日前，香港置地官方突然宣稱將不再于亞洲區內投資建成出售類住宅項目，而要專注于亞洲主要城市開發綜合商用物業。

與此同時，市場傳言，香港置地中國區董事兼總裁凌常峰也即將離職，目前處于業務交接期，并將于明年1月底正式離開公司。

據悉，香港置地此前在內地、香港和澳門均有項目布局，內地城市涵蓋北京、成都、重慶、杭州、南京、上海、蘇州和武漢等一線或準一線城市。而按照香港置地的發展新策略，繼續完成全部現有項目后，未來將不會在這些城市進行任何的住宅開發業務。

撤出內地住宅開發業務，并撤換中國區負責人背后，其實質是香港置地的業績突然變臉，不得不進行這一場刮骨療傷的大手術。

據香港置地最新財報顯示，其今年上半年虧損擴大至8.3億美元，基礎虧損達到700萬美元，去年同期則有基礎盈利4.22億美元。

事實上，就在前不久，另一家港資房企新世界發展也剛剛經歷一場更重大的人事地震。

在新世界發展2024財年業績會上，鄭志剛突然宣布辭任新世界發展總裁，并提前離開發布會現場。

作為香港四大豪門之一鄭裕彤家族的第三代長子嫡孫，鄭志剛一直以來被視為最適合的第三代接班人。

然而鄭志剛的此番出局，外界似乎并不感到意外。

據悉，截至2024年底的財年，鄭志剛執掌下的新世界發展出現20年以來的首次虧損，公司凈利潤虧損達到171億港元，其中歸母凈利潤虧損近197億港元。

顯然，如此巨額虧損下，鄭志剛已經無法向他的父親、鄭裕彤家族第二代掌門人鄭家純及其他投資者交差。最終，鄭志剛出局，新世界發展轉由外部職業經理人馬紹祥接任，算是給外界表態交差。

相較于，新世界發展、香港置地，將內地作為主戰場的港資房企瑞安似乎日子就更加難過了。今年8月，一筆即將于月底到期的5億美元債更是將瑞安房地產推向了風口浪尖。

提及瑞安，在上海可謂家喻戶曉。

上海最為知名的舊改項目新天地、上海頂奢豪宅的代表翠湖天地以及這幾年新晉大火的蟠龍天地均由其打造。重倉上海并打造出多個城市地標，瑞安創始人羅康瑞也因此被很多人親切的稱作是“上海姑爺”。

如今，中國房地產行業愈演愈烈的危機也讓這家重倉內地的港資房企陷入了危機邊緣。

為了自救，瑞安自去年底就開始接連出售或抵押優質資產。即便如此，外界對其經營狀況的擔憂也并未消除。

除此以外，我們梳理2024年中報，那些熟知的港資房企幾乎都陷入了利潤下滑或者虧損的境地：

九龍倉置業，上半年股東應占溢利虧損10.52億港元，同比下降158.3%；

長實集團，上半年股東應占溢利86.03億港元，同比下降16.7%；

恒基兆業，上半年股東應占溢利54.4億港元，同比下降10%

恒隆地產，上半年股東應占溢利10.61億港元，同比下降55.7%；

太古地產，上半年股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%；

如此看來，始于2021年的中國房地產危機終究還是在2024年蔓延到了港資房企。

我們分析這些港資房企業績突然變天的原因，看似很多，但歸根結底，就是兩條：

首先，內地的風終究還是吹到了香港。

港資房企很多一部分的業務收入來自于內地市場。比如九龍倉置業、恒隆地產業務收入的70%，新世界發展的物業銷售額多半都來自于內地。

如今內地市場劇烈調整，商品住宅銷售下滑嚴重、持有型的寫字樓、商場空置率上升、租金價格下降等。內地的這些市場因素疊加香港本地市場也不景氣，導致港資房企營收增長乏力，可謂港資房企業績變臉的重要原因。

其次，對物業估值進行了減值。

相較于內地房企，港資房企一大典型特征就是大量持有優質寫字樓和商業物業資產。相對而言，持有這些優質物業資產大大增強了港資房企的抗風險能力。

然而，在中國內地及香港經濟不景氣的背景下，港資房企持有的優質物業受其影響出租率、租金收益普遍出現了下跌，消費信心不足、市場整體供過于求導致優質物業的公允價值也下降了，因而需要進行減值撥備處理。

因此，今年上半年開始，各家港資房企集體對物業估值進行了減值處理，比如香港置地今年上半年虧損高達8.33億美元，而其虧損的主要原因就是對中國內地發展物業作出一次性撥備，此外，上半年虧損10.52億港元的九龍倉置業也是因投資物業重估減值而由盈轉虧。

客觀來說，港資房企的減值處理只會影響當期利潤表現，但卻不會對公司的現金流產生影響。

的確，現金流才是決定房企生死存亡的關鍵。

過去這些年，港資房企被內地民營房企看做是“老錢“，與之對應的，內地民營房企則被港資房企看做是“瘋子”。“老錢們”嘲諷這些內地“瘋子們”在高杠桿、高周轉、高負債的道路上一路狂奔。

如今，這些內地“瘋子們”批量倒下了， “老錢們”似乎也并不好受。

然而，出乎我們意料地是，有些“老錢們”的真實感受卻是興奮！

表面看似這些港資房企營收增長乏力、凈利潤下滑甚至虧損，但他們卻有個共同特征是資產負債率非常低、持有現金規模都很大。

經驗告訴他們，中國內地房地產市場過去高增長必然潛藏了高風險，因此港資房企過去這些年才保持了高度的克制。

而如今，中國內地房地產市場陷入谷底，對他們而言，則是終于等來了中國市場谷底加倉的機會。

比如太古地產就制定了“千億港元投資計劃”，計劃將超過一半的資金將投放于內地市場。恒隆地產也計劃擴建在上海的恒隆廣場。

巴菲特說過，“在別人貪婪時我恐懼，在別人恐懼時我貪婪”。

或許，香港的“老錢們”就是這句話最忠實的信徒。

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