期、深鐵熙府、山海丹華府、翰熙典居、風(fēng)格城事花園項(xiàng)目，共計(jì)帶來3921套住宅。

其中，前海月亮灣花園附近新盤，觀山海家園項(xiàng)目位于老前海南板塊，小區(qū)共規(guī)劃12棟住宅，其中有8棟塔樓，4棟板樓，共876套房源，主推戶型建面約95-110-115-138㎡的三四房。

翻查今年住建局的入市計(jì)劃清單，縉樾府、天源華府以及四海臻邸二期皆是“常客”，開盤從年頭喊到年尾，這一次，真的會(huì)入市嗎？

接下來，寶安區(qū)四季度也有8個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市，包括未來之光家園、都市茗薈、珺悅名都、盛合天瑞家園、鴻橋世紀(jì)名園、蔚藍(lán)海尚花園（卓越前海未來城）、云祥公館，還有剛剛拿預(yù)售的德懿府，共計(jì)2799套房。

都市茗薈花園，樂居攝。

寶中“捂盤大王”都市茗薈二期，占據(jù)區(qū)位與準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢，烽火戲諸侯多次，這回?fù)?jù)傳在不限價(jià)、政策利好的催化下，終于有了具體的入市消息！

據(jù)了解，本次有計(jì)劃推出268套，為建面約86-117-120-143㎡的三至五房，據(jù)傳價(jià)格會(huì)在10-11萬/㎡左右，目前已經(jīng)封頂。

但截至上個(gè)月，項(xiàng)目仍在申請規(guī)劃調(diào)整，包括陽臺(tái)和公區(qū)的部分。規(guī)劃圖顯示，都市茗薈二期建設(shè)用地面積約3.3萬㎡，總建面約20.6萬㎡，容積率3.96。其中住宅建面約8.85萬㎡，商業(yè)約1.6萬㎡。規(guī)劃總戶數(shù)724戶，停車位1102輛（住宅900輛）。

二期由1棟A、B、C、D、E五座及底層商業(yè)組成，其中A、C、D座為43層，B、E座為41層，均為3梯4戶的設(shè)計(jì)，另外小區(qū)內(nèi)配備有幼兒園、游泳池等。預(yù)計(jì)首批先推出B、D座房源。

此外，龍崗、龍華以及光明等，都有新住宅房源供應(yīng)。有4個(gè)新盤入市的光明，鳳凰城板塊的中海時(shí)光境花園，10月22日取證加推1棟房源；深鐵大運(yùn)TOD項(xiàng)目閱云境廣場，計(jì)劃首推607套。而今年四季度，福田區(qū)無新盤入市計(jì)劃。

10月新房認(rèn)購量突破8000套！

9·29新政的催化，不僅讓二手房源加速交投，從930至今新房認(rèn)購量直線上升，深圳新房市場持續(xù)火爆。

樂有家研究中心監(jiān)測住建局平臺(tái)數(shù)據(jù)，截止到10月22日，本月全市一手住宅累計(jì)認(rèn)購量達(dá)到8405套，平均每天認(rèn)購382套。

這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到深圳交易量的繁榮線水平。

值得注意的是，業(yè)內(nèi)解釋“認(rèn)購不等于合同網(wǎng)簽”。先認(rèn)購后合同網(wǎng)簽，兩者之間存在一定時(shí)間差，且認(rèn)購存在小部分撤銷的可能性。

但如果按照這種日均趨勢發(fā)展，月底累計(jì)認(rèn)購量有望超10000套。

樂有家研究中心整理了第三季度的新房網(wǎng)簽榜單，網(wǎng)簽作為認(rèn)購后的節(jié)點(diǎn)，雖有一定的時(shí)間滯后，卻是貨真價(jià)實(shí)的交易憑據(jù)。

從全市榜單來看，單價(jià)較低的項(xiàng)目也相對受歡迎，前十的榜單里有6個(gè)項(xiàng)目均價(jià)低于5萬元/㎡，只有深圳灣的深灣玖序價(jià)格較高。熱門新房項(xiàng)目大多具有核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)教育配套的特點(diǎn)。

深圳新房去化周期逐步縮短

開篇提到，為何有人擔(dān)心深圳新房告急？

除了2021年深圳成功拍了38宗宅地，近三年深圳宅地是肉眼可見的逐年減少，22年34宗、23年14宗，到今年僅掛牌4宗地，其中前海宅地下個(gè)月出讓。

拍地少直接導(dǎo)致的結(jié)果就是，新盤數(shù)量的急劇下降。深圳住建局平臺(tái)顯示，截至目前全市可售新建商品住宅為4.4萬套、約455.5萬㎡，環(huán)比持續(xù)下跌。根據(jù)深圳中原9月最新數(shù)據(jù)，把過去一年新房平均成交量，與9月30日庫存量477.7萬㎡，來計(jì)算去化時(shí)間約為20.69個(gè)月，與8月相比少了1.09個(gè)月。換句話說，10月新房去化加速，而總體庫存量減少20多萬的情況下，接下來深圳的去化周期將進(jìn)一步縮短。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月全國重點(diǎn)百城的去化周期平均線為25.2個(gè)月，連續(xù)7個(gè)月超過兩年周期，深圳則低于平均數(shù)值。今年5月，自然資源部發(fā)布通知，嚴(yán)格落實(shí)對應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，明確了去化周期超過36個(gè)月的城市，暫停供應(yīng)宅地；18-36個(gè)月的城市，“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則供地。

全國“去庫存”號(hào)角吹響，曾經(jīng)“供不應(yīng)求”的深圳也無法幸免。

所以，深圳新房還沒到“告急”的時(shí)候，但也確實(shí)在加速清貨中，把房子賣出去，才能有新的宅地供應(yīng)，新房市場才能持續(xù)滾動(dòng)起來。