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靈山開發(fā)提升日程？仙林副城麒麟片區(qū)

10月23日，南京地鐵官網(wǎng)發(fā)布地鐵麒麟儲(chǔ)備地塊第一批次市政道路（5條）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)道編制。

地鐵麒麟儲(chǔ)備地塊第一批次市政道路（5條）：位于南京仙林副城麒麟片區(qū)，共包括1條次干路與4條支路，道路全長共計(jì)約4.68千米。本

其中，經(jīng)九路北至捷運(yùn)大道，南至金馬路，長度約871米，紅線寬度約24米；

經(jīng)十路北至區(qū)界、南至金馬路，長度約1252米，紅線寬度約35米；

經(jīng)十一路北至捷運(yùn)大道、南至金馬路，長度約827米，紅線寬度約18米；

經(jīng)十二路北至捷運(yùn)大道、南至金馬路，長度約835.4米，紅線寬度約24米；

緯七路西至經(jīng)九路、東至經(jīng)十三路，長度約893.2米，紅線寬度約18米。依據(jù)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算約4.03億元。

根據(jù)靈山的規(guī)劃批后公示中顯示的路名，大概率如下圖控規(guī)對(duì)應(yīng)路名。

其中，經(jīng)十路（金馬路-緯一路）、緯一路（緯四路-區(qū)界）形成一個(gè)可行性研究報(bào)告；剩余緯七路（九鄉(xiāng)河西路-經(jīng)九路）、經(jīng)九路（金馬路-捷運(yùn)大道）、經(jīng)十一路（金馬路-捷運(yùn)大道）、經(jīng)十二路（金馬路-捷運(yùn)大道）形成一個(gè)可行性研究報(bào)告。

眾所周知，編制道路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目正式立項(xiàng)開工前的必經(jīng)步驟，雖然目前并不好明說明年是否啟動(dòng)？但是如此看來靈山板塊的開發(fā)或已在規(guī)劃中，有望最快25年有一些推進(jìn)！

根據(jù)南京目前的土地出讓規(guī)劃，地塊出讓前四至道路必須完全到位才能掛牌出讓，因此未來隨著靈山段開發(fā)，這些內(nèi)部道路都是必須開工的動(dòng)作。

從修改后的控規(guī)來看，北側(cè)近山的四幅住宅用地修改為容積率小于1.1的類別墅用地。主打超低密。下方中間的五幅地修改容積率1.5-2，不過不排除回頭上市繼續(xù)壓縮容積率。

區(qū)域目前現(xiàn)有地鐵4號(hào)線靈山站，以上地塊可說都為純地鐵盤，區(qū)域出行優(yōu)勢(shì)突出。未來疊加南京第三期地鐵8號(hào)線，形成雙線換乘。

此外，由江寧交建實(shí)施的捷運(yùn)大道（經(jīng)九路-九鄉(xiāng)河?xùn)|路）（二期）建設(shè)工程，也就是俗稱的捷運(yùn)大道靈山段，南京規(guī)劃顯示正在預(yù)審選址。目前根據(jù)江寧交建的回復(fù)，這條路的資金問題已籌措完畢，目前就等相應(yīng)手續(xù)到位。

這條路或是未來靈山板塊最先開工的道路！

捷運(yùn)大道（經(jīng)九路—九鄉(xiāng)河?xùn)|路）

這么看，相信靈山很快將投入實(shí)質(zhì)開發(fā)，一起期待！

（南京買房就找房教授，直接+微信1對(duì)1答疑）

02

青龍片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)居住社區(qū)中心！預(yù)計(jì)斥資3.6億！

此前由地鐵小鎮(zhèn)承建的仙外紫東江寧學(xué)校硬件標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)領(lǐng)先！目前來看，青龍片區(qū)居住社群中心項(xiàng)目也有望推進(jìn)！

在中央要求經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，保障基建，加大基礎(chǔ)投資的大背景下，青龍片區(qū)25年基建配套有望取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展！

就在近日，南京地鐵同樣發(fā)布了青龍儲(chǔ)備地塊（11-6）居住社區(qū)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制，光一個(gè)居住社區(qū)中心，預(yù)計(jì)投資將達(dá)到3.6億！

地鐵青龍儲(chǔ)備地塊居住社區(qū)中心（11-06）建設(shè)項(xiàng)目，東至規(guī)劃福寧路，西至美華路，南至規(guī)劃行政辦公用地，北至規(guī)劃一帆路。用地面積約22520㎡，總建筑面積約45039㎡，預(yù)計(jì)投資約3.6億元，該項(xiàng)目需配建醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)中心、體育活動(dòng)中心、菜市場(chǎng)、防災(zāi)指揮中心、復(fù)合建設(shè)的基層社區(qū)中心、郵政、社區(qū)商業(yè)等功能。

而根據(jù)四至范圍，該地塊為中南山錦花城和中鐵四局地鐵G29地塊旁。

而這一側(cè)根據(jù)中鐵官網(wǎng)的描述，很有可能后續(xù)旁邊研發(fā)用地規(guī)劃調(diào)整后，總部地塊就在東側(cè)。

同時(shí)昨天，南京規(guī)劃放出南京國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）市域國土空間總體格局規(guī)劃圖

青龍片區(qū)，依然為仙林副中心，且為區(qū)域唯一的中心地區(qū)（深紅色），目前二手房主要是前期沖紫核的投資客比例略高，部分人群還貸壓力大，有結(jié)清貸款壓力。且青龍區(qū)域價(jià)格下跌，甚至連帶導(dǎo)致仙林中心、仙林湖整體二手價(jià)格下行，甚至影響周遭土地出讓預(yù)期。

后續(xù)還需要通過利好、諸如斷頭路、地鐵等，甚至國家醫(yī)學(xué)中心等落地來對(duì)沖預(yù)期信心。且根據(jù)熟悉的中介交流，目前中南、恒大、悅峯等常規(guī)樓層急售房源前期已跑差不多，目前主攻集中在瓏悅和東望府，兩個(gè)小區(qū)大概還有30-40套前期投資、非自住需要消化。

其實(shí)隔壁棲霞的青龍片區(qū)，要從長期來看，棲霞兩個(gè)方向：燕子磯和仙林，燕子磯相對(duì)板塊環(huán)境平穩(wěn)，近期地鐵6/7號(hào)線、萬象匯剛好處于利好兌現(xiàn)期，且無ZZ變故，但是一貫兩大重點(diǎn)發(fā)展的燕子磯和仙林，隨便一個(gè)板塊如果受到預(yù)期影響，都會(huì)嚴(yán)重影響后續(xù)棲霞的出讓收入。

所以擇機(jī)再啟動(dòng)，是必然，前期爆出的國家醫(yī)學(xué)中心選址其實(shí)就是實(shí)例。如若審批通過，省人醫(yī)+省中醫(yī)，青龍片區(qū)，作為新城區(qū)域醫(yī)療資源的層級(jí)，冠絕全市新區(qū)。

當(dāng)然此刻難點(diǎn)在于地產(chǎn)下、二手行情超跌后，前期投資客持有信心不足，只能砸盤拋售降杠桿，而短期自住客群的培養(yǎng)，一下子還達(dá)不到這么多基數(shù)，這仰仗與未來三期地鐵的貫通信心，這確實(shí)也是青龍片區(qū)遇到的核心問題。

但不管如何，按照規(guī)劃來看，仙林副中心，青龍片區(qū)處于整個(gè)區(qū)域內(nèi)的最低點(diǎn)，其實(shí)按照道理來說，是不符合客觀規(guī)律的。

同時(shí)麒麟一側(cè)，最近也在強(qiáng)調(diào)園街融合，不少職能回歸政府。信心的回歸，還是要看一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的扎實(shí)落地。首當(dāng)其沖，斷頭路和三期地鐵！

當(dāng)然從放水情況看，后續(xù)基礎(chǔ)建設(shè)應(yīng)該都不是問題，有望通過融資解決，畢竟這輪放水是全國性的，對(duì)于大基建的支持力度也是鼎級(jí)的。

從實(shí)際投入來看，地鐵如果按照仙外紫東江寧學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)投入，3.6億的社區(qū)中心應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)不低，再加中鐵四局總部地塊投入，25年有望看到更多實(shí)際開工！

且目前普遍預(yù)測(cè)下一輪經(jīng)濟(jì)刺激或達(dá)10萬億，未來力爭(zhēng)十年，實(shí)現(xiàn)中等收入群體倍增的目標(biāo)，由現(xiàn)在四億增加到8-9億，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的信心也應(yīng)當(dāng)建立，畢竟對(duì)于多數(shù)人群來說，房地產(chǎn)就是個(gè)人的最大價(jià)值資產(chǎn)。

（南京買房就找房教授，直接+微信1對(duì)1答疑）

03

江寧放大招！限時(shí)購房補(bǔ)貼來了！

為更好支持居民剛性和改善性住房需求

11月1日-11月3日

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)江寧宜居分會(huì)

將在景楓廣場(chǎng)舉辦

美好“江”來 圓夢(mèng)“寧”居

2024年度江寧區(qū)商品房聯(lián)合展銷會(huì)

江寧區(qū)推出限時(shí)補(bǔ)貼如下：

1、購房補(bǔ)貼最高2個(gè)點(diǎn)2、限時(shí)補(bǔ)助0.5個(gè)點(diǎn)

3、限時(shí)企業(yè)補(bǔ)貼：最高2萬元家電券、購車券或文旅套餐券本輪房展會(huì)商品住宅項(xiàng)目44個(gè)、4375套，公寓商辦項(xiàng)目5個(gè)、2076套，均可參與補(bǔ)貼！

房展會(huì)時(shí)間：11月1日 10:00-11月3日 18:00

房展會(huì)地點(diǎn)：江寧景楓中心外廣場(chǎng)

04

江北出讓4宗地塊

剛剛，江北賣出4幅宅地，高新時(shí)隔多年迎來首宗地塊，南京北站也開賣宅地。

1、高新G17地塊：6.59億元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)8625元/㎡，揚(yáng)子國投拿下。

2、研創(chuàng)園G18地塊：7.72億元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)12291元/㎡，揚(yáng)子國投拿下。

3、北站G19地塊：3.05億元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)3532元/㎡，南京寧北置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下。

4、北站G20地塊：3.93億元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)3533元/㎡，南京寧北置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下。

NO.新區(qū)2024G17地塊

地塊名稱：江北新區(qū)星火路以東、浦泗路以南（NJJBb040-26-02）地塊

地塊四至：東至麗景路， 西至星火路， 南至匯文路， 北至浦泗路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：42447.29㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價(jià)：6.59億元

起拍樓面價(jià)：8625.08元/㎡

出讓要求：競(jìng)得人應(yīng)采取隔音降噪減震措施，使地塊內(nèi)建筑達(dá)到環(huán)保要求。

NO.新區(qū)2024G18地塊

地塊名稱：江北新區(qū)象賢路以東、行知路以北（NJJBe030-02-58）地塊

地塊四至：東至江畔月明府， 西至象賢路， 南至行知路， 北至現(xiàn)狀

規(guī)劃用地性質(zhì)：Rb商住混合用地

出讓面積：42408.9㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價(jià)：7.7200億元

起拍樓面價(jià)：12290.96元/㎡

出讓要求：

（1）地上商業(yè)建筑面積占地上總計(jì)容建筑面積的5%-30%。

（2）競(jìng)得人應(yīng)采取隔音降噪減震措施，使地塊內(nèi)建筑達(dá)到環(huán)保要求。

該地塊位于江北新區(qū)研創(chuàng)園板塊，緊鄰江畔月明府，距離在建的地鐵11號(hào)線行知路站直線距離約800米。

NO.新區(qū)2024G19地塊

地塊名稱：江北新區(qū)龍山南路以東、湯盤公路以南（NJJBb060-06-07）地塊

地塊四至：東至星馳路， 西至規(guī)劃道路， 南至空地， 北至高科十八路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：47974.28㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價(jià)：3.05億元

起拍樓面價(jià)：3531.99元/㎡

出讓要求：競(jìng)得人應(yīng)采取隔音降噪減震措施，使地塊內(nèi)建筑達(dá)到環(huán)保要求。

NO.新區(qū)2024G20地塊

地塊名稱：江北新區(qū)龍山南路以東、湯盤公路以南（NJJBb060-06-11）地塊

地塊四至：東至規(guī)劃道路， 西至新黑河， 南至北斗路， 北至高科十八路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：61797.88㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價(jià)：3.93億元

起拍樓面價(jià)：3533.02元/㎡

出讓要求：

競(jìng)得人應(yīng)采取隔音降噪減震措施，使地塊內(nèi)建筑達(dá)到環(huán)保要求。

（南京買房就找房教授，直接+微信1對(duì)1答疑）