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靈山開發提升日程？仙林副城麒麟片區

10月23日，南京地鐵官網發布地鐵麒麟儲備地塊第一批次市政道路（5條）建設項目可行性研究報道編制。

地鐵麒麟儲備地塊第一批次市政道路（5條）：位于南京仙林副城麒麟片區，共包括1條次干路與4條支路，道路全長共計約4.68千米。本

其中，經九路北至捷運大道，南至金馬路，長度約871米，紅線寬度約24米；

經十路北至區界、南至金馬路，長度約1252米，紅線寬度約35米；

經十一路北至捷運大道、南至金馬路，長度約827米，紅線寬度約18米；

經十二路北至捷運大道、南至金馬路，長度約835.4米，紅線寬度約24米；

緯七路西至經九路、東至經十三路，長度約893.2米，紅線寬度約18米。依據相關規范標準，本項目工程建設投資估算約4.03億元。

根據靈山的規劃批后公示中顯示的路名，大概率如下圖控規對應路名。

其中，經十路（金馬路-緯一路）、緯一路（緯四路-區界）形成一個可行性研究報告；剩余緯七路（九鄉河西路-經九路）、經九路（金馬路-捷運大道）、經十一路（金馬路-捷運大道）、經十二路（金馬路-捷運大道）形成一個可行性研究報告。

眾所周知，編制道路項目可行性研究報告是項目正式立項開工前的必經步驟，雖然目前并不好明說明年是否啟動？但是如此看來靈山板塊的開發或已在規劃中，有望最快25年有一些推進！

根據南京目前的土地出讓規劃，地塊出讓前四至道路必須完全到位才能掛牌出讓，因此未來隨著靈山段開發，這些內部道路都是必須開工的動作。

從修改后的控規來看，北側近山的四幅住宅用地修改為容積率小于1.1的類別墅用地。主打超低密。下方中間的五幅地修改容積率1.5-2，不過不排除回頭上市繼續壓縮容積率。

區域目前現有地鐵4號線靈山站，以上地塊可說都為純地鐵盤，區域出行優勢突出。未來疊加南京第三期地鐵8號線，形成雙線換乘。

此外，由江寧交建實施的捷運大道（經九路-九鄉河東路）（二期）建設工程，也就是俗稱的捷運大道靈山段，南京規劃顯示正在預審選址。目前根據江寧交建的回復，這條路的資金問題已籌措完畢，目前就等相應手續到位。

這條路或是未來靈山板塊最先開工的道路！

捷運大道（經九路—九鄉河東路）

這么看，相信靈山很快將投入實質開發，一起期待！

（南京買房就找房教授，直接+微信1對1答疑）

02

青龍片區高標準居住社區中心！預計斥資3.6億！

此前由地鐵小鎮承建的仙外紫東江寧學校硬件標準確實領先！目前來看，青龍片區居住社群中心項目也有望推進！

在中央要求經濟持續向好，保障基建，加大基礎投資的大背景下，青龍片區25年基建配套有望取得實質進展！

就在近日，南京地鐵同樣發布了青龍儲備地塊（11-6）居住社區中心項目可行性研究報告編制，光一個居住社區中心，預計投資將達到3.6億！

地鐵青龍儲備地塊居住社區中心（11-06）建設項目，東至規劃福寧路，西至美華路，南至規劃行政辦公用地，北至規劃一帆路。用地面積約22520㎡，總建筑面積約45039㎡，預計投資約3.6億元，該項目需配建醫養結合服務中心、體育活動中心、菜市場、防災指揮中心、復合建設的基層社區中心、郵政、社區商業等功能。

而根據四至范圍，該地塊為中南山錦花城和中鐵四局地鐵G29地塊旁。

而這一側根據中鐵官網的描述，很有可能后續旁邊研發用地規劃調整后，總部地塊就在東側。

同時昨天，南京規劃放出南京國土空間總體規劃（2021-2035）市域國土空間總體格局規劃圖

青龍片區，依然為仙林副中心，且為區域唯一的中心地區（深紅色），目前二手房主要是前期沖紫核的投資客比例略高，部分人群還貸壓力大，有結清貸款壓力。且青龍區域價格下跌，甚至連帶導致仙林中心、仙林湖整體二手價格下行，甚至影響周遭土地出讓預期。

后續還需要通過利好、諸如斷頭路、地鐵等，甚至國家醫學中心等落地來對沖預期信心。且根據熟悉的中介交流，目前中南、恒大、悅峯等常規樓層急售房源前期已跑差不多，目前主攻集中在瓏悅和東望府，兩個小區大概還有30-40套前期投資、非自住需要消化。

其實隔壁棲霞的青龍片區，要從長期來看，棲霞兩個方向：燕子磯和仙林，燕子磯相對板塊環境平穩，近期地鐵6/7號線、萬象匯剛好處于利好兌現期，且無ZZ變故，但是一貫兩大重點發展的燕子磯和仙林，隨便一個板塊如果受到預期影響，都會嚴重影響后續棲霞的出讓收入。

所以擇機再啟動，是必然，前期爆出的國家醫學中心選址其實就是實例。如若審批通過，省人醫+省中醫，青龍片區，作為新城區域醫療資源的層級，冠絕全市新區。

當然此刻難點在于地產下、二手行情超跌后，前期投資客持有信心不足，只能砸盤拋售降杠桿，而短期自住客群的培養，一下子還達不到這么多基數，這仰仗與未來三期地鐵的貫通信心，這確實也是青龍片區遇到的核心問題。

但不管如何，按照規劃來看，仙林副中心，青龍片區處于整個區域內的最低點，其實按照道理來說，是不符合客觀規律的。

同時麒麟一側，最近也在強調園街融合，不少職能回歸政府。信心的回歸，還是要看一個個項目的扎實落地。首當其沖，斷頭路和三期地鐵！

當然從放水情況看，后續基礎建設應該都不是問題，有望通過融資解決，畢竟這輪放水是全國性的，對于大基建的支持力度也是鼎級的。

從實際投入來看，地鐵如果按照仙外紫東江寧學校的建設標準投入，3.6億的社區中心應該標準不低，再加中鐵四局總部地塊投入，25年有望看到更多實際開工！

且目前普遍預測下一輪經濟刺激或達10萬億，未來力爭十年，實現中等收入群體倍增的目標，由現在四億增加到8-9億，房地產止跌回穩的信心也應當建立，畢竟對于多數人群來說，房地產就是個人的最大價值資產。

（南京買房就找房教授，直接+微信1對1答疑）

03

江寧放大招！限時購房補貼來了！

為更好支持居民剛性和改善性住房需求

11月1日-11月3日

南京房地產業協會江寧宜居分會

將在景楓廣場舉辦

美好“江”來 圓夢“寧”居

2024年度江寧區商品房聯合展銷會

江寧區推出限時補貼如下：

1、購房補貼最高2個點2、限時補助0.5個點

3、限時企業補貼：最高2萬元家電券、購車券或文旅套餐券本輪房展會商品住宅項目44個、4375套，公寓商辦項目5個、2076套，均可參與補貼！

房展會時間：11月1日 10:00-11月3日 18:00

房展會地點：江寧景楓中心外廣場

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江北出讓4宗地塊

剛剛，江北賣出4幅宅地，高新時隔多年迎來首宗地塊，南京北站也開賣宅地。

1、高新G17地塊：6.59億元底價成交，成交樓面價8625元/㎡，揚子國投拿下。

2、研創園G18地塊：7.72億元底價成交，成交樓面價12291元/㎡，揚子國投拿下。

3、北站G19地塊：3.05億元底價成交，成交樓面價3532元/㎡，南京寧北置業開發有限責任公司拿下。

4、北站G20地塊：3.93億元底價成交，成交樓面價3533元/㎡，南京寧北置業開發有限責任公司拿下。

NO.新區2024G17地塊

地塊名稱：江北新區星火路以東、浦泗路以南（NJJBb040-26-02）地塊

地塊四至：東至麗景路， 西至星火路， 南至匯文路， 北至浦泗路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：42447.29㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：6.59億元

起拍樓面價：8625.08元/㎡

出讓要求：競得人應采取隔音降噪減震措施，使地塊內建筑達到環保要求。

NO.新區2024G18地塊

地塊名稱：江北新區象賢路以東、行知路以北（NJJBe030-02-58）地塊

地塊四至：東至江畔月明府， 西至象賢路， 南至行知路， 北至現狀

規劃用地性質：Rb商住混合用地

出讓面積：42408.9㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：7.7200億元

起拍樓面價：12290.96元/㎡

出讓要求：

（1）地上商業建筑面積占地上總計容建筑面積的5%-30%。

（2）競得人應采取隔音降噪減震措施，使地塊內建筑達到環保要求。

該地塊位于江北新區研創園板塊，緊鄰江畔月明府，距離在建的地鐵11號線行知路站直線距離約800米。

NO.新區2024G19地塊

地塊名稱：江北新區龍山南路以東、湯盤公路以南（NJJBb060-06-07）地塊

地塊四至：東至星馳路， 西至規劃道路， 南至空地， 北至高科十八路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：47974.28㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：3.05億元

起拍樓面價：3531.99元/㎡

出讓要求：競得人應采取隔音降噪減震措施，使地塊內建筑達到環保要求。

NO.新區2024G20地塊

地塊名稱：江北新區龍山南路以東、湯盤公路以南（NJJBb060-06-11）地塊

地塊四至：東至規劃道路， 西至新黑河， 南至北斗路， 北至高科十八路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：61797.88㎡

容積率：1.01≤R≤1.8

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：3.93億元

起拍樓面價：3533.02元/㎡

出讓要求：

競得人應采取隔音降噪減震措施，使地塊內建筑達到環保要求。

（南京買房就找房教授，直接+微信1對1答疑）